Jaký je vývoj realitního trhu v Brně?

1.5.2019

Vážení klienti, milí čtenáři, v uplynulých aktualitách jsme se i v mezinárodní komparaci především věnovali realitnímu trhu v Praze. Ostatní česká, moravská i slezská města jsme v našich pojednáních trochu upozadili, což lze považovat za malou chybu, neboť JURIS REAL, spol. s r. o. je realitní kanceláří s celostátní působností. V našem dnešním článku si proto představíme realitní trh v Brně.

Obrázek č. 1: Brno – kratičké video naleznete na: https://www.youtube.com/watch?v=weGmWanNkmU, popř. na: https://www.youtube.com/watch?v=goLbWMc7O8c, kupř. také na: https://www.youtube.com/watch?v=AvpLBIfjR1A, resp. na: https://tv.idnes.cz/domaci/klip-se-zmrzlinou.V181012_151153_brnoh_jda.

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/Brno, vlastní zpracování, 2019

1. Krátké představení Brna

Brno je významné statutární město, které leží mezi Prahou, Olomoucí, Bratislavou a Vídní. Počtem obyvatel a rozlohou se jedná o druhé největší město v České republice, největší město na Moravě a bývalé hlavní město Moravy. Je sídlem Jihomoravského kraje, nicméně postavení zemského hlavního města by mu slušelo jistě více. Město leží na soutoku řek Svratky a Svitavy a má přibližně 380 tisíc obyvatel. Brno je centrem soudní moci (resp. justice) České republiky, stalo se totiž sídlem jak Ústavního soudu, tak Nejvyššího soudu, Nejvyššího správního soudu i Nejvyššího státního zastupitelství (exekutiva). Kromě toho je celkově významným administrativním střediskem, poněvadž zde sídlí státní orgány s celostátní kontrolní působností a další důležité instituce. Za zmínku stojí např. Úřad pro ochranu hospodářské soutěže,  Veřejný ochránce práv, Úřad pro mezinárodněprávní ochranu dětí nebo Státní zemědělská a potravinářská inspekce. Na  Brněnském výstavišti se tradičně konají velké mezinárodní výstavy a veletrhy v celosvětovém měřítku. Rozsáhlý areál výstaviště započal svůj provoz již roku 1928 a dnes je považován také za jednu z kulturních památek města. Největší zde pořádanou událostí je Mezinárodní strojírenský veletrh. Brno proslulo i coby dějiště velkých motoristických závodů konaných na blízkém Masarykově okruhu, tato tradice sahá až do třicátých let 20. století. K nejprestižnějším závodům patří Grand Prix ČR, součást seriálu Mistrovství světa silničních motocyklů. K nejvýznamnějším turistickým lákadlům města patří hrad a pevnost Špilberk na stejnojmenném kopci a katedrála svatého Petra a Pavla na vršku Petrov, utvářející charakteristické panorama města a často vyobrazovaná jako jeho symbol. Druhým dochovaným hradem na území Brna je Veveří, kdysi vybudovaný nad řekou Svratkou a dnes se tyčící nad Brněnskou přehradou. Další významnou památku představuje funkcionalistická vila Tugendhat, která byla zapsána mezi Světové dědictví UNESCO. Historické městské jádro bylo vyhlášeno městskou památkovou rezervací. K turisticky atraktivním lokalitám patří také Chráněná krajinná oblast Moravský kras, jejíž nejjižnější část zasahuje na území města. Brno je rovněž vinařskou obcí v rámci  Velkopavlovické vinařské podoblasti.

Pakliže by měl autor této aktuality nějakým způsobem specifikovat toto nádherné a otevřené město, tak by Brno určitě charakterizoval jako sídlo vzdělanosti, kultury a umění a současně jako univerzitní město. Tato skutečnost je způsobená vysokou koncentrací vzdělávacích a kulturních institucí. Na tomto místě můžeme v případě vysokých škol, univerzit a knihoven jmenovat: Masarykovu univerzitu, Vysoké učení technické v Brně, Veterinární a farmaceutickou univerzitu, Mendelovu univerzitu v Brně, Janáčkovu akademii múzických umění, Univerzitu obrany, Moravskou zemskou knihovnu atd. Pro jmenovaná vzdělávací zařízení je typické využívání moderních informačních technologií. V situaci muzeí, galérií a divadel můžeme s klidným svědomím vypočítat „např.“: Moravské zemské muzeum, Moravskou galerii s Pražákovým palácem či Jurkovičovou vilou, divadlo Reduta, Mahenovo divadlo, Janáčkovo divadlo, Divadlo Husa na provázku, HaDivadlo nebo např. Divadlo Bolka Polívky. Nicméně velkého úspěchu Brno dosáhlo i díky Kometě a zmíněnému Masarykovu okruhu taktéž ve sportu. V neposlední řadě jsou brněnské nemocnice i díky špičkovým odborníkům z Lékařské fakulty Masarykovy univerzity vyhlášené svými lékaři. Brňané tak mohou být na své město právem hrdí.

