Nová doporučení České národní banky, která nabývají účinnosti dnem 1. října 2018.
Česká národní banka rozšiřuje od 1. 10. 2018, tj. ode dneška pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů o požadavky na výši příjmu. Výše dluhu žadatele o hypotéku by pro futuro neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Žadatel by měl zároveň na splátku dluhu vynakládat max. 45 procent svého měsíčního čistého příjmu (Zdroj: Kovářová, Hana. Hypotéky a půjčky na bydlení podle doporučení České národní banky. Magazín Stavba-komerční příloha Hospodářských novin, týdeníků Ekonom a Respekt, září 2018, s. 60 až 61.).
Vedle toho uplynulou středu, tj. dne 26. září 2018 zvýšila ČNB opětovně úrokové sazby. Základní úroková sazba, od níž se odvíjí úročení komerčních úvěrů, stoupla o 0,25 procentního bodu na 1,5 procenta. Realitní kanceláře uvedly, že růst sazeb České národní banky se tentokrát do zvýšení úroků u hypoték promítne výrazněji než v předchozích měsících. Od pondělí 1. října 2018 tak i např. Hypoteční banka přikročí ke zdražení hypoték. Zdražení se týká tzv. Jasné hypotéky. Zatímco teď jsou hypotéky s pětiletou fixací a s LTV do 80 % k dostání za 2,89 %, od 1. 10. 2018 dojde k navýšení o další dvě desetiny. Hypoteční úvěry budou k dostání s úrokovou sazbou 3,09 % (autor Veronika Doskočilová, zdroj a více na: https://www.mesec.cz/aktuality/banky-zacinaji-reagovat-na-zvyseni-sazeb-od-cnb-hypoteky-zdrazuji/?utm_source=newsletter-html-w&utm_medium=text&utm_campaign=2018-09-30).
Centrální bankéři přitom zasahují do oblasti půjček na bydlení již poněkolikáté, zatímco v minulosti omezili velikost hypotéky v poměru k hodnotě kupované reality, nyní (rozuměj od 1. října 2018) nasazují ještě výrazně větší kalibr. Od 1. 10. 2018 by na hypoteční úvěr neměl dosáhnout žádný z klientů finančních domů, u nějž by celková výše půjčky přesáhla devítinásobek čistého ročního příjmu. Samotná měsíční splátka úvěru by pak neměla představovat více než 45 procent čistého měsíčního výdělku. Avšak omezení se netýkají pouze samotných hypoték. V uplynulých letech totiž řada žadatelů obcházela pravidla omezující poměr hypotéky k hodnotě zastavované imobilie tím, že si zbývající část finančních prostředků „prostě“ půjčili jinde. Typicky občané používali úvěr ze stavebního spoření. Nová regulace České národní banky z tohoto důvodu stanovuje, že omezení ve vztahu k příjmům se týká nejen hypotéky, ale rovněž všech dalších úvěrů, které žadatel splácí. Jestliže by si člověk hodlal snížit hypoteční úvěr výše popsanou či naznačenou cestou, tj. tedy že si část peněz na byt či rodinný dům půjčí jinde, nijak zásadně by si nepomohl. „S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování přijmů domácností, se totiž dlužníci stávají zranitelnějšími. Současně roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ obává se a zdůvodňuje toto řešení (rozuměj „utažení podmínek pro získání hypotéky“) Jiří Rusnok, guvernér ČNB (autor Jan Němec, zdroj a více najdeme v článku s názvem: „Hypotéky na poslední chvíli“, který vyšel v týdeníku Ekonom, č. 36, na str. 12 až 15.).
