Kupní ceny realit dále rostly, nejvíce u bytů, nejméně pak u pozemků.

2.11.2018

Vážení klienti, milí čtenáři i vzhledem ke skutečnosti, že včera bankovní rada České národní banky opětovně zvýšila úrokové sazby, vracíme se dnešní aktualitou k problematice „Dostupnosti bydlení v České republice“, která se bohužel zhoršuje. Nechceme na tomto místě předbíhat, zvýšení úrokových sazeb se budeme věnovat v závěru článku, nicméně vyšší úrokové sazby zase zdraží hypotéky, což sníží dostupnost bydlení pro občany. Nepříjemnou ekonomickou externalitu pak v této souvislosti samozřejmě představuje i zvyšování nájemného, takže celkově v České republice dochází ke zdražování bydlení. Bylo by ale nespravedlivé, abychom v této souvislosti kritizovali pouze tuzemskou centrální banku. Za drahé bydlení může především nedostatek imobilií na straně nabídky, který je způsoben pomalým („až šnečím“) tempem stavebně-povolovacích procesů, které jsou náchylné k různým „obstrukcím“ v podobě tzv. dozorčích prostředků, řádných i mimořádných opravných prostředků ve stavebním (správním) řízení, a v neposlední řadě i správních žalob ve správním soudnictví nejen ze strany ekologických hnutí. Obzvlášť tristní je v tomto ohledu i aplikační praxe Nejvyššího správního soudu, který o kasačních stížnostech bězně rozhoduje skoro dva roky a než se věc, v níž správní orgán prvoinstančně a druhoinstančně rozhodl chybně, vrátí zpět a je pravomocně rozhodnuto znovu, může uplynout i více než pět let. I z výše popsaných důvodů jsme toho názoru, že by ze strany územně-samosprávných celků (měst, obcí, městských částí) zatím nemělo docházet k překotné privatizaci bytového fondu, o které hovořili někteří členové zastupitelstva před letošními komunálními volbami např. v Lysé nad Labem.

Obrázek č. 1: Pohled na bytový dům „Matyáš“ realitní (developerské) společnosti JURIS

                       REAL

w600h400wm1-23ca8-prodej-byty-2-kk-b-6887m2-vrane-nad-vltavou-2-cid-a34aaa

Tržní ceny bytů, rodinných domů a pozemků v České republice ve třetím čtvrtletí v meziroční komparaci dále rostly, tempo růstu ale na druhou stranu mírně zpomalilo. Nejvíce zdražily byty, nejméně pozemky. Byty zdražily nejvíce také ve srovnání s druhým čtvrtletím letošního roku. Ceny bytů rostly nejvíce v mimopražských oblastech, hlavně v Jihočeském, Karlovarském a Libereckém kraji. Na tiskové konferenci to sdělili zástupci Hypoteční banky. Z HB Indexu, který sleduje hodnotu nemovitostí, vyplývá, že ceny bytů meziročně vzrostly o 11,1 procentního bodu na 137,4 bodu. Mezičtvrtletně stouply o 2,8 procentního bodu. Základní hodnotu indexu 100 bodů představují skutečné ceny nemovitostí k 1. lednu 2010. Byty tak od tohoto data zdražily téměř o dvě pětiny. HB Index sleduje byty, rodinné domy a pozemky. Je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky.

Obrázek č. 2: Pohled do vzorového bytu v bytovém domě „Matyáš“

w600h400wm1-14af5-bytovy-dum-matyas-ve-vranem-nad-vltavou-mg-4239-hdr-kopie-3dfcaa

„Tempo růstu cen oproti minulému čtvrtletí mírně pokleslo, meziroční růst se však stále drží nad deseti procenty. Ceny rostly ve všech krajích. Nejvíce v Jihočeském, Karlovarském a Libereckém, nejméně ve Zlínském a Plzeňském kraji. Stejně jako v předchozím období rostly ceny starších panelových bytů více než ceny cihlových. Ty jsou v mnoha lokalitách na svých cenových stropech," uvedl ředitel odboru nemovitostí Hypoteční banky Petr Němeček. Největší zájem je podle něj o malometrážní byty. Nadále také pokračuje přesun poptávky z okrajových částí Prahy do Středočeského kraje. Nabídka starších bytů bude podle něj stagnovat, u novostaveb bude vyšší nabídku ovlivňovat pomalá stavební příprava a nedostatečné stavební kapacity, a to hlavně v Praze a Brně. "Poptávka bude mírně klesat, zájem zahraničních kupujících o pražské nemovitosti bude ale nadále pokračovat. Tempo růstu však bude zpomalovat. V řadě regionů se očekává stagnace. Část potencionálních kupujících vyřeší financování nájemním bydlením," dodal Němeček.