Obrázek č. 2: Katedrála svatého Petra a Pavla

Zdroj: https://www.kudyznudy.cz/Aktivity-a-akce/Aktivity/Katedrala-sv--Petra-a-Pavla-v-Brne.aspx, vlastní zpracování, 2019

Obrázek č. 3: Interiér vily Tugendhat, na zahradě vily probíhala jednání o rozdělení Československa.

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/Brno, vlastní zpracování, 2019

Obrázek č. 4: Mahenovo divadlo

Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/Brno, vlastní zpracování, 2019

Obrázek č. 5: Hrad a pevnost Špilberk (v hantecu "Špilas")

Zdroj: https://www.kudyznudy.cz/Aktivity-a-akce/Aktivity/Hrad-Spilberk.aspx, vlastní zpracování, 2019

Obrázek č. 6: Moravská zemská sněmovna, nynější sídlo Ústavního soudu

Zdroj: https://www.usoud.cz/galerie/, vlastní zpracování, 2019

Obrázek č. 7: Náměstí Svobody (směrem k budově Ústavního soudu). Pro Brno jsou typické rovněž pěší zóny. Kolejiště pro „Šaliny“ (tramvaje) na obrázku se „Na Svoboďáku“ využívá jen při mimořádných situacích.

Zdroj: https://www.kudyznudy.cz/aktivity-a-akce/aktivity/namesti-svobody-v-brne-zvane-svobodak.aspx, vlastní zpracování, 2019

2. Ceny bytů v Brně

1. Dlouhodobý vývoj: Ceny imobilií v Brně rostou šest let v řadě. Nejlépe udělali ti, kteří se pro nákup nového bydlení rozhodli na přelomu let 2011-2012. Průměrná cena garsonky v tu dobu totiž činila 1,3 mil. Kč. Ve stejném období se nabízely dvoupokojové byty kolem 2 mil. Kč a třípokojový byt bylo možné získat za 2,3 mil Kč. Jestliže se podíváme na období posledních dvanácti měsíců tak zjistíme, že zůstala průměrná nabídková cena bytu 1+1 v Brně skoro beze změny. Z 2 308 543 Kč v lednu 2018 se cena zvýšila na 2 335 240 Kč v lednu 2019. Velmi analogická situace platí taktéž pro byty 2+1, které zdražily za stejné období z 3 278 477 Kč na 3 309 157 Kč. Jedná se samozřejmě o průměrné ceny. V konkrétních lokalitách se mohou ceny bytů lišit. Avšak i údaje z uplynulých let vycházely ze stejných statistických zdrojů a je patrné, že růst cen brněnských bytů byl nejrychlejší v období 2012–2017. S postupně rostoucími sazbami hypoték a přísnějšími pravidly pro získání úvěrů na bydlení, které vstoupily v platnost v říjnu 2018, by mohlo v roce 2019 dojít k zastavení rychlého růstu cen. V Brně ovšem není dořešen územní plán, a proto je stále na trhu větší poptávka než nabídka nových bytů. Na rozdíl od jiných českých, moravských a slezských měst, kde se počítá s mírným poklesem cen bydlení, by si mohlo Brno ceny udržet. „Očekávání na počátek roku 2019 jsou taková, že rostoucí úrokové sazby a zásadní snížení dostupnosti hypoték budou jedním z klíčových faktorů, který by mohl růst cen nemovitostí ovlivnit. Pokud se sníží počet úspěšných žadatelů o hypoteční úvěr, mohl by dopad na dostupnost vlastního bydlení vyústit až k ochlazení poptávky a zastavení růstu prodejních cen,“ doplnil Petr Broža, obchodní ředitel oddělení pro bydlení a rekreaci společnosti Real Spektrum (Zdroj: https://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/1704-dosahly-ceny-bytu-v-brne-sveho-vrcholu).
2. Aktuální vývoj za 1. čtvrtletí roku 2019: První kvartál letošního roku pak ukázal, že trh s imobiliemi se v Brně pomalu začíná přizpůsobovat změnám v uplynulých měsících. Uzpůsobila se dispoziční skladba bytů v nabídce a meziročně vzrostly i prodeje bytů. Nejnovější byty v nabídce jsou převážně jednopokojové a dvoupokojové, o které je stále největší zájem. Průměrná cena všech volných bytů se pohybuje kolem 76,5 tisíce za m². Prodeje vzrůstají především díky nově dokončeným projektům, ve kterých se průměrný byt o velikosti 55,6 metru čtverečního prodával za rovné čtyři miliony. Pouze během prvních třech měsíců letošního roku se do nabídky brněnských novostaveb dostalo přes 350 nových bytů. Brňané tak díky tomu mohou od počátku dubna vybírat z celkem tisíce dostupných bytů. „Dobrá zpráva je, že více než polovina nových bytů, které se v letošním roce začaly prodávat, se nachází v centru města. Hodně se nyní investuje do kompletních rekonstrukcí starých domů, do výstavby ve volných prolukách nebo se dělají nástavby na původních bytových domech. Některé zanedbané lokality uvnitř města tak dostávají novou tvář a byty se zde opět stávají lukrativním místem k životu,“ konstatuje Alexej Veselý, výkonný ředitel společnosti Trikaya (Zdroj: https://www.hypoindex.cz/tiskove-zpravy/v-centru-brna-roste-pocet-novych-bytu-investuje-se-do-rekonstrukci-starych-domu-i-do-vystavby-na-brownfieldech/).