A jaké dopady bude toto omezení mít? Např. Česká bankovní asociace (dále jen „ČBA“) na loňských datech vypočítala, že za nových podmínek by na hypoteční úvěr nedosáhla pětina lidí, kteří jej ještě minulý rok dostali. Podle rozboru ČBA by přitom byli nejvíce postižení lidé s nižšími příjmy, typicky se jedná o domácnosti s čistým příjmem do 30 tisíc korun měsíčně. Co se pak týče příjmu, týdeník Ekonom spočítal max. výši hypotéky pro lidi s různým čistým měsíčním příjmem. Z výpočtů vyplývá, že největší problémy budou mít lidé, kteří usilují o drahé či luxusnější nemovitosti, na které tím pádem potřebují i vysoký úvěr. Zatímco pro milionovou hypotéku na 25 let bude stačit při současné úrovni sazeb (rozuměj sazeb do konce září 2018) čistý příjem kolem 10 tisíc měsíčně, u čtyřmilionové hypotéky se stejnou dobou splatnosti se bude muset pohybovat kolem 40 tisíc korun měsíčně. To ovšem pouze v případě, že člověk nebude mít žádné další půjčky (autor Jan Němec, zdroj a více najdeme v článku s názvem: „Hypotéky na poslední chvíli“, který vyšel v týdeníku Ekonom, č. 36, na str. 12 až 15.).
V souvislosti s novými pravidly u hypotečních úvěrů, se taktéž samozřejmě logicky nabízí otázka, zda nová „říjnová pravidla“ postihnou nejen nové žadatele, nýbrž rovněž i ty stávající, jimž bude končit fixace již jednou schválené hypotéky. V tomto jmenovaném případě disponuje totiž klient hypoteční banky nejjednodušší a nejlevnější možností, a to odejít ke konkurenční obchodní bance a požádat o refinancování. Ovšem problém spočívá ve skutečnosti, že při přenesení hypotečního úvěru do jiné komerční banky se jedná „de facto a de praxe“ o zcela novou hypotéku. Nová hypoteční banka spočítá podmínky nové půjčky na bydlení na základě zůstatku jistiny hypotečního úvěru u minulé komerční banky. Otázka tedy zní: Jestliže by však klient po skončení fixace nesplňoval nové podmínky týkající se minimální výše čistého příjmu, což je v některých případech možné, znamená to, že nebude mít jinou možnost než zůstat u stávajícího bankovního domu? Podle bankovních institucí se toho není třeba obávat. „Na refinancování hypotéky se nová opatření centrální banky vztahovat nebude, pokud v rámci refinancování nedojde k nárůstu expozice, tedy pokud klient nebude požadovat dodatečné zdroje,“ konstatuje mluvčí Komerční banky Michal Teubner. Jeho slova pak koneckonců potvrzuje i vyjádření české centrální banky z června letošního roku. Ředitel sekce finanční stability České národní banky Jiří Frait při oznamování změn prohlásil, že „bankovní“ (nejde totiž v případech doporučení ČNB o legislativní (zákonem vynutitelná) pravidla, ale jednotlivé hypoteční banky se jimi zpravidla řídí) novinky jsou zaměřeny pouze na nové hypoteční úvěry a refinancování se týkat nemají. Nicméně do „finanční pasti“ se ale může klient obchodní banky dostat po konci fixačního období hypotéky díky už dřívějšímu doporučení ze strany „banky bank“ (rozuměj České národní banky), jež omezilo poměr dluhu k hodnotě nemovitosti (tzv. poměr LTV) na 90 procent. „Ukazatel LTV bude hrát roli při refinancování a může některé žadatele výrazně negativně ovlivnit. Jedná se zejména o ty případy klientů, kteří uzavřeli 100procentní hypotéku těsně před jejich omezením, tj. tedy do června 2016,“ sděluje Marian Holub z Wüstenrotu. Jinými slovy, takový klient, který by chtěl odejít k jinému bankovnímu domu a současně by nesplácená jistina jeho hypotečního úvěru přesahovala 90 procent hodnoty zastavené nemovitosti, by s žádostí o refinancování neuspěl, a splácení dluhu na bydlení u stávající hypoteční banky by pak pro něj představovalo jediné schůdné řešení (autor Jan Němec, zdroj a více najdeme v článku s názvem: „Hypotéky na poslední chvíli“, který vyšel v týdeníku Ekonom, č. 36, na str. 12 až 15.).
