Quo vadis právní regulace realitního byznysu, aneb návrh zákona o realitním zprostředkování zřejmě spadne pod stůl.

11.6.2017

Vážení čtenáři, v médiích se lze tu a tam, někdy více či méně setkat, s „více či méně“ odbornými názory a „podařenými“ diskusemi ohledně stavu tuzemského realitního podnikání.

Nutno říci, že příspěvky novinářů jsou bohužel také v tomto ohledu „více či méně zdařilé.“ V dnešní aktualitě se proto pokusíme o malou nápravu či rekapitulaci stavu věci.

Česká republika se přitom podle masmédií realitními zprostředkovateli „prý jen hemží“ (viz níže). Dle dostupných údajů Ministerstva pro místní rozvoj v České republice existuje či podniká až zhruba 15 300 realitních makléřů. V přepočtu na obyvatele má pak ČR dokonce nejvíce realitních makléřů v celé Evropské unii.

K výkonu povolání realitního makléře pak stačí v České republice jediné, a to disponovat tzv. volnou živností. Makléři pak nemusí mít „ani potuchy o nemovitostech“, což je opravdu velmi špatné a zarážející (viz náš názor níže)!

Realitní zprostředkování je přitom ve většině evropských zemí upraveno a regulováno zvláštními zákony, případně v rámci živnostenského zákona, nebo občanského zákoníku. Většina států požaduje určitou úroveň odborných znalostí (resp. kvalifikaci). Dále jsou stanoveny i další generelní (obecné) podmínky – např. zletilost, svéprávnost, bezúhonnost, bezdlužnost. Společným jmenovatelem (rozuměj požadavkem) je i obligatorní povinnost mít sjednané pojištění odpovědnosti, finanční záruky pro zákazníka, či jejich kombinace.

Návrh zákona o realitním zprostředkování měl nastolit na tuzemském realitním trhu dlouho očekávaný pořádek. Avšak realitní zákon je opět v nedohlednu, a to i díky současné vládní krizi. Vyhlídky poctivých realitních kanceláří „jednoduše“ zarazila legislativní rada vlády, která projednávání nového právního předpisu přerušila.

Realitní trh se tak zřejmě ani letos nedočká nastavení základních právních pravidel pro realitní makléře. Je tak velkou škodou, že úsilí a čas, které nejdříve věnoval přípravě návrhu zákona Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky (PS ČR), následně ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) a právní experti z dalších ministerstev, státních úřadů a institucí přišel nazmar.

Kdy se tedy zákona dočkáme, nikdo netuší, do voleb se to ale určitě nestihne. To samé platí o novele stavebního zákona, která se „zasekla“ v Senátu a zejména pak o právním normě o sociálním bydlení.

Připravovaný právní předpis o realitním zprostředkování měl především vymezit pravidla, která by realitní makléři museli dodržovat. Zásadním problémem českého realitního trhu je absence jasných pravidel pro výkon činnosti realitního zprostředkovatele (viz výše).

Zcela pak chybí (absentuje) přesná definice realitního zprostředkování, nejsou nastavena žádná konkrétní pravidla pro faktický výkon realitní činnosti.

Mnoho tuzemských realitních zprostředkovatelů má navíc velmi malou nebo chybějící odbornou kvalifikaci. Připočteme-li k tomu skutečnost, že ochrana práv spotřebitelů je v ČR často neúčinná a dozor nad realitními zprostředkovateli skoro nulový, nelze se divit tomu, že spotřebitelé nemají v realitní služby důvěru.

Hlavním vizí nově navrhované právní úpravy byla především ochrana klienta.

Mezi další cíle patřily hlavně:

„kultivace“ podmínek pro poskytování realitního zprostředkování, neboť řada nepoctivců podniká na úkor opravdu profesionálních (zavedených) realitních zprostředkovatelů;
zvýšení dozoru nad řádným vykonáváním této profese a snížení počtu nepoctivých realitních makléřů;
sblížení podmínek pro poskytování realitního zprostředkování v České republice s ostatními státy EU a zvýšení důvěryhodnosti realitního podnikání v tuzemsku.

Tři nejdiskutovanější či „nejožehavější“ okruhy problémů pak jsou:

Nakládání s peněžními prostředky klientů

Předkladatel paragrafového znění návrhu námi diskutované právní úpravy opomenul požadavek Hospodářského výboru Poslanecké sněmovny, aby zákon umožňoval zprostředkovatelům zřízení oddělených účtů. V této části se nejedná o to, aby realitní kancelář nemohla přijímat finanční prostředky klientů. Soudobá legislativa to přece umožňují v zásadě komukoli. Proč by měli zprostředkovatelé a jejich klienti o tuto možnost být ochuzeni. Jde zejména o to, aby zákon chránil spotřebitele před možnou insolvencí zprostředkovatele. To vyřeší právní předpis, jestliže umožní, resp. uloží povinnost komerčním bankám, zakládání oddělených účtů pro zprostředkovatele, pokud nakládají s penězi klientů, nikoli jen vlastními (pozn. analogie iuris např. s dražebníky).

