Připomínky k návrhu zákona o realitním zprostředkování, a ke změně zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Živnostenský zákon“)

Vážení klienti a čtenáři, jak jsme Vás už informovali, tak dne 21. 1. 2019 schválila vláda České republiky (Usnesením č. 49/2019) na svém zasedání věcný záměr zákona o realitním zprostředkování. Z tohoto důvodu si Vás dovolujeme krátce informovat o nejnovějším legislativním vývoji a o našich připomínkách, které k návrhu zákona máme.

juris-logo

Soudobý legislativní stav: Důvodová zpráva k návrhu zákona v této souvislosti mj. ve zkratce uvádí, že: V současnosti neexistuje žádný právní předpis, který by přímo upravoval poskytování realitního zprostředkování. Veškeré záležitosti týkající se vstupu nových subjektů na realitní trh jsou řešeny pouze v rámci živnostenského zákona. Od roku 2008 je „realitní činnost“ (kam spadá i realitní zprostředkování) zařazena v příloze č. 4 živnostenského zákona mezi 80 oborů činností náležejících do živnosti volné pod položkou č. 58 „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“. Živnost volná je v této právní normě definována v ustanovení § 25: „Živnost volná je živnost opravňující k výkonu činností, pro jejichž provozování tento zákon nevyžaduje prokazování odborné ani jiné způsobilosti. K získání živnostenského oprávnění pro živnost volnou musí být splněny všeobecné podmínky provozování živnosti (§ 6 odst. 1) a u podnikatele ani u odpovědného zástupce, je-li ustanoven, nesmí trvat překážka provozování živnosti (§ 8 a § 11 odst. 3)“. Dosavadními všeobecnými podmínkami provozování živnosti podle živnostenského zákona jsou tedy:

  1. plná svéprávnost, kterou lze nahradit přivolením soudu k souhlasu zákonného zástupce nezletilého k samostatnému provozování živnosti,
  2. bezúhonnost.

K získání živnostenského oprávnění k provozování realitní činnosti tak není třeba podle současné právní úpravy splnění žádných zvláštních podmínek. Žádné speciální podmínky pro výkon činnosti realitního zprostředkovatele nejsou stanoveny ani v jiném zákoně.

Za nedostatečnou a nevyhovující je stávající právní úprava považována především z těchto níže uvedených důvodů:

  1. Klient realitní kanceláře není dostatečně chráněn, neboť není zajištěno, že jedná s osobou odborně způsobilou.
  2. Vzhledem k absenci povinného pojištění odpovědnosti realitního zprostředkovatele se klienti, kterým realitní zprostředkovatel způsobil škodu, obtížně domáhají její náhrady.
  3. Velká část realitních zprostředkovatelů nenaplňuje očekávání klientů, když aktivity těchto realitních zprostředkovatelů cílí především na rychlé zajištění vlastní zprostředkovatelské provize bez ohledu na to, zda k realizaci realitního obchodu dojde či nikoliv, případně bez ohledu na kvalitu realitního zprostředkování. K tomuto nedostatku významně přispívá chybějící specifická úprava zprostředkovatelské smlouvy přímo pro účely realitního zprostředkování.
  4. Realitní zprostředkování je generelně považováno za službu, u které, má-li být poskytována na profesionální úrovni, je nezbytné, aby tuto činnost vykonávaly osoby s nezbytnými odbornými znalostmi. Současná právní úprava však žádné parametry profesní odbornosti nenastavuje, což významně přispívá k tomu, že se mezi realitními zprostředkovateli vyskytuje velký počet neodborníků.
  5. Samotné realitní zprostředkování není jasně definováno. Realitní zprostředkovatelé nemají jasně definovaná svá práva a povinnosti související  s realizací realitního obchodu (Zdroj: Obecná část důvodová zprávy k návrhu zákona).

Společná realitní a advokátní kancelář JURIS REAL, spol. s r. o. je samozřejmě pro přijetí návrhu zákona o „Realitním podnikání“, který by kultivoval služby realitních kanceláři. Z hlediska samozřejmě nejen sociologie práva, nýbrž i s ohledem na samotnou tvorbu právních norem (tzv. normotvorbu), by zákonodárná iniciativa měla čistě (rozuměj výhradně) reagovat na vývoj společnosti, nikoliv na politickou objednávku.

