Byty v Praze a Brně od počátku roku dál zdražují, nicméně tempo růstu cen se ale zpomaluje.

10.9.2019

Vážení čtenáři, u bytů v největších městech v České republice, a to jak u těch v novostavbách, tak u starších (secondhandových) pokračoval v prvním pololetí letošního roku další mírný nárůst cen. Toto zjištění vyplývá ze statistik společnosti M&M Reality. V komparaci s červencem 2018 jsou byty v Praze v průměru dražší zhruba o 11 procent, brněnské pak podražily v průměru zhruba o 8,5 procenta.

Obrázek č. 1: Václavské náměstí v Praze, pohled od Národního muzea

256px-Peter_Stehlik_2011.07.29_A

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/V%C3%A1clavsk%C3%A9_n%C3%A1m%C4%9Bst%C3%AD, vlastní zpracování, 2019

V Praze jsou stále nejlevnější panelové byty, za které kupující zaplatí v průměru zhruba 76 tisíc korun za m2. Průměrná cena bytů v novostavbách se pak  blíží již 105 tisícům korun za metr čtvereční. U starších cihlových pražských bytů se průměr pohybuje přibližně  okolo 92 tisíc korun za m2. Záleží ale hodně na konkrétní adrese. Starší cihlové byty v dobrém technickém stavu v  žádaných lokalitách od Vršovic a Vinohrad přes centrum až na Smíchov se cenám v novostavbách přibližují. V užším centru přece jen nevzniká tolik nových developerských projektů a zrekonstruované byty v původní zástavbě patří k velmi žádaným. Jak se budou ceny bytů v metropoli vyvíjet v následujících měsících, záleží na mnoha okolnostech. Poptávka po pražských bytech stále převyšuje nabídku, a to i přes to, že od října 2018 (opatření ČNB) trochu polevila. Dokud je poptávka silná, mohou ceny pěkných realit v žádaných lokalitách i nadále pozvolna narůstat. Ale to tempo růstu se během posledních měsíců zpomaluje. Jednotliví kupci, stejně jako investoři stále více zvažují, jakou imobilii pořídit a zda je její cena adekvátní. Spíše stagnaci cen pak lze v následujících měsících očekávat u bytů, jejichž cílová skupina potenciálních kupců dnes problematicky řeší možnosti financování. Tedy spíše u větších rodinných bytů v méně žádaných lokalitách, jako jsou např. některá panelová sídliště.

Obrázek č. 2: Vyšehrad, pohled ze severozápadu

250px-Parník_Vyšehrad_pod_Vyšehradem

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/Vy%C5%A1ehrad, vlastní zpracování, 2019

Obrázek č. 3: Bazilika svatého Petra a Pavla na Vyšehradě

220px-Vyšehrad-kostel4

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/Vy%C5%A1ehrad, vlastní zpracování, 2019

Obrázek č. 4: Rotunda svatého Martina, nejstarší rotunda v Praze

220px-Rotunda_of_St._Martin_-_panoramio

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/Vy%C5%A1ehrad, vlastní zpracování, 2019

Obrázek č. 5: Náměstí Svobody, pohled od "České" směrem k hlavnímu (vlakovému) nádraží

Brno-Freiheitsplatz2

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/N%C3%A1m%C4%9Bst%C3%AD_Svobody_(Brno), vlastní zpracování, 2019

V Brně vysledovat útlum v růstu cen realit. Od začátku letošního roku poskočily v průměru jen asi o 3 procenta. Průměrná cena prodaných novostaveb se aktuálně pohybuje okolo 64 tisíc korun za m2, u starších cihlových bytů je to 55 tisíc korun a u panelových 51 tisíc korun za metr čtvereční. V komparaci s červencem 2016 se u všech typů imobilií jedná o skoro 27procentní cenový nárůst. Rovněž v moravské metropoli poptávka po bytech stále převyšuje nabídku. Ubývá ale občanů, kteří nákupem řeší vlastní bytovou situaci. Zvyšuje se naopak počet klientů, kteří kupují za účelem následného pronajímání. U bytů prodaných v Brně je takto využit až každý druhý byt.  Zpomalení tempa růstu cen tak není způsobeno slábnoucí poptávkou, nýbrž spíše tím, že u mnohých nemovitostí už jsou částky na hranici toho, co kupující chtějí, a hlavně si mohou dovolit zaplatit.

Obrázek č. 6: Hrad Špilberk

Mesto_Brno_-_hrad_Spilberk

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/%C5%A0pilberk, vlastní zpracování, 2019

Server Moneymag pak ale přinesl zprávu, že průměrná cena za m2 bytu v brněnských novostavbách poprvé v historii přesáhla 80 tis. korun. Na nový šedesátimetrový byt aktuálně musí zájemci našetřit průměrně 4,86 milionu korun, stoupají ale i ceny starších bytů. Ceny rostou, poněvadž se stále staví velmi málo. Za tuto negativní situaci mohou pomalé stavební úřady i nedostatek pracovních sil ve stavebnictví. Poptávka po nových bytech ale ani přes vyšší ceny neuvadá. Za prvních šest měsíců roku 2019 byly prodeje dokonce dvojnásobně vysoké než za stejnou dobu loni. Toto zjištění vyplývá z analýzy společnosti Trikaya.

