Při prodeji nemovitosti trvejte na podpisu exkluzivní (výhradní) smlouvy ze strany realitní kanceláře.
Prodáváte byt, rodinný dům či pozemek. Pak si uvědomte, že smlouvu o provizi z prodeje reality lze uzavřít i ústně. Stačí pouze, jestliže RK prokáže, že vynaložila se sháněním zájemců úsilí.
Vážení a milí čtenáři, v našich článcích vás nechceme poučovat, to ostatně není jejich smyslem, nýbrž upozorňovat na některé závažné aspekty, které vznikají při realitních transakcích.
Z tohoto hlediska proto přinášíme „osvětově“ článek paní Jany Divinové s názvem: „Prodáváte byt? Pozor na pusu“, který vyšel dne 27. října 2017 v MF DNES (příloha Ekonomika) na str. 7.
Tuto aktualitu, kterou hodnotíme velmi pozitivně, pak doplňujeme vlastními názory a tvrzeními. Bohužel v současné době se lze setkat s vyšším počtem „žurnalistů“, kteří se bohužel zcela zbytečně a ilogicky staví proti tzv. exkluzivním (výhradním) smlouvám – viz také náš článek s názvem: „Dva správné tipy naší realitní kanceláře, jak zaručeně dobře prodat rezidenční nemovitost, aneb nebojte se exkluzivní (výhradní) smlouvy,“ který byl publikován dne 3. 10. 2017 na: http://www.rkjuris.cz/dva-spravne-tipy-nasi-realitni-kancelare-jak-zarucene-dobre-prodat-rezidencni-nemovi-27 - poněvadž „prostě“ nerozumí realitní problematice. Kde se nachází etický kodex novináře? Jak vůbec může „někdo“ v této rovině a vedle toho ve svobodné demokratické společnosti kritizovat situaci, kdy si dvě smluvní strany svůj smluvně-závazkový vztah řádně upraví a dobrovolně ošetří. Rozhodli jsme se, že na tomto místě nebudeme jmenovat konkrétní novináře a vzpomínat jednotlivé články, jenž většinou nesou název: „Deset nejhorších triků realitních kanceláří“, ve kterých se uvádí, že realitky si tak jednoduše a podvodně uvazují klienty apod.
Realitní činnost pak nelze vykonávat zadarmo, protože se přeci jedná podle těch samých novinářů, kteří píší o šlendriánství, neodbornosti, defraudaci (zpronevěře) finančních prostředků klientů apod. realitních kanceláří či realitních makléřů o odbornou činnost, která tedy logicky vyžaduje samostatnou právní úpravu, resp. zákon o zprostředkování nemovitosti!
Jaké kontrasty žurnalistiky pak v ČR nejen ohledně realitního podnikání v poslední „povolební“ době zažíváme, že. Ale vraťme se zpět k článku Jany Divinové! Pasáže, které hodnotí kladně tzv. exkluzivní smlouvu jsme tučně zvýraznili. Do samotného článku jsme pak vůbec schválně nezasahovali.