Graf č. 1: Vývoj dostupných bytu v hlavním městě od 2. čtvrtletí 2015 do 3. čtvrtletí 2018

Vývoj dostulných bytů Praha

Graf č. 2: Prodej nových bytů v metropoli od 1. čtvrtletí 2014 do 3. čtvrtletí 2018

Prodeje nových bytů Praha

To v mimopražských regionech rostly podle další velké developerské společnosti Trigema ve třetím čtvrtletí ceny nových bytů pomaleji než v metropoli, což vyplývá z nabídkových cen v cenících developerů. V regionech meziročně stouply v průměru o 11,7 procenta na 54.658 korun za m2. V Praze se zvýšily o 17,7 procenta na 102.916 korun za metr čtvereční. Průměrná cena nového bytu v regionech je tak oproti hlavnímu městu asi poloviční. „Meziroční nárůst je způsoben nárůstem cen v největších regionech," konstatoval předseda představenstva Trigemy Marcel Soural. Nové byty nejvíce zdražily v Moravskoslezském kraji, více než o třetinu. Ve Zlínském kraji se ceny zvýšily o 30 procent, ve středních Čechách zhruba o pětinu. Naopak v Libereckém a Jihočeském kraji nové byty meziročně o 1,2 procenta zlevnily. Nejdražší z mimopražských regionů se stal ve třetím čtvrtletí Jihomoravský kraj s průměrnou nabídkovou cenou 65.373 korun za metr čtvereční. Následovaly Středočeský (58.769 korun) a Plzeňský kraj (52.925 korun). Nejlevnější jsou nové byty v Ústeckém kraji (41.749 korun za metr čtvereční) a na Vysočině (42.585 korun). Ve třetím čtvrtletí developeři mimo Prahu prodali 1040 nových bytů, meziročně o 37 procent méně. „Pokles je způsoben rekordními čísly minulého roku," poznamenal Soural. Nejvíce prodaných bytů připadalo na Plzeňský kraj (340), následovaly Pardubický (185), Jihomoravský (175) a Středočeský kraj (155). V Ústeckém kraji se neprodal ani jeden nový byt, v Moravskoslezském kraji a na Vysočině po pěti. V Praze klesl počet prodaných bytů o 12,5 procenta na 1.050. Nabídka dostupných bytů mimo hlavní město meziročně vzrostla o šest procent na 5.450. „Největší nabídka bytů se nachází ve Středočeském, Jihomoravském, Plzeňském, Olomouckém a nově i Pardubickém kraji, kde je dohromady 80 procent regionální nabídky," dodal Soural. Ve Středočeském kraji bylo na konci září 1.300 dostupných nových bytů, ve středních Čechách o 30 méně. V Královéhradeckém kraji jich bylo nejméně (85). V Praze nabídka nových dostupných bytů meziročně stoupla o 16 procent na 4.650.

Tabulka č. 1: Komparace cen a počtu dostupných nových bytů ve 3. kvartálu podle krajů

Kraj Cena (Kč/m2) Meziroční změna (pct) Mezikvartální změna (pct) Dostupné byty
Praha 102.916 17,7 3,7 4650
Jihomoravský 65.373 8,9 6,6 1300
Středočeský 58.769 19,4 8,9 1270
Plzeňský 52.925 7,8 3,9 430
Liberecký 52.772 -1,2 6,3 145
Olomoucký 52.557 4,9 3,3 885
Královéhradecký 50.956 1,1 -0,2 85
Karlovarský 50.060 14,1 6,1 185
Jihočeský 47.434 -1,2 2,7 250
Zlínský 45.308 30,2 -4,8 100
Pardubický 44.462 7,0 -0,1 460
Moravskoslezský 42.784 34,3 -4,4 105
Vysočina 42.585 1,9 1,9 110
Ústecký 41.749 9,5 -5,8 125
Celkem mimo Prahu 54.658 11,7 4,8 5450

Zdroj: Trigema, vlastní zpracování, 2018

Rodinné domy zdražily podle HB indexu Hypoteční banky v meziročním srovnání o 6,7 procentního bodu na 126,4 bodu. Mezičtvrtletně se index zvýšil o 1,6 bodu. „Oproti minulému čtvrtletí se tempo růstu cen u rodinných domů snížilo o 0,3 procenta. Stavebníky trápí hlavně delší dodací lhůty u stavebních materiálů a plné kapacity stavebních firem. Zájem o rodinné domy v horším stavu trvá. Výhodami zůstávají kromě nižší pořizovací ceny také možnosti postupných úprav dle vlastních představ," doplnil Němeček. Nabídka developerské výstavby je podle něj nejbohatší ve Středočeském kraji, staví se také v okolí krajských měst s dobrou dopravní dostupností. Podíl dřevostaveb na celkovém počtu novostaveb se zvýšil na 15 procent.

