Jaká existuje v České republice kvalita bydlení aneb jsou české domácnosti přelidněné?

2.6.2019

Vážení čtenáři, dnešní aktualitou budeme de facto pokračovat v našich článcích o dostupnosti bydlení v ČR. Toto pojednání není rozhodně o konkrétním bytovém domě v tuzemsku, naopak naši aktualitu stavíme do socioekonomického kontextu v komparaci s ostatními (pozn. doufejme vyspělejšími) státy Evropy (pozn. nejen Evropské unie). Jestliže jsme si tedy velmi zjednodušeně v předchozích několika staťích pokládali otázky typu: „Za kolik?“ a „Jak financovat?“, tak v dnešní aktualitě budeme diskutovat o tom, jak Češi, Moravané, Slezané a především Pražané vlastně bydlí.

Vždyť minulý týden proběhly volby do Evropského parlamentu, a politici všude na světě rádi skloňují sousloví „Střední třída“. Nicméně tzv. střední společenská třída vykazuje vedle ostatních prvků, kterými jsou např.: Příjem domácnosti, dosažené vzdělání, trávení volného času nebo zájem o politické či kulturní dění, taktéž i znak určité úrovně žití, kam podle sociologických slovníků a literatury patří i úroveň bydlení.

Realitní trh v České republice výrazně ovlivňuje komplikovaný a zdlouhavý povolovací proces, který je jednou z hlavních příčin nedostatku nových bytů. Přímým důsledkem této situace je i růst cen nemovitostí, kvůli němuž se nové bydlení stává nedostupné pro řadu zájemců. Lidé proto logicky obracejí svou pozornost k menším bytovým jednotkám 1+kk a 2+kk, jež jsou ještě cenově dosažitelné a vhodné i na investici. V uplynulém roce tak malé byty tvořily 65% podíl z celkových prodejů. Dle zevrubné analýzy, kterou zpracovala společnost JRD, je na rezidenčním trhu stále přibližně 20 % bytů v dispozicích 4+kk a větších, ale skladba nových developerských projektů se mění a přizpůsobuje poptávce. Zmenšují se tak celkové plochy i jednotlivé místnosti, což může omezit komfort jejich obyvatel. Z výše uvedené podrobné analýzy JRD vyplývá, která vychází z dat na webech všech pražských developerských projektů v prodeji v období listopad/2016 až říjen/2018, že průměrná plocha bytů v nabídkách developerů činila na konci loňského roku 70 metrů čtverečních, avšak průměrná plocha prodaných bytových jednotek byla menší – 65 m2. Přitom ještě v polovině roku 2017 byly tyto hodnoty mnohem vyšší! U nabízeného bytu to bylo 80 metrů čtverečních a u prodaného 70 m2. Zvýšený zájem o malometrážní jednotky podnítil úpravu bytové skladby v řadě nových developerských projektů a vedl i ke snížení velikosti. Podíl jednotek 3+kk mezi prodanými byty klesl na současných cca 20 % a podíl prodaných bytů 4+kk na 15 %. Poptávka po malých bytech stále roste a developeři na ni reagují někdy až neúměrným snižováním jejich obytné plochy. Výsledkem je, že se pokoje zmenšují na normové minimum a lidé mohou mít problém umístit do nich byť jen základní vybavení, jako představuje pračka či lednička. Z dispozic bytů se rovněž postupně vypouští jakýkoli nadstandard: Šatny, komory či technické místnosti. Tuto skutečnost ilustruje průzkum pražských projektů společnosti Deloitte, který mezi prodanými byty zaznamenal dokonce jeden 15metrový! Pakliže bude tento trend pokračovat i nadále, mnoho nových bytů se zmenší až za únosnou mez a stanou se jen investiční příležitostí, nikoli komfortním bydlením (zdroj: https://www.hypoindex.cz/tiskove-zpravy/nove-byty-jsou-stale-mensi-da-se-v-nich-jeste-pohodlne-bydlet/).

