Proces povolování developerské výstavby v Hamburku je třikrát rychlejší než v metropoli.

12.12.2018

Vážení klienti, milí čtenáři. De facto po celý rok jsme se věnovali společensky naléhavé a komplikované problematice, kterou bezesporu představuje dostupnost bydlení v České republice. Několikrát jsme tak přinášeli informace o zvyšování úrokových sazeb ze strany ČNB, resp. o zdlouhavých stavebně povolovacích procesech daných soudobou legislativou, tj. správním řádem a stavebním zákonem. Velmi symbolicky tak proto dnešní aktualitou z developmentu zakončíme letošní rok na našich stránkách: www.rkjuris.cz. Ostatně jsme i developerskou společností.

Povolování velkých bytových projektů je v Hamburku, které je druhé největší a spolu s bavorským Mnichovem i nejbohatším městem v Německu a zároveň i druhý největší přístav v Evropě, v komparaci s Prahou zhruba třikrát až čtyřikrát rychlejší. V Hamburku, který je samostatnou spolkovou zemí, trvá povolení v průměru dva roky. Hamburk je o něco větší a lidnatější město než česká metropole. Na území o ploše přes 750 kilometrů čtverečních tam žije přes 1,8 milionu obyvatel. Katastrální výměra Prahy, která eviduje na 1,3 milionu obyvatel, činí přibližně 500 km2 (zdroj a více na: https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/expert-povoleni-bytu-je-v-hamburku-trikrat-rychlejsi-nez-v-praze/1685011).

V rozhovoru s ČTK to uvedl urbanista Peter Gero, který pracoval 30 let pro magistrát v Hamburku. Podle studie Deloitte je to v naší metropoli asi sedm let. Podle Gera je důležité využívání tzv. brownfieldů, tedy nevyužitých ploch např. po bývalých továrnách nebo skladech. Rozšiřování města do okolní krajiny považuje za neekologické a současně nehospodářské. „Přesnou statistiku nemám, ale tak jako v Praze to určitě není. Když je projekt v souladu s územním plánem, tak se schválí maximálně do dvou let. Když je potřeba změnit územní plán, tak ta změna je maximálně do tří let,“ uvedl Gero, který 12 let pracoval jako ředitel plánování a výstavby centrálních čtvrtí Hamburku a stál u vzniku městské čtvrti HafenCity (zdroj a více na: https://www.ceskenoviny.cz/zprávy/expert-povoleni-bytu-je-v-hamburku-trikrat-rychlejsi-nez-v-praze/1685011).

Obrázek č. 1: Hamburk, přístav na Labi

425584-top_foto1-gdvf7

Zdroj: https://www.novinky.cz/cestovani/evropa-a-stredomori/nemecko/333003-hamburk-nemecka-brana-do-sveta.html, vlastní zpracování, 2018

Obrázek č. 2: Pohled do přístavu

csm_Hafen_Schiff286_6ec6c8207c

Zdroj: https://www.hamburg-travel.com/cz/hamburg-tourism/pametihodnosti/hambursky-pristav/, vlastní zpracování, 2018

„HafenCity“, největší a nejnapínavější projekt městského urbanismu v Evropě. K architektonickým vrcholům patří taktéž známá „Elbphilharmonie“ (Labská filharmonie), nová koncertní hala, vybudovaná přímo na střeše jednoho skladu. Z fantastické stavby je možné obdivovat dalekou vyhlídku na Labe a rovněž luxusní turistické lodě, kterých ročně připluje kolem 40“. I když ani „vzorovému“ Hamburku se v souvislosti s výstavbou nové budovy filharmonie nevyhly problémy (zdroj a více na: https://www.hamburg-travel.com/cz/hamburg-tourism/pametihodnosti/hambursky-pristav/).

