Jaké legislativní zásahy ovlivní realitní právo v roce 2018?
Vážení a milí klienti a čtenáři. Nový rok 2018 ani nezačal a už můžeme hovořit o „určité legislativní kocovině“, která souvisí s vynucenými změnami v prostředí české legislativy na konci právě skončeného roku 2017. No, posuďte sami. Přitom ještě po říjnových volbách de facto nezačala na nových zákonech ani pracovat vláda a Poslanecká sněmovna.
A proč jsme tak skeptičtí?
Ústavní soud dne 15. 12. 2017 jako tzv. negativní zákonodárce derogoval (zrušil) některé části zákona o EET, stejně tak došlo k dočasnému odložení III. a IV. etapy elektronické evidence tržeb. Třetí vlna se měla týkat svobodných povolání, dopravy či zemědělství. Ve čtvrté vlně pak měla být řemesla a výroba. Realitní kanceláře spadají do 3. skupiny. Elektronická evidence se jich tedy zatím týkat nebude (zdroj a více na: https://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/1585-zavedeni-eet-pro-realitni-kancelare-se-zatim-odklada, resp. http://www.ahs.cz/informacni-panel/29). Avšak jak se již nechali slyšet Andrej Babiš a Alena Schillerová, ministerstvo financí teď připraví legislativní novelu o EET. Tak uvidíme.
Ministerstvo spravedlnosti dne 15. listopadu 2017 představilo teze návrhu nového občanského soudního řádu (více na: http://www.rkjuris.cz/novy-obcansky-soudni-rad-ma-urychlit-a-zefektivnit-soudni-rizeni-41).
Občanský soudní řád je základním procesním prostředkem v kauzách ohledně nemovitostí. Podle tvůrců má nový kodex civilního procesního práva vycházet z rakouského civilního procesního řádu. Autoři legislativního návrhu se tak opět jako v případě zejména zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „správní řád“) a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, inspirovali platnou rakouskou právní úpravu, což je určitě i díky blízkosti českého a rakouského práva a naší dlouhé společné historii, kdy i na území Čech, Moravy a Slezska platil ABGB, dobře, avšak tato inspirace či úsilí by tvůrce nemělo vést k pouhému „tupému“ opisování či kopírování, jako se to de facto stalo v případě zmiňovaného správního řádu, který do té doby nahradil nadčasový zákon č. 71/1967 Sb., správní řád z období reforem ve společnosti, které se nazývá Pražské jaro.
V právě skončený rok začala platit novela zákona o ochraně přírody a krajiny, které se týká národních parků.
Část novely je účinná již od června, výjimku měl Národní park České Švýcarsko. Ta část zákona, která vymezuje jeho ochranu, nabude účinnosti 1. ledna. Novela pod správu tohoto národního parku zařadila i Chráněnou krajinnou oblast Labské pískovce.
Od ledna je také v účinnosti novela stavebního zákona a s ním související zákony. Dle názoru Hospodářské komory nenaplnila původní očekávání, aby se výrazně urychlily a zjednodušily povolovací procesy staveb.
Zmiňovaná rozsáhlá novela stavebního zákona přinese od ledna 2018 např. to, že umožní na pouhé stavební ohlášení postavit rodinné domy nebo rekreační chaty bez omezení stavební plochy. Dosud se to smí jen do 150 metrů čtverečních zastavěné plochy. Souhlas s ohlášením vydává úřad do měsíce, zatímco vydání stavebního povolení mu může trvat déle. Ohlášení nebude potřeba pro skleníky nebo bazény na zastavěném pozemku u rodinného domu nebo chaty.
Komora ji nicméně považuje za přínosnou z pohledu investorů, poněvadž přinesla řadu dílčích pozitivních změn, nicméně dlouhodobě usiluje o nové stavební právo.
Snad největší změna v realitním právu spočívá v návratu předkupního práva do českého právního řádu, a to po čtyřech letech! V NOZ (pozn. v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) totiž nebylo od 1. ledna 2014 předkupní právo vůbec zakotveno, kromě těch případů, kdy spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti či na základě analogické právní skutečnosti nezávislé na vůli spoluvlastníků, a dále vyjma případů, kdy je odlišný vlastník pozemku a stavby na něm stojící; tady se předkupní právo po 1. 1. 2014 i nadále aplikovalo. A jak se bude postupovat od 1. ledna 2018? Jestliže jeden ze spoluvlastníků zajistí kupce na svůj spoluvlastnický podíl, je povinen jej opět za stejných podmínek nabídnout ke koupi zbývajícímu spoluvlastníkovi.
Jak správně podotýká renomovaný advokát Mgr. Marek Doleček, partner advokátní kanceláře Doleček Kahounová Sedláčková (zdroj a více na: http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/navrat-zakonneho-predkupniho-prava-ppbi-99423.html), tak: „Předkupní právo není ale znovuzaváděno zcela ve své původní podobě, nýbrž pouze částečně. Novela občanského zákoníku upravuje zákonné předkupní právo v ustanovení § 1124 a § 1125 občanského zákoníku. Ty zní následovně:
Ustanovení § 1124 NOZ:
- Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
- Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
Ustanovení § 1125 NOZ:
- Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.