Tabulka č. 1: Průměrná plocha prodaného bytu s dispozicí v hlavním městě

dispozice

Zdroj: https://www.hypoindex.cz/tiskove-zpravy/nove-byty-jsou-stale-mensi-da-se-v-nich-jeste-pohodlne-bydlet/, vlastní zpracování, 2019

Obrázek č. 1: Levý graf ukazuje podíly bytů v nabídce dle dispozic k 1. listopadu 2018 v Praze, pravý graf pak upozorňuje na podíly prodaných bytů dle dispozic k 1. listopadu 2018 na území hlavního města.

podíly

Zdroj: https://www.hypoindex.cz/tiskove-zpravy/nove-byty-jsou-stale-mensi-da-se-v-nich-jeste-pohodlne-bydlet/, vlastní zpracování, 2019

Graf č. 1: Vývoj podílu prodaných 3 + kk bytů v metropoli

vývoj-podílu

Zdroj: https://www.hypoindex.cz/tiskove-zpravy/nove-byty-jsou-stale-mensi-da-se-v-nich-jeste-pohodlne-bydlet/, vlastní zpracování, 2019

Jedním z klíčových faktorů při posuzování kvality bydlení je podle Eurostatu (Statistický úřad Evropské unie) dostatečný prostor k životu. Míra přelidněnosti domácností popisuje počet lidí žijících v přelidněné domácnosti v poměru k počtu místností v nemovitosti, její velikosti a věku a rodinné situaci jejích členů. V roce 2016 žilo v přelidněných domácnostech 16,6 % obyvatel Evropské unie, jak ostatně níže dokazuje graf č. 2. Nejvyšší míru přelidněných domácností hlásilo z členských států EU Rumunsko (48,4 %), míra převyšující 50 % byla zaznamenána rovněž v Srbsku (55,5 %) a Bývalé jugoslávské republice Makedonii, resp. nyní Severní Makedonii (50,1 %), přičemž poměrně vysokou míru přelidněnosti hlásí také Turecko (46,0 %, údaje z roku 2015). Naproti tomu nejnižší míru přelidněných domácností zaznamenali na Kypru (2,4 %), Maltě (2,9 %), v Irsku (3,2 %), Belgii (3,7 %) a Nizozemsku (4,0 %) a dalších sedm členských států Evropské unie a taktéž Norsko, Švýcarsko a Island hlásí, že v přelidněných domácnostech bydlí méně než 10,0 % jejich obyvatel (Zdroj: https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics/cs#Typ_bydlen.C3.AD).

Graf č. 2: Míra přelidněnosti domácností v evropských státech – statistické údaje pocházejí vyjma Turecka z roku 2016.

Overcrowding_rate,_2016_(%_of_specified_population)_YB18

Zdroj: https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics/cs#Typ_bydlen.C3.AD, vlastní zpracování, 2019

Závěrem uvádíme, že osoba je považována za osobu žijící v přelidněné domácnosti, jestliže domácnost nemá k dispozici minimální počet pokojů rovný:

  • Jedné místnosti pro domácnost,
  • jedné místnosti na pár v domácnosti,
  • jedné místnosti pro každou osobu starší 18 let,
  • jednomu pokoji na pár svobodných lidí stejného pohlaví ve věku 12 až 17 let,
  • jedné místnost pro každou jednotlivou osobu ve věku od 12 do 17 let, která není zařazena do předchozí kategorie,
  • jedné místnost na pár dětí do 12 let (zdroj: https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Glossary:Overcrowding_rate).

Údaje o České republice jsou přitom zkreslené skutečností, jak jsme si ostatně vysvětlovali v předešlých článcích, že Češi chtějí většinou bydlet tzv. ve "Vlastním" a nikoliv v nájmu, a to na rozdíl od takových Němců, Rakušanů či Švýcarů, kde má i nájemní bydlení „Dobrý zvuk“. Takže sice bydlíme v přelidněných domácnostech, avšak ve vlastních realitách. Vyšší ceny imobilií pak představují externalitu v podobě vyššího nájemného.

Mgr. Petr Jezdinský