Vždyť pod gesci Ministerstva pro místní rozvoj patří mj. ještě čerpání evropských dotací, dlouhodobě neřešená a podceňovaná problematika sociálního bydlení, tj. předražené bydlení nejchudších spoluobčanů „na ubytovnách“ a v neposlední řadě už dnes v aplikační praxi nevyhovující stavební zákon. V našich několika aktualitách na www.rkjuris.cz jsme také řekli, že je to zdlouhavý stavebně povolovací režim, který zdražuje bydlení. Na tomto místě je třeba férově podotknout, že z výše nastíněných důvodů by měl od ledna roku 2021 platit nový stavební zákon (viz tak např.: https://www.pravniprostor.cz/aktuality/aktuality/plan-na-prijeti-stavebniho-zakona-je-hodne-ambiciozni, popř.: http://www.nemovitosti-vykup.cz/clanky/Novy-stavebni-zakon-ma-zkratit-povolovani-v-prumeru-na-jeden-rok..asp, resp.: http://www.rkjuris.cz/cesky-premier-prosazuje-prijeti-noveho-stavebniho-zakona-do-roku-2021-113).

Za dosavadní (byť neuspokojivou) právní úpravu realitního zprostředkování je pak odpovědný stát, nikoliv realitní kanceláře či dokonce samotní realitní makléři.

Výše uvedené teze Ministerstva pro místní rozvoj v obecné části důvodové zprávy k návrhu zákona nejsou taktéž zcela (úplně) pravdivé, neboť:

  1. Již dnes se může klient, který se cítí být službami realitní kanceláře poškozen obrátit na civilní (občanskoprávní) soud se žalobou na náhradu škody (viz níže), resp. se správním podnětem na Českou obchodní inspekci.
  2. Realitní kancelář odpovídá za škodu způsobenou neplatností kupní smlouvy, a to podle rozhodnutí Nejvyššího soudu v Brně ze dne 28. června 2018 sp. zn. 25 Cdo 5007/2016 – viz tak např. článek Terezy Chalupové, advokátky na: https://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/odpovida-realitni-kancelar-za-skodu-zpusobenou-neplatnosti-kupni-smlouvy, resp. článek Jakuba Celerýna, advokáta na: https://www.epravo.cz/top/clanky/odpovednost-realitni-kancelare-za-neplatnou-smlouvu-na-nemovitost-108326.html.
  3. Každá jednotlivá smlouva u jakéhokoliv převodu nemovitosti, byla v minulosti, je v současnosti a bude jistě i v budoucnosti (pro futuro) kontrolována právníky katastrálních úřadů (viz výše).
  4. Realitní makléř je pak v současné době i odpovědný podle ustanovení § 5 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský (nový) zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Občanský zákoník“) za tzv. „Odbornou radu“ – Srov. ustanovení § 5 odst. 1) občanského zákoníku: „Kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání (pozn. autora realitní makléř) nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.“ Srov. v této souvislosti např. článek Anny Francové, advokátky Frank Bold advokáti s.r.o. na webových stránkách: https://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/odpovednost-za-odbornou-radu.
  5. Makléř je dnes i de facto díky tzv. předsmluvní odpovědnosti v občanském právu odpovědny i za sepsání inzerátu!
  6. Nový občanský zákoník je pak mj. vystavěn i na tzv. autonomii vůle smluvních stran, kterou rozumíme zejména smluvní svobodu, tedy svobodu rozhodnout se, zda smlouvu uzavřít, za jakých podmínek (s jakým obsahem) a v jaké formě. Tato smluvní svoboda samozřejmě není absolutní. Právo uzavřít platně smlouvu je omezeno jednak na případy, kdy předmět smlouvy je absolutně nemožný, kdy je to zakázáno zákonem nebo uzavření takové smlouvy je v rozporu s dobrými mravy (contra bonos mores). Široký prostor pro smluvní svobodu zakotvuje občanský zákoník ve větě druhé ustanovení § 1725 (cit.): „V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.“ 
  7. Realitní trh již mj. bez legislativních zásahů a přílišné (rozuměj umělé) regulace „pročistila“ světová hospodářská krize.
  8. Všechny realitní kanceláře nelze taktéž tzv. „házet do jednoho pytle“ (pozn. volně), resp. uplatňovat na ně princip tzv. kolektivní viny. Denně totiž dochází v České republice ke sjednání min. stovky bezproblémových realitních transakcí.
  9. Legislativní inspiraci je možné najít např. v „anglosaské“ Anglii, kde účastníci převodu vlastnictví nemovitosti komunikují pouze prostřednictvím svých právních zástupců. Role realitního makléře končí v „Albionu“ tam, kde začíná role právního zástupce. V aplikační právní praxi realitních kanceláří to znamená, že za účasti makléře se kupující dohodnou na ceně a na zásadních podmínkách realitní transakce, zbytek pak řeší jejich advokáti. Ti rovněž řídí a organizují finanční převody a přebírají právní odpovědnost za to, že „prodávající v dohodnutém termínu skončí s penězi na kontě a kupující s klíči k novému domovu v kapse“.
  10. Do současné doby není státem např. právně regulovaná činnost psychologů, resp. poskytování psychoterapie (!a to ani u dětí!), která má za úkol léčit lidi! A je s podivem, že se žádný žurnalista "např." nad tímto nepozastavuje!
  11. Realitní kanceláře, stejně jako někteří soudní exekutoři jsou „až pod drobnohledem“ některých novinářů (a to např. na rozdíl od advokátního či notářského stavu), kteří realitní činnost a realitní kanceláře generelně (obecně) kritizují. Za příklad může sloužit např. JUDr. Richard W. Fetter (srov. např.: https://www.mesec.cz/clanky/spolehate-se-na-realitku-kdyz-ma-advokata-neznamena-to-ze-neprijdete-o-nemovitost-i-o-penize/) atd. Autor tohoto pojednání si pak na tomto místě logicky pokládá otázku: „Kdo by měl tedy občanům zprostředkovat prodej nemovitostí, když ne realitní makléř či realitní kancelář?“ Mají si tedy převody, resp. pronájmy nemovitostí obstarávat lidé úplně sami „bez nějakého“ alespoň odborného vedení? Mají si např. sami koncipovat kupní či nájemní smlouvy bez znalosti věci (rozuměj právní úpravy, resp. např. občanského zákoníku, katastrálního zákona apod.) atd.?