Ceny bytů v Brně se tedy oproti očekávání analytiků dál zvedají. Za metr čtvereční v novém bytě zájemci právě teď zaplatí průměrně 80 583 korun. Zdražování nezastavila ani větší nabídka bytů v nových domech sídlištního typu, které šly nedávno do prodeje. Na růstu cen bydlení se podepisuje hned několik faktorů, od rostoucích cen pozemků a stavebních prací a materiálů přes zastaralý územní plán a složitou byrokracii při povolování staveb až po vysoké daňové zatížení a přísné normy výstavby. Podle dat společnosti Skanska se např. ceny zdiva zvýšily o 12 až 20 % podle druhu, a jak uvádí společnost CEEC Research, vytíženost stavebních firem je na úrovni 94 %. To vše se do cen nemovitostí nepřímo promítá. Obrat k lepšímu by mohl brněnskému realitnímu trhu přinést nový územní plán, na jehož návrhu teď pracuje Kancelář architekta města Brna a který má začít platit do konce roku 2022. Plochy určené k bydlení jsou ve stávajícím územním plánu už prakticky vyčerpané nebo jejich zástavbě brání další komplikace, např. nemožnost dopravního napojení, omezení daná předpisy, ochrannými pásmy, záplavovými územími a další. Stávající situaci má ale ještě před schválením nového územního plánu zlepšit také sto padesát změn stávajícího územního plánu, které pomohou nejen rozvoji bydlení, nýbrž také dopravy. Počátkem července jsme odevzdali návrh, který zahrnuje menší změny, jako jsou proměny zahrad na plochy pro stavbu rodinných domů, ale také větší změny, které umožní přeměnit nevyužívané brownfieldy na obytné čtvrti. Týká se to třeba areálů ve Slatině, Maloměřicích nebo Obřanech. Změny by měly začít platit v polovině roku 2020.

Obrázek č. 7: Špilberk, vnitřní nádvoří hradu

120px-Špilberk_-_vnitřní_nádvoří

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/%C5%A0pilberk, vlastní zpracování, 2019

Obrázek č. 8: Špilberk, pohled z vnitřního opevnění

1000px-Špilberk_2010

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/%C5%A0pilberk, vlastní zpracování, 2019

Ceny bytů v nabídce se meziročně zvedly téměř o 13 %. Na průměrný jednopokojový byt tak zájemci musí našetřit 3,1 milionu korun, na dvoupokojový pak 4,4 milionu. Byty se třemi pokoji a kuchyní vyjdou rodiny na 6,4 milionu korun a byty čtyřpokojové a větší v průměru dokonce na téměř deset milionů. Oproti běžné situaci na realitním trhu jsou aktuálně nejvýhodnější garsoniéry, kde zájemci za m2 zaplatí 79 300 korun. V příštích měsících očekáváme stále pozvolný růst cen nových bytů i zdražování pronájmů. Pokles ceny bude spíše ojedinělý, a to v případech, kdy se prodávajícím nebude dařit konkrétní nemovitost prodat. I přes rostoucí ceny je však poptávka po novém bydlení v Brně stále vysoká. Během prvního pololetí se v Brně prodalo 459 bytů, což je dvakrát více než za prvních šest měsíců roku 2018. Největší zájem je stabilně o menší byty. V uplynulém čtvrtletí byl každý třetí prodaný byt v Brně jednopokojový. Vyjma zájemců o bydlení je kupují především investoři, neboť výnosy z pronájmu garsonky jsou zatím nejvýhodnější. Zájem o nájemní bydlení navíc díky studentům univerzit (http://www.rkjuris.cz/univerzitni-studenti-budou-v-nasledujicich-tydnech-poptavat-ve-velkem-byty-k-pronajmu-150) a zahraničním pracovníkům v nadnárodních společnostech také stoupá. Ceny bytů však nerostou pouze v novostavbách. Ač bývají starší byty zpravidla levnější, následují trh novostaveb a i jejich ceny se zvyšují. Navíc je u staršího bytu nutné počítat s náklady na případné rekonstrukce nebo renovace. Starší nemovitost nemusí být nutně levnější než novostavba. Při nákupu totiž nový vlastník hradí vyjma nákupní ceny ještě provizi realitní kanceláři, která bývá kolem 5 %, a dále 4% daň z nabytí nemovitosti.

Web Data.brno.cz pak konstatuje, že: Ceny nemovitostí v Brně jsou po hlavním městě nejdražší v republice. Ačkoli se růst cen v posledním roce mírně zpomalil, stále má rostoucí tendenci. Do výsledné ceny nemovitosti se promítá řada faktorů, díky kterým jsou ceny velmi různorodé. V rámci analýzy byla zkoumána územní cenová diferenciace napříč městskými částmi, resp. v jednotlivých oblastech Brna dle podobnosti jednotlivých území. Více informací o cenách „Brněnských bytů“ je možné dohledat na: https://data.brno.cz/ceny-nemovitosti-v-brne/.

Graf č. 1: Růst cen bytů v Brně od prosince roku 2016 do prosince roku 2018

nemovitosti

Zdroj: https://data.brno.cz/ceny-nemovitosti-v-brne/, vlastní zpracování, 2019

 

Mgr. Petr Jezdinský (s využitím tiskové zprávy M&M reality, serveru Moneymag a webu Data.brno.cz)