Legislativní návrh zákona o realitním zprostředkování začne Poslanecká sněmovna projednávat od 16. dubna.

14.4.2019

Vážení klienti, milí čtenáři, jak již napovídá název dnešního článku, budeme se v dnešní aktualitě opětovně věnovat po kratší odmlce legislativnímu návrhu zákona o realitním zprostředkování a o živnostenském podnikání (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“).

Ten (resp. tisk č. 391) má totiž v tzv. prvním čtení na programu Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky dne 16. 4. – viz: http://www.psp.cz/sqw/historie.sqw?o=8&t=391. Předkladatelem návrhu zákona je vláda ČR, kterou zastupuje Ministerstvo pro místní rozvoj. Zpravodajem je poslanec pan Ing. Patrik Nacher (za ANO 2011). Tzv. garančním výborem je Hospodářský výbor. Na webových stránkách PS se lze také setkat s pozměňovacím návrhem poslanců pana Dominika Feriho (za TOP 09) a paní Ing. Věry Kovářové (za STAN), který se týká „Zákazu provádění úschov realitními zprostředkovateli“ (viz níže).

Schéma č. 1: Doslovné paragrafované znění (pozměňovacího) poslaneckého návrhu:

„Ustanovení § 4 se mění a nově zní:

„Realitní zprostředkovatel v rámci zprostředkovávané záležitosti není oprávněn

  1. poskytovat úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy,
  2. zprostředkovat poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou, notářem nebo advokátem.“

Zdroj a více na: http://www.psp.cz/sqw/historie.sqw?o=8&t=391, vlastní zpracování, 2019

Graf č. 1: Schéma zákonodárného procesu v České republice – video o legislativním procesu a Senátu naleznete na: https://mladez.senat.cz/senat

schema_bezne_zakony

Zdroj a více na: http://www.psp.cz/sqw/hp.sqw?k=173, vlastní zpracování, 2019

Graf č. 2: Schéma projednávání návrhu zákona v Poslanecké sněmovně, tj. v dolní komoře

legislativni_proces

 

Zdroj a více na: http://www.psp.cz/sqw/hp.sqw?k=173, vlastní zpracování, 2019

V návrhu zákona o realitním zprostředkování totiž nastala těsně před jeho projednáním ve sněmovně významná změna. Ta se týká úschov finančních prostředků klientů při nákupu reality. Ještě před Vánocemi po projednání návrhu právní normy v Legislativní radě vlády návrh úschovu peněz na účtech realitních kanceláří neumožňoval. Po projednání ve vládě na konci ledna se ale legislativně-technické znění textu na MMR změnilo! Ministerstvo pro místní rozvoj přitom současně varuje před četnými riziky, které svěření peněžních prostředků RK nese. Peníze totiž většinou končí na provozních účtech, kde splynou s běžnou hotovostí. „Častým případem je následné použití finančních prostředků klientů právě na financování provozních nákladů realitního zprostředkovatele,“ píše se ve zveřejněném dokumentu. V případě úpadku, to jest exekuce či insolvence realitní kanceláře, hrozí, že klient o finanční prostředky přijde. Důležitá změna přitom spočívá v jediném slůvku. V návrhu právního předpisu v legislativní radě vlády stálo, že realitní zprostředkovatel poskytovat úschovu „není oprávněn“. Aktuálně tam stojí, že úschovu „není oprávněn nabízet“. „Realitní zprostředkovatel nesmí úschovu peněz sám aktivně nabízet. Je na klientovi, jestli si o ní řekne nebo zda využije právní normou předvídanou bezpečnější alternativu, tj. tedy úschovu notářskou, advokátní či bankovní,“ konstatoval Vilém Frček z tiskového oddělení Ministerstva pro místní rozvoj. Podnět ke změně vzešel podle ministerstva ze 4. odborné realitní konference. Na ní vystoupila ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová (za ANO 2011). Akce se konala 15. ledna, jen pár dní předtím, než návrh projednala vláda. „Dle názorů odborné veřejnosti je upravené znění k ochraně klientů dostatečně,“ poznamenal dále Vilém Frček z MMR. Organizátoři akce si ale nejsou vědomi, že by se něco takového na konferenci probíralo. Naopak se stejně jako právníci Legislativní rady vlády stavějí proti realitní úschově. „Úpravu vnímáme jako velmi nešťastnou. Úschovy peněz prostřednictvím RK patří k největšímu ohrožení klientů. Tato skutečnost by měla být regulována mnohem striktněji,“ sdělila Ivana Cikánková, spoluzakladatelka Realitního vzdělávacího institutu, jenž konferenci organizoval (zdroj: NOVÁK, Daniel. Ministerstvo ustoupilo realitkám. E15, deník pro ekonomiku a byznys. 2019, 2784. ISSN 1803-4543).