Co se týká samotného projednávání legislativního návrhu zákona o realitním zprostředkování a o změně živnostenského zákona, tak ani Asociace realitních kanceláří České republiky, a ani Realitní komora České republiky nejsou tzv. oficiálními připomínkovými místy, a to na rozdíl od „takové“ Agrární komory, Kanceláře veřejného ochránce práv, Svazu měst a obcí, to jest tedy „legislativních partnerů“, kteří s realitním podnikáním toho nemají moc společného (pozn. ironicky) viz tak: https://apps.odok.cz/veklep-detail?pid=KORNAY8HFWKH.

Jednotlivé navrhovaná paragrafované znění a naše připomínky k nim:

㤠1

Předmět úpravy

Tento zákon upravuje některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související.“

Právní úprava by se měla podle našeho názoru vztahovat na celé realitní podnikání, to jest i na správu nemovitostí. Často nejen právně, nýbrž i ekonomicky neodborní správci imobilií (tzv. správcovské firmy) se starají o reality, jako jsou např. pražské činžovní domy, bytové objekty či komerční prostory (zejména administrativní) za miliony korun.

Koneckonců návrh zákona se nevztahuje ani na developerské společnosti při prodeji bytových jednotek v developerských projektech! Prodej jednotky v developerském projektu samotným developerem není samozřejmě realitní zprostředkovatelskou činností!

㤠3

(2) Realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla

e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,“

Pořízení stavební (resp. projektové) dokumentace je prakticky možné de facto toliko jen „u nových staveb z 20. století a mladších“, a to díky archivům jednotlivých stavebních úřadů, popř. archivů katastrálních pracovišť na katastrálních úřadech.

