Realitní kancelář odpovídá za škodu způsobenou neplatností kupní smlouvy.
Vážení klienti, v dnešní aktualitě chceme poukázat na důležitost kvality právního týmu v RK, neboť Nejvyšší soud rozhodl ve svém rozsudku ze dne 28. června 2018, sp. zn. 25 Cdo 5007/2016, dosud neřešenou otázku, zda realitní kancelář odpovídá stranám kupní smlouvy za škodu, která jim byla způsobena neplatností této smlouvy, když tuto smlouvu připravil advokát, který pracoval pro realitní kancelář. Nejvyšší soud dospěl k závěru, že RK je odpovědná za škodu. Zásadní je přitom i ta skutečnost, že žalobce byl v daném případě kupující, se kterým realitní kancelář neměla uzavřenu smlouvu o zprostředkování (ta byla uzavřena s prodávajícím). Soud přesto dovodil odpovědnost realitní kanceláře i vůči němu (srov.: http://www.baroch-sobota.cz/odpovednost-realitni-kancelare-za-neplatnou-smlouvu).
Z výše uvedeného důvodu by při výběru RK měla hrát roli kvalita či hodnota její právníků, nikoliv např. na první pohled u potenciálního klienta „dobře vypadající etický kodex“ atd. Společná realitní kancelář JURIS REAL, spol. s r. o.v tomto ohledu používá tři podnikové právníky (včetně ředitele společnosti) a čtyři advokáty.
V posuzované a diskutované kauze se jednalo o koupi bytu, kdy katastrální úřad shledal, že vklad vlastnického práva kupujícího k převáděné bytové jednotce nelze pro neurčitost kupní smlouvy povolit. Z tohoto důvodu advokát pověřený realitní kanceláří, který připravoval kupní smlouvu a zajišťoval vklad do katastru nemovitostí, vzal návrh na vklad zpět (pozn. došlo k tzv. zpětvzetí návrhu na vklad vlastnického práva). K uzavření nové bezvadné kupní smlouvy následně již nemohlo dojít, neboť na majetek prodávajícího byla nařízena exekuce. Kupující se na realitní kanceláři domáhal náhrady škody, která mu byla způsobena tím, že z důvodu vad kupní smlouvy k převodu vlastnického práva k bytové jednotce na kupujícího nedošlo. Nejvyšší soud ČR v Brně rozhodl, že jestliže se RK zavázala kupujícímu zajistit i právní servis spočívající především ve vypracování kupní smlouvy, odpovídá za škodu způsobenou mu neplatností kupní smlouvy, a to i v případě, že vypracováním kupní smlouvy pověřila advokáta. Nejvyšší soud k tomu dodal, že lze považovat za racionální a odůvodněné očekávání kupujícího, že se mu za sjednanou provizi dostane komplexních a bezvadných služeb souvisejících s koupí nemovitostí, ke kterým se realitní kancelář zavázala (srov.: https://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/odpovida-realitni-kancelar-za-skodu-zpusobenou-neplatnosti-kupni-smlouvy).
Kupujícímu tak nelze přičítat k tíži důvěru v bedlivé počínání advokáta, jednajícího za RK, o němž se důvodně domníval, že poskytuje právní služby na náležité odborné, profesionální úrovni a bere zřetel na jeho oprávněné zájmy. Nejvyšší soud České republiky tedy v jednoduchosti konstatoval, že pokud se realitní kancelář zavázala poskytnout stranám realitní obchodu (realitní transakce) právní servis, z něhož vzešla neplatná kupní smlouva, odpovídá RK za škodu tím způsobenou, ačkoli sama nebyla stranou této kupní smlouvy (resp. účastníkem smlouvy). K tomu lze pak doplnit, že ačkoli je shora uvedená argumentace činěna v kontextu starého občanského zákoníku, přijaté závěry jsou aplikovatelné i za stávající právní úpravy. Podle ustanovení § 579 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., Nového občanského zákoníku totiž platí, že kdo způsobil neplatnost právního jednání, nahradí škodu z toho vzniklou straně, která o neplatnosti nevěděla (srov.: https://www.epravo.cz/top/clanky/odpovednost-realitni-kancelare-za-neplatnou-smlouvu-na-nemovitost-108326.html).
Mgr. Petr Jezdinský