Kupní ceny bytů se v Praze varovně přehřívají!

11.6.2017

Realitní experti a developeři (vedle samozřejmě ČSÚ) se podle ukazatelů statistik shodnou, že kupní ceny bytů v České republice za poslední roky konzistentně stoupají.

Kupní ceny bytů se v Praze varovně přehřívají!

Realitní experti a developeři (vedle samozřejmě ČSÚ) se podle ukazatelů statistik shodnou, že kupní ceny bytů v České republice za poslední roky konzistentně stoupají (viz i pro názornou demonstraci následující graf č. 1).

Graf č. 1: Relativní vývoj realizovaných cen starších bytů v České   republice/komparace s Prahou

5_1

Zdroj: Český statistický úřad

Ale co samotné byty v hlavním městě? Byty v metropoli totiž jen minulý rok zdražily o 14 procent (srov. „např.“ v tomto ohledu článek na: https://byznys.ihned.cz/c1-65599740-cena-bytu-v-praze-loni-stoupla-o-petinu-nemovitosti-na-prodej-ubyva). Na tomto místě musí přijít již varování a o problém se musí začít zajímat již odborníci z celé řady vědních oborů (viz graf níže), jako jsou sociologové, ekonomové, zaměstnanci v sociálních službách, architekti atd.

Graf. č. 2: Relativní vývoj realizovaných cen nových bytů v Praze

5_2

Zdroj: Český statistický úřad

V této rovině si lze položit tyto tři dotazy.

  1. Kde se nachází finanční limit u kupních cen bytů v Praze (pakliže lze tento strop vůbec najít)?
  2. Vzniká tak další realitní bublina (stejně jako v Číně – viz „např.“: https://www.patria.cz/zpravodajstvi/2885192/jedna-bublina-v-cine-konci-je-treba-vyrobit-novou.html, nebo také: https://www.patria.cz/zpravodajstvi/2720144/cinsky-realitni-trh-presycen-bublina-praska.html)?
  3. Stanou se tak z některých Pražanů (zejména sociálních případů, tj. např. seniorů nebo matek samoživitelek) postupně bezdomovci?

Na tyto tři otázky se budeme snažit najít odpověď v dnešní aktualitě. Společný tým realitních makléřů, právníků a hypotečních (úvěrových) specialistů Společné realitní a advokátní kanceláře JURIS REAL, spol. s r. o. totiž za vás milí čtenáři dlouhodobě, komplexně a nezávisle sleduje dění na realitním trhu a v příslušné legislativě.

Podle zevrubné analýzy Institutu plánování a rozvoje Prahy (IPR Praha) došlo mezi lety 2015 a 2016 k výraznému zvýšení cen bytů v hlavním městě (graf č. 2 – viz výše). Zdražování může pro futuro (do budoucna) znamenat ještě závažnější problém s dostupností bydlení, než je tomu v současnosti.

Nabídková cena za metr čtvereční se zvýšila o 14 %. V meziroční komparaci se taktéž zvýšila průměrná velikost nabízených bytů o 2 %, což rovněž přispělo k nárůstu průměrné ceny za byt.

Největší nárůst cen zaznamenaly nejlevnější byty - u 10 % nejlevnějších bytů se cena meziročně zvedla o 27 %. Současně se u těchto bytů zvýšila průměrná velikost o 6,2 % (viz právě naše úvaha, že zdražování se dotýká z národohospodářského pohledu zejména nízko-příjmové skupiny Pražanů - z analýzy také totiž vyplývá, že výrazněji zdražily byty ve špatném stavu před rekonstrukcí).

Více také rostly ceny bytů v cihlových činžovních domech než byty v panelových domech na sídlištích. Tempo růstu kupních cen bytů se naopak příliš neliší v různých částech města; v meziročním srovnání bylo vyšší jen ve středu (centru) města v blízkosti historického jádra.

Na základě podrobné analýzy se jasně ukazuje, že za růstem kupních cen bytů stojí silná úroveň poptávky po bydlení v Praze a v neposlední řadě i snižující se nabídka bydlení.

Krajně nepříznivou bytovou situací se zabývá i nově schválený Strategický plán Prahy, jenž klade mj. důraz na podporu dostupného bydlení a do budoucna počítá i s aktivnější rolí hlavního města při výstavbě nových bytů.

Podle sociodemografické prognózy stoupne do roku 2030 počet obyvatel Prahy pravděpodobně o 93 tisíc. Díky rostoucí životní úrovni pak bude na jednoho obyvatele průměrně připadat nikoli 29 metrů čtverečních obytné plochy jako dnes, nýbrž 30,8 metrů čtverečních. Tento nastíněný (či lépe řečeno předpokládaný) vývoj (či trend) vytvoří do roku 2030 poptávku až po 82 400 bytech. To znamená každý rok průměrně dokončit 5 500 bytů – v posledních pěti letech se přitom každoročně průměrně dokončilo pouze necelých 4 300 bytů! Specifickým zdrojem dalších nových bytů jsou samozřejmě nevyužívané nemovitosti. V momentálně nevyužívaných prázdných činžovních domech tedy může vzniknout řada nových bytů, ale střednědobá a dlouhodobá poptávka je natolik silná (velká), že musí být řešena novou developerskou výstavbou.

Mgr. Petr Jezdinský