Avšak naši realitní makléři se např. na pražské Hanspaulce setkali i s prodejem daleko starší imobilie, např. až ze 17. století, kdy je takřka vyloučené sehnat ke zcizované nemovitosti stavebně-technickou dokumentaci!

㤠4

Realitní zprostředkovatel v rámci zprostředkovávané záležitosti není oprávněn

a) poskytovat úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy,

b) zprostředkovat poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou, notářem nebo advokátem.“

Takto koncipovaná dikce předmětného ustanovení vzbuzuje pochybnosti, poněvadž realitní úschovu výslovně nezakazuje, a to zejména za situace, kdy klient realitní kanceláře bude trvat výlučně na realitní úschově, která je samozřejmě v renomovaných realitních kancelářích vedená na odděleném účtu.

Případů zpronevěry realitních úschov existuje naštěstí v poslední době velmi poskrovnu. Na všechny realitní kanceláře nelze vztahovat princip kolektivní viny.

Naopak se lze v dnešní době např. na webových stránkách ČTK bohužel setkat s případy zpronevěry tzv. advokátních úschov, resp. s kauzami, kdy advokát tzv. „šmejdsky“ podvedl např. seniory, když jim při kontrahenci listinných dokumentů, podstrčil k podpisu i smlouvu o převodu nemovitosti.

Pisatel této rešerše si naopak nepamatuje případ zpronevěry tzv. notářských úschov, které jsou realizovány notářskými úřady, což je bezesporu dáno či ovlivněno morální úrovní notářů, kdy však notáři vystupují jako soukromoprávní osoby (stejně tedy jako realitní či advokátní kanceláře) a nevykonávají tzv. výkon veřejné moci, což je typické např. pro dědické řízení či zakládání obchodních korporací.

Např. advokátní kancelář Kocián, Šolc, Balaštík k problematice notářských úschov správně konstatuje následující: „Stát za škodu způsobenou notářem při provádění úschovy peněž neodpovídá. Za takto vzniklou škodu odpovídá pouze notář osobně svým majetkem, a notářská úschova tak v tomto ohledu nemá žádnou zřejmou výhodu oproti úschově prováděné advokátem či renomovanou bankou. Zákonným předpokladem pro výkon činnosti notáře (podobně jako třeba u advokáta) je sice pojištění odpovědnosti za škodu vzniklou v souvislosti s jeho činností, takové pojištění však zásadně nepokrývá škodu způsobenou úmyslně, tj. například zpronevěrou svěřených prostředků“ (zdroj a více na: https://www.ksb.cz/cs/novinky-publikace/clanky/3708_odpovida-stat-za-notarske-uschovy-penez-odpoved-vas-mozna-prekvapi?hide=1).

㤠7

Pojištění realitního zprostředkovatele

(1) Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v 1 roce.“

Jsme toho názoru, že uvedený pojistný limit ve výši 1 750 000 Kč je zejména pro makléře v Praze velmi nedostačující. Za tuto částku si nelze v metropoli snad pořídit ani garsonku. Naopak v jiných částech naší republiky, a to např. v Ústeckém či Moravskoslezském kraji, je tato finanční částka až úplně zbytečně naddimenzovaná. Navíc postavit na stejnou úroveň realitního makléře a realitní kancelář není „jistě“ optimální. Takový finanční náklad má samozřejmě jiný dopad na „živnostníka” a úplně jiný na realitní kancelář s finančním obratem v desítkách nebo dokonce stovkách milionů korun. Rovněž se očekává velmi ostrá debata s pojišťovnami o rozsahu pojistného plnění. Makléři se navíc obávají toho, že pojišťovny nebudou ochotny krýt všechna rizika, která „každodenní praxe“ realitního makléře v tuzemsku obnáší.

㤠9

Smlouva o realitním zprostředkování

(1) Realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

(2) Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce."

Věcný návrh zákona je sice doplněn četnými odkazy na evropskou legislativu, nicméně ze strany legislativců na Ministerstvu pro místní rozvoj by bylo jistě vhodnější nebo užitečnější upřednostnit či upozornit na propojenost s (novým) občanským zákoníkem (viz níže)!

