Ceny bytů v hlavním městě i nadále rostou, i když o něco pomaleji.

11.1.2019

Realitní kanceláře a developeři se shodují na tom, že vysoké ceny realit jsou především v našem hlavním městě zapříčiněný nedostatkem bytů, nikoliv „např.“ zvyšováním úrokových sazeb ze strany ČNB atd. Nové byty se de facto nestaví kvůli dlouhým povolovacím procesům ze strany stavebních úřadů. Ano, v Praze se fakticky bohužel nestaví a developerské projekty lze počítat "na prstech ruky". Touto cestou se také jako ekonomická externalita zvyšují nájmy. Nové vedení Prahy se snaží „rozpumpovat" výstavbu na tzv. brownfieldech, ale to je běh na dlouhou trať. Existují tam ekologické zátěže, stavební uzávěry, resp. muselo by dojít ke změně územního plánu. Tuzemská ekonomika se sice nachází podle ministerstva financí a České národní banky tzv. na vrcholu konjunktury, např. mzdy tak už neporostou či jen velmi málo, nicméně to ale neznamená, že by mělo v dohledné době dojít k finanční krizi či tzv. splasknutí realitní bubliny. Ta by mohla být způsobená jen externími vlivy, jako je prohlubování italské finanční (bankovní) krize či úplným nezvládnutím BREXITU. Na podzim minulého roku jsme si zrovna připomněli deset let od počátku světové finanční krize, nicméně od té doby jsou finanční trhy daleko více také kontrolovány ze strany jednotlivých centrálních bank. Generelně se snižuje i tzv. dostupnost bydlení (viz graf č. 1).

Graf č. 1: Komparace dostupnosti bydlení v jednotlivých krajích ČR – srovnání

                 prosince 2018 s prosincem 2017

Dostupnost bydlenní 2018 12

Zdroj a více na: https://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/1692-cesta-k-vlastnimu-bydleni-se-zhorsila-diky-urokovym-sazbam-a-cenam-nemovitosti, Luboš Svačina, vlastní zpracování, 2019

VÝVOJ CEN BYTŮ V PRAZE:

Ceny nových bytů v metropoli k letošnímu září v meziročně komparaci vzrostly o 11 procent, což znamená pomalejší růst než loni, kdy to činilo 19 procent. Počet volných bytů mírně vzrostl. Toto zjištění vyplývá z analýzy, kterou každoročně zpracovává městský Institut plánování a rozvoje (IPR). Vývoj se podle analýzy nevymyká trendu posledních let a s ohledem na demografické a ekonomické aspekty se dá předpokládat další růst cen. Management hlavního hodlá podnikat kroky k podpoře výstavby. Analýza zahrnuje projekty, které byly letos zkolaudovány, jsou ve výstavbě nebo developer už byty prodává, aniž by začal stavět, což je poměrně běžná praxe. Použité údaje jsou platné k září letošního roku.

Tabulka č. 1: Počty realizovaných projektů a bytů v roce 2018

správní obvod

počet developerských projektů

počet realizovaných bytových jednotek*

meziroční rozdíl v počtu realizovaných jednotek*

Praha 1

1

34

beze změny

Praha 2

1

57

+57

Praha 3

3

479

-109

Praha 4

9

294

-129

Praha 5

26

1 940

-139

Praha 6

10

322

-62

Praha 7

6

618

-32

Praha 8

10

1 265

+24

Praha 9

9

2 071

+299

Praha 10

7

295

-92

Praha 11

5

208

+175

Praha 12

9

1 113

-95

Praha 13

5

770

+80

Praha 14

3

342

+44

Praha 15

6

756

-52

Praha 16

2

57

-13

Praha 17

3

181

-186

Praha 18

6

1 189

-189

Praha 19

1

151

+151

Praha 20

0

0

beze změny

Praha 21

0

0

beze změny

Praha 22

4

360

-436

Praha celkem

126

12 502

-704

Zdroj a více na: https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/analyza-ceny-bytu-v-praze-stale-rostou-i-kdyz-o-neco-pomaleji/1700160, vlastní zpracování, 2019