Obrázek č. 3: Labská filharmonie

foto-id-15100603-elbphilharmonie-hamburg

Zdroj: https://operaplus.cz/predrazena-stavba-nebo-nadseni-z-architektury-labska-filharmonie-se-ma-konecne-otevrit/, vlastní zpracování, 2018

Obrázek č. 4: Přístavní území České republiky v Hamburku

Hamburk schema

Zdroj: http://www.rvccr.cz/pristavy-a-sluzby/pristavni-uzemi-cr-v-hamburku, vlastní zpracování, 2018

Brownfieldy se podle Petera Gera v Hamburku dají realizovat v poměrně krátkém horizontu. Naproti tomu některá území v Praze, jako např. Bubny-Zátory nebo nákladové nádraží Žižkov, čekají na využití skoro 20 let. „Nechci říkat, že je to tady bez problémů. Ale jde to opravdu poměrně rychle. Hamburk nemá možnost se rozrůstat přes svoje hranice. Ty jsou jasně definované. A Hamburk bojuje proti tomu, aby se lidé stěhovali do zón mimo město. Poněvadž je to hlavně neekologické, ale samozřejmě i neekonomické," poznamenal Gero. Právě proto je podle něj velký tlak na účelné využití brownfieldů. "Jsou v centrálních polohách a existují na poměrně velkých plochách. Takže si myslím, že jiné cesty není. A kdo tento rozvoj zdržuje, tak skoro páchá zločin na městě," řekl dále Gero (zdroj a více na: https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/expert-povoleni-bytu-je-v-hamburku-trikrat-rychlejsi-nez-v-praze/1685011

Co se týká brownfieldů konkrétně v Praze, tak největší rozvojové z jedenácti vytipovaných území se nachází ve Vysočanech, nejmenší naopak na Zličíně. Avšak většina brownfieldů vůbec hlavnímu městu majetkově nepatří. „Stát v minulosti bez ohledu na Prahu tato území rozprodal. Hlavní město musí čekat, zda a co investor chce, nebo nechce,“ konstatuje Boháč s tím, že na nádraží Smíchov se město s investorem dohodlo, naopak v případě nádraží Bubny se tak nestalo. Nejblíže k výstavbě má území na Rohanském ostrově v Praze 8. Brzy by se mohlo začít stavět i na části bývalého nákladového nádraží Žižkov. Plánovaná je rovněž výstavba v okolí stanic metra C Roztyly a Háje, v lokalitě Na Hutích nebo okolí budoucích stanic metra D v Písnici či Krči (Zdroj Jaroševský, Filip. Vysočany i Bubny. Praha chce byty na brownfieldech. Deník Metro, č. 180 (25.9.2018), s. 5.).

Jestliže se jedná o legislativu, za 12 let působení ve vysoké funkci v Hamburku nezažil žádné větší problémy. „Vždy se našlo nějaké pragmatické řešení, které prosazovalo dobré projekty. A urbanisté se je naučili dělat, což je rozhodující. A právo je třeba těm projektům přizpůsobit. Nikoliv opačně. Právní předpisy se mají dělat proto, aby se náš život odehrával v nějakých mantinelech. Ale svět se mění a je potřeba se mu přizpůsobit. Zůstávat svázaný v korzetu právních předpisů znamená úpadek," konstatoval mj. původem slovenský urbanista, který do Německa emigroval v roce 1968. První koncepty na výstavbu přístavní čtvrti HafenCity podle něj začaly vznikat koncem 80. let. V západní části území se první domy začaly stavět v roce 2004. „Dnes stojí asi dvě třetiny plochy. Zbytek je v plánu, respektive ve výstavbě. Je to dlouhá doba, mění se ekonomická situace nebo názory na urbanismus. Takže to musí zůstat ve flexibilním módu. Aby to byla živá čtvrť a ne skanzen," uvedl dále Gero. Ceny bytů v HafenCity začínají na 3.500 eur (asi 90.500 Kč) za metr čtvereční. V Praze se průměrná nabídková cena na konci září dostala nad 100.000 korun. Poptávka po novém bydlení je podle něj v Hamburku stále velmi vysoká a jeho dostupnost tím pádem nízká. „Proto Hamburk zvolil jinou strategii než některá ostatní města. Žádná regulace nájemného, ale vytvoření tržního prostředí. Město intenzivně podporuje výstavbu bytů. Staví se tady asi 8.000 až 10.000 nových bytů ročně. A tím se cenová úroveň udrží nebo dokonce i sníží," uzavřel Gero (zdroj a více na: https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/expert-povoleni-bytu-je-v-hamburku-trikrat-rychlejsi-nez-v-praze/1685011).

Obrázek č. 5: Tradiční vánoční trh u radnice v Hamburku

imago81269267h-1-

Zdroj: https://www.hamburg.de/weihnachtsmarkt/, vlastní zpracování, 2018

 

Mgr. Petr Jezdinský