V případě tohoto konkrétního ustanovení § 9 bude tedy zákon o realitním zprostředkování speciální právní normou pro ustanovení § 2445 občanského zákoníku a násl., tj. k obecné úpravě zprostředkování (zprostředkovatelských smluv), a to tedy znamená, že se v případě zprostředkovatelských smluv u realitních kanceláří použije pravidlo „Lex specialis derogat legi generali“ („Speciální norma ruší normu obecnou“).

Co se týká tzv. námitky neplatnosti contractu (smlouvy), kterou může „až velmi přísně“ (striktně) vznést pouze zájemce (tj. klient realitní kanceláře), a to nejen v ustanovení § 9 odst. 2, nýbrž i v ustanovení § 10 odst. 3, resp. v ustanovení § 15, tak sama důvodová zpráva k věcnému návrhu zákona hovoří o tom (cit.), že: „Nutno zdůraznit, že smlouva o realitním zprostředkování není výlučně spotřebitelskou smlouvou, neboť na straně zájemce může vystupovat i podnikatel!“

Takto koncipovaná dikce tak v případě nedodržení písemné formy zprostředkovatelské smlouvy, kdy si lze snadno představit situaci, že ze strany zájemce (klienta) může docházet k obstrukcím, nicméně „snaživý“ realitní makléř již vyvine např. v podobě inzerce nemovitosti úsilí k uskutečně realitní transakce, může lehce způsobit, že nedodržení této písemné formy ze strany nepoctivého zájemce, se stane ex post důvodem pro nevyplacení realitní provize!

V návaznosti na teorii občanského práva by pak správně mělo dojít i k novelizaci, resp. doplnění ustanovení § 560 občanského zákoníku, které hovoří o tom, že (cit.): „Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.“

㤠16

Ke splnění nebo zajištění dluhu vyplývajícího ze smlouvy o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem, který je spotřebitelem, nelze použít směnku nebo šek.“

Důvodová zpráva k tomu uvádí následující (cit.): „Je stanoveno, že pro splnění nebo zajištění dluhu vyplývajícího ze smlouvy o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem, který je spotřebitelem, nelze použít směnku nebo šek, neboť se jedná o specifické zajišťovací instrumenty, jejichž užití není pro daný případ žádoucí. Právní úprava směnek a šeků je natolik formalizovaná, že vyžaduje značnou odbornou erudici, kterou nelze spravedlivě od spotřebitele požadovat.“

Společná realitní a advokátní kancelář JURIS REAL, spol. s r. o. v žádném případě neupřednostňuje a nepodporuje „půjčování peněz na směnku“, nicméně je třeba si uvědomit, že směnka pomohla vyřešit problémy s bydlením u nejednoho klienta, který nedosáhl na hypoteční úvěr! Česká republika se přitom nachází v době, kdy Česká národní banka i přes chybějící legislativní úpravu zpřísňuje jednotlivými doporučeními a zvyšováním úrokových sazeb pravidla či podmínky pro poskytování hypoték.

Vedle toho může developer (na rozdíl od RK) ad absurdum, který je v daleko silnějším ekonomickém postavení než realitní kancelář, dále poskytovat půjčky na směnky, protože se na development, jak jsme ostatně uvedli v připomínkách k ustanovení § 1,  jednoduše nevztahuje námi posuzovaný návrh zákona o realitním zprostředkování!

㤠17

Výhradní realitní zprostředkování

(1) Výhradním realitním zprostředkováním se rozumí ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a  zájemcem učiněné ohledně konkrétního předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele.

(2) Ujednání o výhradním realitním zprostředkování může nabýt účinnosti nejdříve uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování mezi týmiž smluvními stranami a ohledně téhož předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání.

(3) Na ujednání o výhradním realitním zprostředkování, které není obsaženo ve  smlouvě o realitním zprostředkování, se použijí § 9 odst. 2 a § 13 obdobně.

(4) Výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů před uplynutím ujednané doby."

Návrh právního předpisu tedy myslí na exkluzivitu při zastupování klientů. Ta má být ohraničena lhůtou 6ti měsíců a klient bude smlouvou vázán. Nebude tedy moci uzavřít smlouvu s jiným zprostředkovatelem. V praxi je ale úplně běžné, že prodej nemovitosti může trvat i delší dobu. S tím bude nutné se vypořádat uzavřením dodatků.