Lidové noviny oslovily šest největších realitních kanceláří v České republice, aby uvedly, jak se k návrhu nové právní úpravy, která se zásadním způsobem dotýká právě realitních úschov, staví. Na malém vzorku byla znatelná názorová pestrost. Tři zástupci realitního trhu se staví rezolutně proti úschovám. „Ukládání celoživotních prostředků klientů na provozní účty realitních kanceláří považuji obecně za hazard,“ uvedl Jan Doksanský, finanční ředitel kanceláře Re/max, která k úschově finančních prostředků svých klientů využívá jen advokátní či bankovní úschovu. Výhradně u advokáta uschovává prostředky klientů i kancelář Svoboda & Williams. „Rezervační poplatek, jenž představuje zlomek kupní ceny, by realitní kancelář měla mít možnost přijmout. Jestliže se jedná o úschovu kupní ceny, pak rozhodně nikoliv,“ uvedl Jakub Mihálik, tiskový mluvčí kanceláře. V rámci klientských služeb poskytuje úchovu i Fincentrum Reality, výhradně však na separátním účtu, který je pololetně auditován. „Navrhovaná změna na nás působí jako způsob, jak v právní normě ponechat kličku, jež umožní úschovy sice nenabízet, nicméně je provádět. Nemohu se zbavit pocitu, že změna vznikla na základě nátlaku některých velkých realitních subjektů, u kterých je veřejným tajemstvím, že s prostředky na svých účtech manipulují ve svůj prospěch,“ myslí si Martin Fojtík, provozní ředitel společnosti. Změny považuje za nešťastné i Robert Hanzl, generální ředitel Next reality, který zdůraznil, že největší právní kauzy v realitním byznysu vznikly právě kvůli zpronevěrám na úschovových účtech. RK by podle názoru Hanzla měly mít možnost úschovu poskytovat, ale pouze na oddělených účtech s pravidelnými ročními audity. „Musí se jasně stanovit, že v případě úpadku kanceláře nebudou postiženy prostředky klientů. V ideálním případě by měla realitní kancelář, která realitní úschovy poskytuje, složit finanční jistotu jako garanci, jež případné problémy vykryje,“ uzavřel Hanzl (zdroj a více k tématu na: https://www.lidovky.cz/byznys/pravo-a-justice/realitky-si-vylobbovaly-zachovani-uschov-ty-pritom-vedly-k-rade-pripadu-zpronevery.A190302_163656_ln_byznys_pravo_ssu).

Tabulka č. 1: Komparace používaných druhů úschov v České republiky

Typ úschovy:

Pozitiva a negativa/Výhody a nevýhody jednotlivých druhů úschov:

Advokátní

Advokáti jsou zapsáni u České advokátní komory (ČAK) a ex lege (ze zákona) musí disponovat pojištěním profesní odpovědnosti. Toto pojištění se však nevztahuje na zpronevěru ani jinou trestnou činnost. Advokát vyhotoví tzv. smlouvu o úschově, na podkladě které klient posílá peněžní prostředky na bankovní účet. Pro každou úschovu využívají advokáti individuální účet. Advokát je povinen kdykoli potvrdit klientovi stav finančních prostředků na účtu. Advokát průběžně informuje obě strany o všech změnách, které nastanou, když přijdou peníze na účet, resp. když prodávající odesílá finanční prostředky. Velkým pozitivem advokátní úschovy je bezesporu pružnost a schopnost advokáta reagovat na požadavky klientů podle jejich individuální potřeby. Cena za advokátní služby je však smluvní. Advokáti totiž nejsou vázání žádnou vyhláškou, která by jim tuto cenu ukládala. Proto lze určitě doporučit si cenu sjednat před tím, než advokát dostane zadání k vypracování kontraktů.

Realitní

Realitní kancelář může zkrachovat, dostat se do exekuce či insolvence, a to právě v době, kdy budou na jejím účtu ležet finanční prostředky klienta. Jestliže není RK pojištěna proti úpadku nebo způsobené škodě, což ve většině případů nebývá, nic už peněžní prostředky klienta nezachrání. Kancelář ručí jako společnost s ručením omezeným pouze do výše svého základního kapitálu, jenž může od 1. ledna 2014 činit také klidně jen 1,- Kč, který tak často (logicky) nemusí dosahovat ani uložené částky v úschově. Použití tohoto druhu úschovy doporučujeme pouze u renomovaných realitních kanceláří s dlouhou historií a silným kapitálovým zázemím!

Notářská

Notáři, které jmenuje ministr spravedlnosti, jsou zapsáni v notářské komoře a mají rovněž povinnost profesního pojištění. Toto pojištění se opět nevztahuje na zpronevěru ani jinou trestnou činnost. Nicméně nikdy v minulosti notariátů se ale nestalo, že by notář svému klientovi zpronevěřil úschovu, a to na rozdíl od advokáta. Povinností notářů je také vyhotovit smlouvu o úschově s jasně definovanými podmínkami pro přijetí a vyplacení peněžní částky. Notářská úschova bývá většinou dražší než advokátní úschova. Na druhou stranu cenu za svoje služby mají notáři pevně stanovenou a nelze ji měnit. Notáři mají povinnost účtovat notářské služby podle vyhlášky ministerstva spravedlnosti č. 196/2001 Sb. Nicméně velká výhoda pak spočívá ve skutečnosti, že notáři jsou tzv. mezi stranami (na rozdíl od advokátů, kteří zastupují jednoho z účastníků smlouvy a jsou tzv. se stranami), tj. že jsou plně neutrální ve vztahu mezi prodávajícím a kupujícím. Jejich nestrannost a morální autoritu (což samozřejmě stojí ony zmíněné peníze) lze ovšem využít právě i na koncipování (sepis) samotné smlouvy o zcizení (převodu) nemovitosti.

Bankovní

Tato úschova je ze své podstaty nejbezpečnější, a to kvůli absenci možnosti chyby způsobené lidským faktorem. Její velké negativum ale představuje značná neflexibilita hypoteční banky, a to včetně značné neochoty cokoliv změnit ve vzoru smlouvy. Tato „neměnnost bankovních vzorů“ platí ale i např. pro tak jednoduché listinné podklady, jako jsou plné moci! Klienti tak musí opravdu doslova „do písmenka“ přistoupit na smluvní podmínky obchodní banky. Navíc se i celý proces s vyplácením finančních prostředků prodávajícímu může pozdržet. Cena za bankovní úschovu se pak pohybuje od 0,2 do 0,3 % z peněžní částky v úschově.

Zdroj: Vlastní zpracování, 2019

 

Mgr. Petr Jezdinský