Ceny pozemků se zvýšily podle HB indexu Hypoteční banky meziročně o 5,5 procentního bodu na 147,5 bodu, mezičtvrtletně vzrostly o 1,4 bodu. „Poptávka zůstává stabilní, nabídka je však nedostatečná. Ceny pozemků v developerských projektech v okrajových částech Prahy mnohdy převýšily 10.000 korun za metr čtvereční. Zájem je také o pozemky s objekty vhodnými ke zbourání, a to i přes vyšší finanční náklady na jejich demolici," sdělil Němeček.

Jak už jsme uvedli v anotaci našeho článku a taktéž na webových stránkách www.nemovitosti-vykup.cz, bankovní rada České národní banky (ČNB) včera zvýšila počtvrté v řadě úrokové sazby. Celkově se jedná už o páté letošní zvýšení sazeb. Základní úroková sazba, od níž se odvíjí úročení komerčních úvěrů, tak stoupla o 0,25 procentního bodu na 1,75 procenta. Největší poskytovatelé hypoték, Česká spořitelna a Hypoteční banka, v reakci na včerejší rozhodnutí oznámily zvýšení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Podle zástupců realitních kanceláří se zvýšení sazeb projeví více na trhu starších bytů, kde hypotéku využívá velká většina kupujících. Včerejší krok centrální banky by přitom měl být podle guvernéra ČNB Jiřího Rusnoka v letošním roce posledním. Podmínkou je ovšem to, že se bude národní hospodářství vyvíjet v souladu se včerejší představenou prognózou ČNB. ČNB totiž včera rovněž představila novou makroekonomickou prognózu. Zhoršila v ní odhad růstu české ekonomiky v letošním roce na 3,1 procenta a pro příští rok na 3,3 procenta. V předchozí srpnové prognóze centrální banka počítala letos s růstem ekonomiky o 3,2 procenta a příští rok o 3,4 procenta. Současně centrální banka v nové prognóze očekává, že průměrný kurz koruny letos bude 25,60 Kč/EUR a příští rok posílí na průměrných 24,70 Kč/EUR. V roce 2020 by měla koruna podle ČNB posílit na průměrných 24,20 Kč/EUR. „Celkový příběh ekonomiky se v nové prognóze v zásadě nemění. Nejvýznamnější změnou je pozdější posilování kurzu koruny," uvedl k tomu Rusnok.

Graf č. 3: Vývoj úrokových sazeb od roku 2001 do současnosti

1541075579_02-cnb-sazba

Zdroj: ČTK, vlastní zpracování, 2018

Analytik společnosti Akcenta Miroslav Novák ovšem upozornil, že vzhledem k nastávající obměně bankovní rady nelze prosincové zvýšení sazeb vyloučit. Od prosince vystřídají v bankovní radě Mojmíra Hampla a Vladimíra Tomšíka ekonomové Tomáš Holub a Aleš Michl. Důvodem zvýšení sazeb je podle analytiků tuzemský ekonomický vývoj. Výrazně rostou mzdy, koruna oslabuje a inflace je nad dvouprocentním cílem ČNB. Příští rok národohospodáři čekají další zvyšování sazeb. Pro včerejší zvýšení základní úrokové sazby o 0,25 procentního bodu hlasovalo pět ze sedmi členů bankovní rady ČNB. Jeden člen hlasoval pro ponechání sazeb beze změny a jeden hlasoval pro zvýšení sazeb o 0,5 procentního bodu.

Největší hypoteční banky se rozhodly v reakci na včerejší krok centrální banky zvýšit úrokové sazby půjček na bydlení. Hypoteční banka zvýší sazby hypoték o dvě desetiny s platností od 5. listopadu, Česká spořitelna k jejich mírnému růstu přistoupí od půlky listopadu. I ostatní banky očekávají další zvyšování sazeb.

Podle zástupců realitních společností se zvýšení úrokových sazeb ČNB více projeví na trhu starších (seconhandových) bytů, u novostaveb méně. Úrokové sazby u hypoték jsou přitom podle nich stále poměrně nízké a větším zásahem do trhu bylo zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték (to poslední je z 1.10.2018). Poptávka po nemovitostech by tak podle nich mohla postupně klesat. „Aktuální rozhodnutí ČNB bude mít primárně dopad na trh se staršími byty. Zde hypotéku za poslední období využívá téměř 70 procent kupujících. Vyšší úrokové sazby a další zpřísnění ze strany ČNB od října u pravidel pro poskytnutí hypoték opět nejvíce dopadnou na skupinu zájemců o bydlení na sekundárním trhu," uvedl mluvčí Maxima Reality David Jirušek. U novostaveb podle něj roste podíl investorů, kteří je hodlají dále pronajímat. A ti čerpají půjčky na bydlení jen výjimečně.

Mgr. Petr Jezdinský (s využitím ČTK)