Komplexně do stanovených kritérií spadá 12.502 nových bytů, což znamená oproti loňsku pokles o zhruba pět procent. Z toho 4 737 bytů by mělo být zkolaudováno letos, 4 310 příští rok a zbylé v dalších dvou letech. Průměrná cena bytu činila 97.216 Kč za m2 vnitřní podlahové plochy bez teras či lodžií, průměrná plocha bytů byla 80,4 metru. Průměrná cena nového bytu v metropoli je tak zhruba 7,8 milionu Kč. V září bylo podle analýzy na trhu k dispozici 3 114 volných bytů, většinou větších. „Je zájem primárně o menší byty a developerům se velkometrážní byty prodávají pomaleji," konstatoval ředitel sekce strategií a politik IPR Tomáš Lapáček. Ten také dodal, že čísla jsou v posledních třech letech velmi obdobná, i když se dá pozorovat mírný pozitivní trend v počtu volných bytů a růstu cen. Krokem vpřed je podle něj také zahájení výstavby na některých pražských brownfieldech, zejména na severozápadě Prahy. V Praze 8, 9 a 18 bylo v září soustředěno 36 procent nabídky nových bytů. IPR neočekává v blízké budoucnosti zásadní zvrat v cenách bydlení. Podle Lapáčka dále porostou, a to s ohledem na ekonomické faktory, jako je hospodářský růst, podporující nákup bytů jako investice, či nízké úrokové sazby a s nimi spojené levné hypoteční úvěry. Roli hraje i populační přírůstek, kdy se do metropole a jejího okolí stěhuje velké množství lidí z tuzemska i zahraničí. Praha se v posledních letech potýká s bytovou krizí, danou malou výstavbou a vysokými cenami bydlení. Nová koalice Pirátů, Spojených sil pro Prahu (TOP 09, STAN, KDU-ČSL) a Prahy Sobě si řešení tohoto problému určila jako prioritu. Slibuje kroky, které urychlí povolování staveb a tím zvýší výstavbu a nabídku bytů v metropoli, např. posílení úředníků, konec privatizace, vytvoření jednotného stavebního úřadu pro větší projekty či vlastní výstavbu. Na konkrétních opatřeních se nicméně ještě musí strany koalice dohodnout.

Podle aktuální analýzy společnosti Deloitte průměrná nabídková cena volných nových bytů v hlavním městě na konci října v meziročním srovnání vzrostla o 11,8 procenta na 104.100 korun za m2. Tempo růstu je analogické jako před rokem, kdy byty meziročně zdražily o 15 procent. Počet volných dostupných bytů v nabídce developerů na konci října podle společnosti meziročně vzrostl o18 procent na 5 587.

„Období podzimních měsíců přineslo na pražský rezidenční trh novinku v podobě počátku účinnosti nového doporučení České národní banky pro poskytování úvěrů na bydlení. Od července je znatelný propad prodejů. Počátek druhého pololetí je nejhorší za posledních pět let. Ceny nových bytů přicházejících na trh se zejména kvůli vyšším stavebním nákladům nesnižují,“ uvedl analytik Deloitte Petr Hána. Nové projekty přinesly v září a říjnu na pražský trh do přímé nabídky developerů 965 bytů ve 24 projektech. Jejich počet meziročně klesl téměř o čtvrtinu. Nejdražším pražským obvodem zůstává MČ Praha 1 s průměrnou cenou 196.500 korun za m2. Nejlevnější je Praha 4 s průměrem 89.100 korun. Meziročně ceny nejvíce vzrostly v Praze 10, téměř o čtvrtinu. Naopak nové byty meziročně zlevnily v Praze 1 (o 15 procent) a Praze 3 (o dvě procenta). V září a říjnu developeři v Praze prodali 766 nových bytů, meziročně zhruba o desetinu méně. Nejvíce patřilo společnosti Central Group (135), následují Finep (51), YIT (38), Avestus Real Estate (27) a Pražská správa nemovitostí (24). Průměrný prodaný byt stál 6,18 milionu korun, jeho jednotková cena byla 95.900 korun za m2. Jeho velikost činila 66 m2.

 

Tabulka č. 2: Průměrná nabídková cena volných nových bytů za m2 a meziroční

                         růst v Praze na konci období

Období

Průměrná cena (Kč/m2)

Meziroční změna (v %)

Únor 2017

88.500

22,4

Duben 2017

90.400

23,0

Červen 2017

92.600

22,5

Srpen 2017

93.500

23,6

Říjen 2017

93.100

15,0

Prosinec 2017

95.900

12,4

Únor 2018

95.800

8,2

Duben 2018

99.400

10,0

Červen 2018

100.300

8,3

Srpen 2018

102.100

9,2

Říjen 2018

104.100

11,8

Zdroj a více na: https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/analyza-ceny-bytu-v-praze-stale-rostou-i-kdyz-o-neco-pomaleji/1700160, vlastní zpracování, 2019

 

Tabulka č. 3: Nabídkové ceny nových volných bytů v září a říjnu v jednotlivých

                         pražských částech

Městská část

Průměrná cena za m2 (Kč)

Meziroční změna (v %)

Praha 1

196.500

-14,9

Praha 2

133.700

16,1

Praha 3

96.200

-2,1

Praha 4

89.100

19,6

Praha 5

107.300

4,2

Praha 6

123.000

6,4

Praha 7

102.000

7,5

Praha 8

108.400

3,6

Praha 9

91.400

22,2

Praha 10

91.900

24,4

Zdroj a více na: https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/analyza-ceny-bytu-v-praze-stale-rostou-i-kdyz-o-neco-pomaleji/1700160, vlastní zpracování, 2019

VÝVOJ CEN BYTŮ V PRAZE A KRAJSKÝCH MĚSTECH (RESP. POROVNÁNÍ METROPOLE A KRAJŮ)