Další zásadní otázkou pak je, jak prakticky a efektivně vyřešit situaci, když žadatel trpí nedostatkem vlastních finančních prostředků. Mohou tak pomoci např. rodiče nebo prarodiče? A pakliže ano, tak za jakých podmínek?
Zájemci o hypotéku bez dostatečné finanční rezervy mají další možnost, jak v hypoteční bance uspět, a to v případě, že oni sami nebo jejich rodiče, prarodiče atd. vlastní realitu, kterou by komerční banka mohla vzít tzv. do zástavy. Celkové LTV by se tak vypočítalo jak z hodnoty pořizované imobilie, tak i z hodnoty nemovitosti použité k dozajištění. Např. pokud si budete chtít pořídit realitu za čtyři milióny korun a k dozajištění použijete imobilii v hodnotě dva milióny korun, výsledné LTV je 67 procent. Bankovní dům vám pak půjčí požadované čtyři milióny korun. Na druhou stranu ale mnozí rodiče, resp. vlastníci nemovitosti, přistupují k možnosti poskytnout svou realitu k dozajištění hypotečního úvěru s nedůvěrou. Jejich obavy jednak vyplývají ze strachu, že kvůli případné špatné platební morálce svých potomků, by o svou imobilii mohli snadno přijít, a jednak (resp. v neposlední řadě) jejich byt či rodinný dům bude mít obchodní banka de iure (právně) v zástavě po celou dobu splácení úvěru, což může být i několik desítek let. Komerční banky však umožňují nemovitost využitou k dozajištění po určité době právně tzv. vyvázat, a to ve chvíli, kdy se poměr jistiny hypotéky vůči hodnotě zajištění zbývající reality (nejčastějí objektu úvěru) dostane na 80 procent (resp. 90 procent). I přes skutečnost, že žadateli o hypoteční úvěr ke schválení půjčky na bydlení bude chybět „pouze“ několik set tisíc (např. u ceny kupované imobilie ve výši čtyři milióny korun bude muset dodat ze svého 20 procent z její hodnoty, tedy 800 tisíc korun), komerční banky další nemovitost, jež bude použita jako zástava, zastaví celou, nikoliv pouze její poměrnou část. „Do zástavy směřuje vždy celá nemovitost. V katastrálním operátu nelze označit pouze určitou (konkrétní) část. Zástava ale kryje pouze hodnotu, kterou banka potřebuje pro uzhrazení pohledávky (+ rezerva 20 procent). Takže sice vyznačíme v katastru nemovitostí zástavu na celou realitu, ale s tím, že kryje pohledávku 960 tisíc korun, tedy 800 tisíc + 20 procent (160 tisíc),“ vysvětlila na případové (modelové) situaci Andrea Vokálová z Hypoteční banky. „Zástavní právo se vždy vztahuje na celou imobilii, resp. celé imobilie. Jestliže zástavní dlužník (klient banky) část svého závazku (dluhu) splatí a na další zajištění bude postačovat jen jedna z nemovitostí, je možné obchodní banku požádat o vyvázání druhé reality ze zástavy. Pokud bude komerční banka nucena zastavenou imobilii prodat, tak i když se nachází v zástavě celá nemovitost, tak ale z případného prodeje reality si bankovní dům smí ponechat jen takovou část, která umoří nesplácené závazky dlužníka,“ uzavřela Jana Karasová z Air Bank (autor Barbora Buřinská, zdroj a více najdeme v článku s názvem: „Jak získat hypotéku bez vlastních financí“, který vyšel dne 29. září 2018 v deníku Právo-v příloze Rodinné finance, na str. 20.).
Mgr. Petr Jezdinský