㤠22

Projednávání přestupků

Přestupky podle § 21 projednává ministerstvo.“

Jsme toho názoru, že přestupky by měly výhradně logicky projednávat místně příslušné živnostenské úřady, tj. úřady, u kterých se vázaná živnost ohlašuje, a u kterých se dokládá i tzv. odborná způsobilost.

Z předmětného ustanovení § 22 není navíc zřejmé, jak se budou v praxi projednávat tyto přestupky, tj. tedy zda bude nařizováno ústní jednání podle ustanovení § 80 zákona č. 250/2016 Sb., Zákon o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, ve znění pozdějších předpisů, resp. není vůbec patrné do jaké míry se subsidiárně použije zmíněný zákon o přestupcích, resp. zákon č. 500/2004 Sb., Správní řád, ve znění pozdějších předpisů!

Myslíme si, že pro futuro (do budoucna) by měla být ustavena nezávisla realitní (profesní) komora, která bude dohlížet na činnost realitních kanceláři, resp. rozhodovat o karným proviněným svých členů, popř. o odborných předpokladech pro výkon realitní činnosti (viz níže). Česká advokátní komora, Notářská komora České republiky, Exekutorská komora České republiky, resp. např. Komora daňových poradců pak úspěšně fungují na analogických principech.

Předpoklady ke vzdělání realitních makléřů

Co se týká předpokladů na vzdělání, tak část druhá návrhu zákona hovoří o odborných požadavcích takto, realitní makléř může mít ukončené (cit.):

„a) vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,

b) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo

c) profesní kvalifikací pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání“.

K liteře (písm.) a) autor tohoto právního rozboru uvádí, že se lze takřka denně v praxi setkat s tzv. teoretickými aspekty českého a slovenského vysokoškolského studia! Navíc absolvování vysoké školy či univerzity ještě automaticky nezaručuje morální integritu osobnosti. Vedle toho autoři návrhu zákona na MMR zapomněli na takové obory, jako je Bankovnictví, které mj. pojednává o problematice hypotečních úvěrů, Pojišťovnictví, nebo z technických odvětví na Zeměměřičství (geodézii).

V písm. b) zase autor legislativní předlohy návrhu zákona směšuje vysokoškolské bakalářské studium s vyšším odborným, resp. středoškolským studiem. Navíc na rozdíl od písm. a) nejsou v případě lit. b) ani kladeny požadavky na vystudovaný obor!

Z lit. c) pak není jasné, kdo bude realitní makléře, kteří „nevyhovují odborné způsobilosti“ v písm. a) a b) zkoušet, zda to bude Asociace realitních kanceláří ČR, Realitní komora ČR, Realitní akademie ČR, ministerštví úředníci, kteří dali dohromady tento nedokonalý návrh zákona či dokonce referenti na živnostenských úřadech.

Z návrhu právního předpisu pak není vůbec zřejmé, jakým způsobem se bude uznávat praxe nebo studium na zahraniční vysoké škole či univerzitě, a nebo jaké budou požadavky na makléře z ciziny. V případě uznatelnosti praxe má stačit potvrzení od zaměstnavatele.

V neposlední řadě míníme, že realitní makléři jsou elitou obchodních zástupců, a proto by se měli sebevzdělávat předevšim sami!

Datum předpokládané nabytí účinnosti právního předpisu - od 1. ledna 2020

Jsme toho názoru, že s ohledem na výše zmíněné připomínky, resp. koncepci právního předpisu, by měl nový zákon o realitním zprostředkování (pakliže nedojde k jeho úplnému přepracování) nabýt účinnosti minimálně až ve druhé polovině roku 2020, aby se na novou právní úpravu stihly připravit všechny realitní kanceláře, resp. jejich makléři. Vacatio legis (legisvakační lhůta) mezi platností a účinností právního předpisu by pak měla být min. půlroční, a to z výše uvedených důvodů.

V Praze dne 10. února 2019

Mgr. Petr Jezdinský