Návrat předkupního práva do českého právního řádu z realitního pohledu
Vážení čtenáři, dne 20. prosince 2016 „rozčeřila“ poklidnou předvánoční atmosféru nenápadná zpráva ČTK o návratu předkupního práva do občanského zákoníku (srov. http://www.ceskenoviny.cz/zpravy/v-obcanskem-zakoniku-bude-predkupni-pravo-spolumajitelu-realit/1429492), která ale bude mít z hlediska imobilií i národního hospodářství nedozírné následky, tj. takové důsledky, o kterých autoři této legislativní novely možná ještě netuší.
Nicméně z pohledu realitních právníků, advokátů či obchodníků se nejedná o první a ani bohužel poslední „přemet či kotrmelec“ v právních předpisech, které upravují právní vztahy k nemovitostem. Ostatně např. finanční právo a např. „patálie“ ohledně daně z nabytí nemovitostí či problematika DPH u pozemků jsou toho jasným důkazem. Důkazem, že zákonodárce neakceptuje nejen zaběhnutou aplikační praxi (často tvořenou a vykládanou judikaturou vyšších soudů – přitom podle důvodové zprávy k novele, jsou předmětem novely oblasti, které si zasluhují co možná nejrychlejší legislativní zásah, neboť u nich nelze čekat na posouzení praxí či výkladem soudu, aniž by zde hrozily nevratné následky, případně se u nich tyto důsledky v praxi již i zřetelně projevily.), nýbrž i právně-teoretické („učebnicové“) aspekty věci (viz níže). Bohužel časté zásadní změny právní úpravy mají samozřejmě negativní vliv i na stabilitu právního prostředí a na právní vědomí občanů.
Na druhou stranu pro znovuzavedení předkupního práva hovořila především možnost ovlivnit, kdo se stane novým spoluvlastníkem. To proto, že změna osoby vlastnící podíl na nemovitosti může zásadně ovlivnit způsob užívání a správu celé reality. Rovněž se v této souvislosti uvádělo, že smluvní předkupní právo nestačí, neboť k jeho sjednání je třeba shodné vůle obou stran.
1. K čemu dochází?
V důsledku přijetí této „tzv. technické novely občanského zákoníku (zákon č. 460/2016 Sb.)“ se tak s účinností od 1. ledna 2018 zákonné předkupní právo spoluvlastníků vrací zpět do českého právního řádu. Jeho podoba je přitom de facto stejná jako za původní právní úpravy, tj. derogovaného (zrušeného) občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.). Týká se však pouze nemovitostí, zatímco u movitých věcí přijatá novela naopak zákonné předkupní právo spoluvlastníků zcela ruší. Od 1. 1. 2018 tak bude platit, že pokud spoluvlastník převádí spoluvlastnický podíl na nemovitosti, mají k němu ostatní spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (manžel, rodič, sourozenec, apod.), a to i v případě bezúplatného převodu, jako je např. typicky darování. Při porušení předkupního práva se může spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat na nabyvateli spoluvlastnického podílu, aby mu podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jej nabyl od původního spoluvlastníka. Jestliže tak nabyvatel neučiní, lze tuto povinnost vynucovat i „kostrbatou“ cestou české justice.
2. Jaký následek bude mít zmíněná novela pro klienty a realitní kanceláře?
Vlastník pozemku, bytu, rodinného či činžovního domu (resp. jiné nemovitosti) bude mít od 1. 1. 2018 opět povinnost písemně nabídnout k odprodeji svůj podíl nejprve dalším spoluvlastníků, kteří mají dva měsíce na rozmyšlenou, zda část nemovitosti odkoupí. V případě, že spoluvlastníci nabídku nereflektují či neakceptují, může jej vlastník prodat třetí osobě (straně). Jestliže ale svůj podíl neprodá ani jinému zájemci a kupní cenu změní, musí opět podíl nejdříve nabídnout spoluvlastníkům s předkupním právem. Na možný prodej si pak počká další dva měsíce, které mají oslovení spoluvlastníci na zaplacení finanční částky (resp. připsání finanční částky na účet).
3. Shrnutí
Opětovné zavedení obecného zákonného předkupního práva ve vztahu k nemovitým věcem je z pohledu nauky občanského práva odklonem od principu posilování autonomie vůle a vede opět k omezení volnosti v nakládání s majetkem. Byť může být tato legislativní změna vedena dobrými úmysly ochrany „slabších“ spoluvlastníků, předmětná novela se podle mého právního názoru nijak nevypořádala s ochrannou legitimních očekávání těch osob, které spoluvlastnické podíly nabyly za platnosti soudobé právní úpravy spoléhající na to, že svůj spoluvlastnický podíl budou moci následně kdykoliv prodat osobě bez omezení předkupním právem ostatních spoluvlastníků. Jejich právo volně nakládat se svým majetkem tedy bude do určité míry omezeno.
Návrat předkupního práva spoluvlastníků pak v rovině aplikační praxe nepovažuji za šťastný krok, tím víc, že nic nebrání spoluvlastníkům za současné právní úpravy si předkupní právo upravit kontraktačně (smluvně).
Tato změna pak podle názorů našich realitních makléřů zcela znemožní okamžitý prodej části nemovitosti v případě, že její vlastník potřebuje kvůli neočekávané události peníze ihned. Mají-li vlastníci v úmyslu se svým majetkem nakládat, demokratický-právní stát v podobě poslanců by jim v tom v žádném případě neměl bránit. Jedná se tedy o další zbytečné restriktivní opatření, které nejen prodávajícím, nýbrž i kupujícím, realitním kancelářím, advokátům, notářům nebo hypotečním bankám jen pořádně zkomplikuje život. V konečném důsledku pak vůbec nemusí s ohledem na výše uvedené dojít k realitní transakci, minimálně ale bude docházet k prodlužování prodejů nemovitostí.
Pakliže jsme v úvodu naší aktuality v případech daňové legislativy hovořili o „kotrmelcích či přemetech“ v české legislativě, tak v případě návratu předkupního práva bychom spíše měli mluvit o „vojenském čelem vzad“.
JUDr. Tomáš Mádl, Mgr. Petr Jezdinský