Profesní pojištění

Pojištění profesní odpovědnosti není běžným (obvyklým) pojištěním odpovědnosti. Někdy si to aktéři realitního trhu pletou zejména s tzv. obecnou odpovědností. Ne všechny pojišťovny na našem trhu nabízí produkt profesního pojištění pro realitní kanceláře v nabídce. „De praxe“ (rozuměj: Ze zkušeností) s tímto druhem pojištění víme, že není nutné stanovovat zbytečně vysoké hranice (limity) a takto omezovat vstup do povolání kvalifikovaným a poctivým makléřům.

Odborná způsobilost

Nemuselo by být až tak složité v tzv. paragrafovaném znění vypracovat postup pro prokázání odborné způsobilosti, kvalifikačních, resp. kompetenčních předpokladů. Již bylo v této souvislosti zmíněno např.:

vysokoškolské vzdělání magisterského stupně se zaměřením na realitní činnost, právo nebo oceňování majetku, nebo
vysokoškolské vzdělání a 1 rok praxe v realitní činnosti, nebo
středoškolské vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v realitní činnosti, nebo
získání resp. prokázání znalostí v rámci profesní kvalifikace, která je v současné době vedena v Národní soustavě povolání pod názvem „Obchodník s realitami“, na základě zákona č. 179/2006 Sb., o ověřování a uznávání výsledků dalšího vzdělávání a o změně některých zákonů (zákon o uznávání výsledků dalšího vzdělávání), ve znění pozdějších předpisů, případně zákona č. 18/2004 Sb., o uznávání odborné kvalifikace a jiné způsobilosti státních příslušníků členských států Evropské unie a některých příslušníků jiných států a o změně některých zákonů (zákon o uznávání odborné kvalifikace).

Závěr:

Opravdu profesionální realitní podnikání nepadá podle našeho názoru se zákonem či bez zákona o realitním zprostředkování. Většina realitních kanceláří v České republice vykonává svou realitní činnost poctivě. Poctivé realitní kanceláře, kterých je na trhu 99, 9%, přispívají k hladkému průběhů realitních transakcích. O těch ale novináři nepíší (stejně jako o oprávněných exekucích), a stejně tak ani veřejnost neinformují o rozsáhlé developerské činnosti některých samozřejmě větších RK. Ta rozvíjí často (v Praze většinou) zanedbávaná území (tzv. brownfieldy).

V této souvislosti si lze položit (či snad neustále pokládat!) otázku, jak by převody nemovitostí (a stejně tak i developerská činnost) v současném legislativním (občansko-právním, stavebně-právním i finančně-právním) marasmu probíhaly právě bez ingerence (zapojení) realitních kanceláří. Kdo by tuto činnost vykonával?

Žurnalisté bohužel píší jen o senzacích, kdy nepoctivá „garážová“ RK „obere“ klienta či zpronevěří realitní úschovu, ale my víme, že „tohle“ je na odbornou činnost v imobiliích strašně málo, protože realitní trh „pročistila“ bez ingerence poslanců již světová hospodářská krize, a už nyní při své činnosti dodržují realitní kanceláře řadu standardů.

Jedná se zejména o kvalifikační požadavky na samotnou práci realitního makléře, který musí u nás (v naší firmě) realitní makléř prokázat! Ne každá RK má pak ve svých řadách několik právníků (rozuměj podnikových právníků i advokátů), kteří dbají na bezproblémový průběh samotné realitní transakce.

Nepoctivci samozřejmě vrhají stín na celou realitní činnost, a to bez diskuse. Nelze se pak divit, že někteří spotřebitelé nechovají v realitní kanceláře právě důvěru.

Nicméně regulátor, arbitr či rozhodčí, což je v realitním podnikání i bez předmětného „realitního zákona“ stát (díky normám živnostenského či i trestního práva) – a potažmo díky PR i média - by měl umět rozlišit mezi férovými a neférovými realitními kancelářemi!

Vážení čtenáři, od počátku měsíce května se na www.rkjuris.cz můžete setkávat s aktualitami o bydlení. Dnes jsme právě učinili malé zastavení de lege lata a de lege ferenda nad právní regulací realitního podnikání v České republice. V příštím článku se zase budeme věnovat jinému tématu.

Mgr. Petr Jezdinský