3. Dispoziční skladba bytů v Brně

Dispoziční skladba bytů rovněž začíná odpovídat poptávce. Nabídku aktuálně z 80 % tvoří byty jednopokojové a byty dvoupokojové, což jsou dispozice, o které trvá momentálně největší zájem. Na jednopokojový byt zájemci potřebují v průměru necelé tři miliony korun. Za pokoj navíc si pak musí milion a čtvrt připlatit. „Důvodem takto výrazné převahy malých bytů je omezující územní plán. Ten v některých lokalitách neumožňuje čistě bytovou výstavbu, a byty se tam proto kombinují s ateliéry, což jsou prostory, které nelze zkolaudovat jako byt, poněvadž nesplňují některou z norem – např. hlukové limity nebo normu oslunění. Současně se nedávno dostaly do prodeje i developerské projekty, které nabízí pouze ateliéry," vysvětluje Alexej Veselý. Nové byty z nabídky rychle mizí, v současnosti už je jich přibližně 40 % zarezervovaných. Delší dobu v nabídce zůstávají byty se třemi pokoji, jejichž cena se pohybuje kolem šesti milionů. Velké, luxusní byty s plochou přes sto metrů pak činí investicí za skoro devět a půl milionu (Zdroj: https://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/1729-v-centru-brna-roste-pocet-novych-bytu).

Tabulka č. 1: Ceny brněnských bytů v nabídce k dubnu 2019 podle dispozic

Zdroj: https://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/1729-v-centru-brna-roste-pocet-novych-bytu, vlastní zpracování, 2019

4. Reakce lokálního, „Brněnského“ realitního trhu

Prodeje bytů se oproti loňskému roku v prvním čtvrtletí výrazně zvýšily, a to dokonce trojnásobně. Tento výrazný nárůst způsobilo mj. též dokončení kupních smluv u rezervovaných bytů. Nového vlastníka našlo od ledna do března celkem 293 bytů, z nichž se převážná většina nacházela v městských částech Brno-střed, Bystrc, Královo Pole a Židenice. Největší zájem panoval o byty dvoupokojové, kterých se prodalo kolem stovky. Tato dispozice totiž zájemce vyšla cenově nejvýhodněji. Za m² zaplatili 68 tisíc korun, což činilo o dva tisíce méně než za metr čtvereční v třípokojovém bytě, a dokonce o pět tisíc méně než v bytě jednopokojovém. „V současnosti již byty příliš nezdražují, trh s nemovitostmi se zklidňuje a poptávka se přizpůsobuje růstu cen v uplynulých obdobích. Přestože se zpřísnily podmínky hypotečního financování, začínají se opět prodávat i větší, dražší byty. Kupř. bytů se třemi pokoji se letos prodalo zatím zhruba stejně jako jednopokojových, a to kolem osmdesáti," konstatuje Alexej Veselý. Za průměrný prodaný byt o velikosti 55,6 metru čtverečního lidé zaplatili přesně čtyři miliony korun. Výše napsané dokládá ostatně i následující graf č. 1 (Zdroj: https://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/1729-v-centru-brna-roste-pocet-novych-bytu).

Graf č. 1: Prodeje nových bytů v Brně za období 1. kvartálu 2014 do 1. kvartálu 2019

Zdroj: https://www.hypoindex.cz/tiskove-zpravy/v-centru-brna-roste-pocet-novych-bytu-investuje-se-do-rekonstrukci-starych-domu-i-do-vystavby-na-brownfieldech/, vlastní zpracování, 2019

Mgr. Petr Jezdinský