Jak vyplývá z výše uvedeného, novela, která předkupní právo navrací do občanského zákoníku, je k jeho úpravě poměrně skoupá, což může dozajista přinášet výkladové problémy. Lze ovšem předpokládat, že se při praktické aplikaci nových ustanovení bude přiměřeně vycházet z úpravy, která byla obsažena ve starém občanském zákoníku. Je nicméně nutné zdůraznit, že na rozdíl od úpravy ve starém občanském zákoníku se nově předkupní právo vztahuje pouze k dispozicím s nemovitými věcmi. Předkupní právo k věcem movitým zůstává i nadále zrušeno.“
V roce 2018 se změní také pravidla pro prodejce kotlů, která souvisejí s ochranou ovzduší. Na trh již nebudou moci uvádět nové kotle na tuhá paliva 3. emisní třídy podle normy ČSN EN 303-5. Je povolen pouze jejich doprodej.
Zatímco tato změna se týká prodejců, domácnosti si musí v nadcházejícím roce ohlídat revize kotlů.
Jak upozornilo ministerstvo životního prostředí, povinné revize, které se prováděly v roce 2016, je nutné po dvou letech opakovat, což připadá na rok 2018. Nařízení se vztahuje na všechny kotle na tuhá paliva o příkonu do 300 kW, které jsou napojené na radiátory. Při nedodržení hrozí pokuta 20.000 korun.
Pro ochranu zemědělské půdy připravuje ministerstvo životního prostředí tzv. protierozní vyhlášku. V důvodové zprávě uvedlo, že vodní erozí je ohroženo 60 procent zemědělské půdy a roční ztráty jsou až desítky tun z hektaru za rok. Vyhláška má tento stav zlepšit.
Ministerstvo předpokládalo, že začne platit v polovině roku 2017, po výhradách ministerstva zemědělství se tento termín nestihl. Očekává se, že by mohla začít platit v polovině nadcházejícího roku.
V roce 2018 budou pokračovat dotace z Operačního programu Životní prostředí. „Na příští rok je připraveno k čerpání 8,3 miliardy korun, které budou rozděleny v 19 nových výzvách," sdělila mluvčí ministerstva životního prostředí Dominika Pospíšilová.
Podle Státního fondu životního prostředí jsou tři miliardy korun určené na energetické úspory, 2,8 miliardy půjdou na boj proti povodním, 1,7 miliardy na nakládání s odpady a odstraňování starých ekologických zátěží. Další finanční prostředky půjdou na péči o přírodu a na zlepšení ovzduší.
Dávky na bydlení se od ledna mírně zvýší. Zvedají se totiž takzvané normativní náklady, z nichž se pomoc potřebným od státu vypočítává. Změní se ale také pravidla pro vyplácení příspěvku na bydlení. Lidé budou muset úřadu práce pravidelně dodávat přehled plateb a vyúčtování záloh, jinak o peníze od státu přijdou. Nové normativy upravuje vládní nařízení a pravidla vyplácení dávky pak novela o sociální podpoře, které začínají platit na Nový rok. Na příspěvek má nárok vlastník nebo nájemce, jenž je v bytě trvale hlášený, pokud mu na pokrytí nákladů na přiměřené bydlení nestačí v Praze 35 procent a jinde 30 procent příjmu. Dávka pak odpovídá rozdílu mezi normativem a 0,3 či 0,35násobkem příjmu. Za přiměřenou bytovou plochu pro jednu osobu se považuje 38 metrů čtverečních, pro dvě 52, pro tři 68 a pro čtyři a víc lidí 82 metrů. Novela zpřesňuje výčet nákladů na bydlení a zavádí novou podmínku pro vyplacení příspěvku. Aby ho člověk dostal, bude muset podrobně rozepsat jednotlivé položky výdajů a uvést, jestli je hradí zálohově. Vyúčtování záloh pak musí úřadu práce dokládat minimálně jednou ročně. „Pokud dotyčný přehled nedoloží, nebude mít na příspěvek na bydlení nárok, nebo mu úřad práce dávku odejme," uvedlo ministerstvo práce a sociálních věcí. Dosud stačilo doložení paušální částky za bydlení. Vedle příspěvku na bydlení se vyplácí také doplatek. Má dorovnat výdaje na bydlení tak, aby lidem zbylo na živobytí.
V národohospodářské (nikoliv samozřejmě v legislativní) oblasti lze pak na únorovém zasedání bankovní rady České národní banky očekávat zvýšení úrokových sazeb, a to v souvislosti s růstem tuzemské ekonomiky a vysokou cenou nemovitostí.
Vážení klienti, dámy a pánové, přejeme vám úspěšné vkročení do Nového roku bez právního zaškobrtnutí!
Mgr. Petr Jezdinský