„Pan F. byl už starší a nezvládal péči o svou nemovitost, proto se před dvěma lety rozhodl, že ji prodá. Nabídku rozeslal všem v okolí včetně jedné realitní kanceláře. Tu oslovil podle svého mínění nezávazně s tím, že nechce předem nic platit, ale pokud kancelář najde vhodného kupce, tak nemovitost prodá a realitce z částky dá provizi. Začali se k němu sjíždět zájemci. Někteří od realitní kanceláře, jiní odjinud. Nakonec muž, jehož totožnost redakce zná, ale přislíbila nezveřejnit, nemovitost prodal přes své přátele. Netrvalo dlouho a přišla mu předžalobní výzva na uhrazení necelých 70 tisíc korun. Dozvěděl se, že ústně uzavřel zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří, kterou prodejem nemovitosti jiného zájemce porušil. Připravil tak kancelář o provizi a způsobil jí náklady spojené s pokusy o prodej bytu. Využívání ústních smluv se rozšířilo s novým občanským zákoníkem, který vstoupil v platnost (pozn. účinnost) v roce 2014. Předtím to zákon nedovoloval v tolika případech. Na realitním trhu se to projevilo nárůstem sporů mezi vlastníky nemovitostí a realitními kancelářemi. Jen v advokátní kanceláři, kde působí viceprezident Asociace realitních kanceláří ČR Miroslav Duda, jich řeší pět a netýkají se jen starších nebo méně vzdělaných lidí. Do podobných problémů se dostávají i vysokoškolsky vzdělaní lidé na manažerských pozicích. „Jeden případ se například odehrál v Brně. Paní inženýrka nezávazně oslovila realitní kancelář s tím, že má zájem byt prodat, ale nezná jeho aktuální cenu. Realitní kancelář přivedla několik klientů. Jejich nabídka se však majitelce nelíbila, proto odmítla další spolupráci. Také této paní byla doručena žaloba,“ vysvětlil Miroslav Duda. Úplně nejhorší situace je podle něj na vesnicích a malých městech. Nejohroženější skupinou jsou starší lidé, pro které to může být noční můra, protože nejsou zvyklí mít jakékoliv závazky a neradi se soudí, což může mít i tragické následky. „Mohu potvrdit, že se to šíří jako mor,“ upozornil Duda.
Esemeskovali, prohráli
Manželé N. už za sebou mají soud prvního stupně, který žalobě realitní kanceláře vyhověl. Přestože inzerovali na portálu bezrealitky.cz, který slouží pro ty, kteří chtějí svou nemovitost prodat nebo pronajmout bez realitní kanceláře, jedna kancelář je oslovila. I oni tvrdí, že realitní kanceláři dovolili nemovitost nabízet za předpokladu, že to bude nezávazně a kromě provize z prodeje za to nebudou muset nic platit. S realitní kanceláří jednali, dohodli se na ceně a intenzivně se domlouvali na podobě kupní smlouvy přes e-mail i SMS, což se jim nakonec stalo osudným. Soud dal totiž za pravdu realitní kanceláři s tím, že se na žalované vztahuje takzvaná předsmluvní zodpovědnost. Podle Lindy Kolaříkové z advokátní kanceláře KPMG Legal je pro uzavření ústní smlouvy potřeba, aby se potkaly vůle obou stran zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy. „Zákon vyžaduje dostatečně specifickou nabídku na uzavření smlouvy. Obecně řečeno by nikdo neměl platně uzavřít smlouvu, aniž by si byl vědom důsledků takového jednání,“ vysvětluje Kolaříková. Další podmínkou ústní dohody je poučení o možnosti odstoupení od smlouvy. Duda upozorňuje, že smlouvy, které zavazují spotřebitele neodvolatelně k plnění za podmínek, s nimiž neměl možnost se seznámit před uzavřením smlouvy, jsou zakázány. Svědci být nemusí. Ústní smlouva může být uzavřena i mimo provozovnu. „Občanský zákoník však zároveň výslovně upravuje i předsmluvní odpovědnost. Ta postihuje nepoctivá jednání, kdy jedna ze stran od začátku jedná záměrně pouze „naoko“ a nemá v úmyslu smlouvu uzavřít, anebo bez spravedlivého důvodu ukončí vyjednávání o uzavření smlouvy ve chvíli, kdy se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné,“ doplnila Kolaříková. Žalující realitní kanceláře z uvedených důvodů tvrdí, že ústní dohodu uzavřeli, a dokládají to tím, že nemovitost inzerovaly na různých serverech, výpovědmi svědků, kteří si byli nemovitost prohlédnout, a rezervační smlouvou.
