Češi požadují stavby bytových jednotek a rodinných domů tzv. na klíč, po podpisu kontraktu si to ale často na poslední chvíli rozmyslí.
V posledních letech se množí případy, kdy si domácnost objedná stavbu nového domu bez řádného posouzení své situace. Objednání a později zrušení objednávky přináší developerům mnoho potíží, a to nejen těch administrativně-právních.
Jestliže uvažujete o rodinném domě na klíč od některé ze stavebních společností, nejprve se seznamte s tím, jaká vám ze smluvních podmínek vyplývají práva a povinnosti. Developerské společnosti (pozn. a to i JURIS REAL) se podle svých četných vyjádření čím dál častěji setkávají se situacemi, kdy si klient zakázku po podpisu smlouvy jednoduše rozmyslí. Podle stavebních společností ale klienti při vypovězení smlouvy mnohdy postupují v rozporu s právním předpisem. Nejčastějším důvodem bývá v nynější době zamítnutí hypotéky hypoteční bankou.
Před podpisem smlouvy s konkrétní developerskou společností se vždy vyplatí náležitě promyslet její obsah a probrat jej s právníky. Zvláštní pečlivost je vhodné věnovat místům vymezujícím práva a povinnosti účastníků smlouvy pro případ odstoupení od smlouvy,” konstatuje JUDr. Pavel Ryba, podnikový právník v JURIS REAL, spol. s r. o. Pokud tam smluvní podmínky o odstoupení chybí, je velmi záhodné je podle Pavla Ryby do kontraktu doplnit a předem si práva a povinnosti pro případ nenadále situace vyjasnit. Při podpisu smlouvy je podle něj ještě důležité vzít v potaz, že případné odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty, vzniklého úroku z prodlení, práva na náhradu škody z porušení smluvní povinnosti ani zajištění - viz tak ustanovení § 2005 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). U smluv, jejichž předmětem je podstatná přestavba či výstavba nové budovy, ovšem nemůže spotřebitel uplatňovat stejné právo na odstoupení od smlouvy ve 14 denní lhůtě, jako je to běžně známé např. u e-shopů, tj. smluv uzavíraných tzv. na dálku. Tento typ kontraktů je z tohoto výhodného režimu odstoupení výslovně vyňat.
Právní postavení klienta je v případě objednávky rodinného domku slabší než např. právě v případě nákupu přes e-shop. Nad rámec možností odstoupit na základě důvodů předem sjednaných ex contractu (pozn. resp. znějících ze smlouvy) podle našeho názoru přichází v úvahu jen generelní ustanovení o odstoupení, jež však (nový) občanský zákoník poměrně striktně omezuje. Spadá sem např. porušení smlouvy podstatným způsobem, jak to stanovuje občanský zákoník v ustanovení § 2002 (pozn. odst. 1.). „Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není." odst.2.). „Strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.“)
V případě zjištění skrytých překážek týkajících se místa stavby – viz ustanovení § 2627 občanského zákoníku - můžete použít specifických (odlišných) práv na odstoupení v rámci zákonné úpravy smlouvy o dílo (odst. 1) „Zjistí-li zhotovitel při provádění díla skryté překážky týkající se místa, kde má být dílo provedeno, znemožňující provést dílo dohodnutým způsobem, oznámí to bez zbytečného odkladu objednateli a navrhne mu změnu díla. Do dosažení dohody o změně díla může jeho provádění přerušit.“ Odst. 2) „Nedohodnou-li se strany na změně smlouvy v přiměřené lhůtě, může kterákoli z nich od smlouvy odstoupit. Zhotovitel má právo na cenu za část díla provedenou do doby, než překážku mohl při vynaložení potřebné péče odhalit.“
Jestliže jste smlouvu s developerem kontrahovali (podepsali) a ten vám předložil zpracovaný návrh projektu stavby, můžete zpravidla odstoupit pouze od té části smlouvy, která se vztahuje na zatím nesplněná ujednání. Bude tedy vždy záviset na tom, v jaké fázi realizace stavby od smlouvy odstupujete.
V případě, že vám developerská společnost rodinný dům již postavila, je odstoupení od smlouvy komplikované, a de facto na něj neexistuje ani právní nárok.
Pakliže na vaší straně opravdu existují vážné důvody k odstoupení od kontraktu, může developer souhlasit s ukončením smlouvy dohodou. Developerské společnosti toho mají v současné době až nad hlavu. Promptně a šikovně vyřešená dohoda pro ně může být zajímavější i za cenu nižšího vyúčtování nákladů. Jakmile si začnou „dopisovat právníci“, je jen zřídka vyřízení rychlé a levné. Někteří developeři mají u řešení přes právníky výrazně horší podmínky, než když s nimi řeší celou záležitosti klient napřímo. Při odstupování od smlouvy je nutné posoudit okolnosti každého případu stejně jako obsah uzavřené smlouvy ad hoc. V aplikační praxi je ve většině případů nutné počítat s úhradou nákladů, které od jejího podpisu vznikly a které se vztahují k již naplněným bodům smlouvy. Jestliže výše finanční částky není stanovená v sankčních podmínkách, ve valné většině případů se tyto náklady budou odvíjet od cen platného sazebníku dané (konkrétní) stavební (developerské) společnosti, na kterých by smlouva měla odkazovat. Jestliže jste si např. nechali připravit projekt, počítejte s nutností ho zaplatit. Ve smlouvě byste měli najít způsob, jak se projekt ocení. Ceníkové náklady projektů jsou obvykle vyšší než náklad firmy na pořízení projektu. Vždy ale můžete zkusit požádat o snížení ceny z vážných důvodů, které vás postihly.
JURIS REAL aktuálně nabízí nejmodernější bytové jednotky ve Vraném nad Vltavou s dispozicí 1+kk, 2+kk a 3+kk, o výměrách od 27,4 m² do 63,3 m². Každá jednotka je s balkonem nebo terasou. Samozřejmostí jsou garážová stání v suterénu domu. Přestože je město Vrané nad Vltavou atraktivní lokalitou pro bydlení, nachází se v jeho katastru a okolí převážně rodinné domy a objekty pro rodinnou rekreaci, bytových domů je zde kupodivu poskrovnu (pouze několik starších panelových domů).
Zvýšená poptávka právě po bytech avizuje pro futuro (do budoucna) zvýšení atraktivity lokality a s tím spojené zvýšení cen imobilií, Z tohoto důvodu je v současnosti výhodné investovat právě v této oblasti.
Mgr. Petr Jezdinský