Prodejní ceny bytů v Praze a krajských městech na konci třetího čtvrtletí 2018 vzrostly meziročně v průměru o 10,1 procenta na 56.800 korun za m2. Nejdražší byla Praha (76.500 Kč za m2), nejlevnější Ústí nad Labem (15.300 Kč), kde ovšem byty meziročně zdražily o 16,8 procenta. Naopak v Hradci Králové byty o 2,5 procenta zlevnily. Toto zjištění vyplývá ze studie poradenské společnosti Deloitte, který prostřednictvím portálu cenovamapa.org zpracovává informace o prodejních cenách z kupních smluv evidovaných v katastru nemovitostí. Ve třetím čtvrtletí se v developerských projektech, cihlových i panelových domech prodalo zhruba 6 502 bytů za 22,8 miliardy korun. Hodnota se v meziroční komparaci zvýšila o šest procent, počet klesl o 1,4 procenta. Na developerské projekty připadala zhruba polovina celkového objemu, bytům v cihlových a panelových domech patřilo přibližně po jedné čtvrtině.

Ceny bytů v developerských projektech vzrostly meziročně v průměru o 14,3 procenta na 67.300 korun za m2. U bytů v cihlových domech stouply ceny o 9,2 procenta na 57.100 korun. V panelových domech byty zdražily o osm procent na 44.400 korun za m2. Na celkovém objemu prodejů se zhruba ze dvou třetin podílelo hlavní město, kde se byty na konci září prodávaly nejdráž (76.500 Kč za m2), následují Brno (55.800), Středočeský kraj (47.100 Kč) a Olomouc (40.200 Kč). Nejlevnější jsou byty v Ústí nad Labem (15.300 Kč), Ostravě (22.200 Kč) a Karlových Varech (26.500 Kč). V porovnání s předchozím čtvrtletím vzrostly ceny v ČR v průměru o 2,8 procenta. Nejvíce, o 6,5 procenta, stouply v Praze, naopak v Hradci Králové a ve Zlíně téměř o šest procent klesly.

V Praze vzrostly ceny bytů meziročně o 6,5 procenta. Nejdráže se prodávaly byty v Praze 1 (150.300 Kč za metr čtvereční) před Prahou 2 (107.000 Kč). Nejlevnější byly Praha 9 (69.600 Kč) a Praha 10 (71.200 Kč).

 

Tabulka č. 4: Průměrné ceny prodaných bytů v ČR

Období

Cena (Kč/m2)

Meziroční změna (pct)

Mezičtvrtletní změna (pct)

4. čtvrtletí 2015

41.800

-

1,5

1. čtvrtletí 2016

42.400

-

1,4

2. čtvrtletí 2016

45.000

-

6,1

3. čtvrtletí 2016

46.200

-

2,7

4. čtvrtletí 2016

48.100

15,1

4,1

1. čtvrtletí 2017

48.500

14,4

0,8

2. čtvrtletí 2017

49.800

10,7

2,7

3. čtvrtletí 2017

51.600

11,7

3,6

4. čtvrtletí 2017

53.700

11,6

4,1

1. čtvrtletí 2018

56.200

15,9

4,7

2. čtvrtletí 2018

55.200

10,8

-1,7

3. čtvrtletí 2018

56.800

10,1

2,8

Zdroj a více na: https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/prodejni-ceny-bytu-v-cr-ke-konci-zari-vzrostly-o-desetinu/1707752, vlastní zpracování, 2019

 

Tabulka č. 5: Ceny prodaných bytů v krajských městech ČR ve třetím čtvrtletí

                         roku 2018 (Kč/m2)

Město

Cena

Meziroční změna (pct)

Mezičtvrtletní změna (pct)

Praha

76.500

14,3

6,5

Brno

55.800

7,1

4,3

Středočeský kraj

47.100

16,8

3,4

Olomouc

40.200

9,2

6,0

Hradec Králové

39.800

-2,5

-5,9

Plzeň

39.300

7,1

3,4

Pardubice

39.100

13,3

4,9

České Budějovice

36.700

0,3

5,5

Zlín

34.900

6,1

-5,8

Liberec

34.300

15,9

-0,1

Jihlava

32,400

10,2

-4,1

Karlovy Vary

26.500

9,1

-0,7

Ostrava

22.200

7,2

0,2

Ústí nad Labem

15.300

16,8

-0,5

Průměr ČR

56.800

10,1

2,8

Zdroj a více na: https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/prodejni-ceny-bytu-v-cr-ke-konci-zari-vzrostly-o-desetinu/1707752, vlastní zpracování, 2019

 

PREDIKCE:

Pro další vývoj může být klíčové, jak se bude vyvíjet růst cen bytů v 1. čtvrtletí letošního roku. V prvním čtvrtletí totiž bývá zpravidla realizováno méně realitních transakcí než ve zbytku roku. Jestliže by i v období nižší poptávky po vlastním bydlení ceny nadále rostly, mohlo by to znamenat, že růstovou tendenci cen realit jen tak něco nezastaví (zdroj a více na: https://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/1683-byty-v-cr-nadale-zdrazuji-co-muze-otocit-vyvoj-cen-opacnym-smerem).

Mgr. Petr Jezdinský (s využitím ČTK)