Všechno písemně
Oslovená síť realitních kanceláří RE/MAX tvrdí, že u nich uzavření ústních zprostředkovatelských smluv není možné. „Síť pracuje na bázi exkluzivních smluv, což už z principu vylučuje podobný postup,“ sdělil MF DNES generální ředitel RE/MAX Milan Žák. Stejný přístup potvrdila i další realitní společnost. „Nefungujeme na principu ústní dohody. Občanský zákoník to sice umožňuje, ale ověření a verifikace takových dohod je nemožná,“ vysvětluje provozní ředitel Fincentrum Reality Martin Fojtík. Podle advokátky Kolaříkové je lepší, aby smluvní strany trvaly na uzavření písemné formy zprostředkovatelské smlouvy, i když to zákon nevyžaduje. Obě strany jsou tak v mnohem jistější pozici ohledně přesného obsahu smlouvy a jeho dokazování. „Pokud nemám zájem, aby za mě kdokoliv činil nějaké kroky a například inzeroval moji nemovitost či prováděl další úkony, je třeba takový názor dostatečně jasně a prokazatelně formulovat,“ doporučuje Kolaříková. Podle Dudy by situaci mohl upravit zákon o podnikání v realitním oboru, který zatím nebyl přijat. „Na to, že ještě nebyl přijat, paradoxně nejvíce doplácejí realitní kanceláře, které podnikají řádně. Jejich pověst kazí výše uvedení realitní podnikatelé,“ řekl Duda. Úplná změna právní úpravy podle Kolaříkové není potřeba. „Pokud by zákon vyžadoval písemnou formu ve více případech, než je tomu dnes, šlo by o krok zpět. Myslím, že je na každém, aby bedlivě střežil svá práva a vážil své kroky, a že občanský zákoník v obecné rovině poskytuje dostatečnou ochranu spotřebitelům a vůbec slabším smluvním stranám,“ uvádí Kolaříková“ (Zdroj: Divinová, J. Prodáváte byt? Pozor na pusu. Vydáno v MF DNES-příloze Ekonomika dne 27. 10. 2017 (XXVIII/250) na str. 7.).
„Zamyšlení na závěr:“
1.) Jak je vidět z výše uvedeného článku (resp. posledního odstavce), tak renomované realitní kanceláře používají výhradně exkluzivní smlouvy!
2.) Předmětná látka souvisí i s problematikou tzv. předsmluvní odpovědnosti, kterou derogovaný (zrušený) občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.) neznal, i když někteří advokáti tvrdí, že tento problém řešily soudy vyšší instance v několika judikátech. O uvedeném problému tzv. předsmluvní odpovědnosti budeme referovat v samostatné aktualitě, neboť jsme dospěli k názoru, že si zaslouží kvůli zachování patřičné odborné úrovně samostatné pojednání.
3.) Existují dobří a špatní realitní makléři (stejně asi jako „např.“ dobří a špatní novináři). Těch poctivých realitních makléřů a realitních kanceláří, o kterých „někteří senzacechtiví“ novináři nepíší, přestože RK vyřešily spoustu realitních transakcí, a pomohly stovkám lidí např. s vícečetnými exekucemi, které na nemovitosti vázly, a v některých případech tak i předešly lidským tragédiím v podobě tzv. ekonomických sebevražd, je ale na tuzemském realitním trhu naštěstí velká převaha. Námi zmiňovaný trh s nemovitostmi totiž důkladně pročistila světová hospodářská krize. Za právní regulaci realitního trhu a realitního obchodu je pak samozřejmě zodpovědný výhradně stát, který vytváří či nevytváří podmínky pro podnikání (ostatně jako ve všech oborech lidské činnosti) ať již s diskutovaným novým zákonem o realitním zprostředkování či bez něj, nikoliv poctiví realitní makléři či realitní kanceláře. Samozřejmě, že všechny RK nelze házet do jednoho pytle. Princip kolektivní viny je v tomto ohledu jen stěží obhájitelný. V této rovině souhlasíme s názorem Dr. Dudy, že nepoctivé realitky kazí pověst těm poctivým. Samozřejmě, že záleží na firemní kultuře dané realitní kanceláři. V této souvislosti např. v naší RK působí řada vysokoškolsky vzdělaných makléřů, což se odráží z hlediska etiky obchodování i na jednání a komunikaci s konkrétním klientem
4.) Exkluzivita taktéž souvisí s tím, že realitní činnost nelze dělat či vykonávat zadarmo. Realitní makléři a realitní kanceláře při nejen prodeji nemovitosti vynakládají obrovské finanční prostředky za inzerci, právníky, focení konkrétních imobilií, benzín atd., což je pro některé novináře, kteří píší pouze o nekřesťanských provizích, jen těžko pochopitelné.
Mgr. Petr Jezdinský