Realitu právně ochrání i půjčka od příbuzných.
Vážení čtenáři, při studiu odborné literatury se lze bohužel setkat i s tzv. "Krádeží nemovitosti". Z tohoto důvodu Vás proto prosíme, abyste věnovali pozornost následující aktualitě, kterou dnes přinášíme.
Generelně platí, že na koncipování, resp. ujednání smlouvy musí být dvě strany. U smlouvy o převodu nemovitosti to jsou prodávající a kupující, to jest její dosavadní a nový vlastník. Katastrální úřady však kontinuálně zaznamenávají pokusy o krádeže imobilií, kdy se typicky osoba, jež se vydává za prodávajícího, snaží převést vlastnické právo k nemovitosti, kterou vůbec nevlastní. Účinnou právní ochranou před takovými "Kriminálními pokusy či excesy" je velmi aktivní sledování změn ve veřejném rejstříku. Odborníci však doporučují nevyhýbat se ani účelovému zatížení nemovitosti, tj. většinou zástavním právem. Sofistifikované krádeže nemovitostí mají podle právníků často analogický či dokonce stejný scénář. Pachatelé padělají podpis na kupní smlouvě – třeba na ztracený občanský průkaz -, a vlastnictví k rodinnému domu či bytu převedou, často na účelově založenou firmu. Obejít musí i kontrolní mechanismus příslušného katastrálního úřadu, který stávajícímu vlastníkovi zasílá informaci o tom, že má dojít ke změně. Skutečný vlastník má pak dvacet dní na to, aby zápisu zabránil. Pachatelé se to snaží "Zamaskovat" (obejít) tím, že katastrální úřad požádají, aby byly tyto písemnosti doručovány na jinou doručovací adresu, než kterou nahlásil skutečný vlastník. "Pak se pachatelé snaží nemovitost rychle převést na třetí osobu, aby byl nabyvatel v dobré víře," konstatuje Pavel Strnad, partner AK (advokátní kanceláře) Polverini Strnad, která se specializuje na problematiku nemovitostí. Podle jeho názoru se předmětem podvodu nejčastěji stávají investiční byty nebo další reality, ve kterých se skutečný vlastník nezdržuje, nebydlí v nich. Dle zaměstnanců katastrálních úřadů k podvodům dochází i bez prostředníků. "Setkali jsme se s případem, kdy advokátka v postavení fyzické osoby měla zájem o koupi nemovitosti a smlouvu o převodu jednotky podepsala před notářem. Prodávající, jenž se vydával za vlastníka nemovitosti, při kontrahenci (podpisu) kupní smlouvy předložil padělaný OP (občanský průkaz) a koncipientka (ano, právnička) notářského úřadu, která ověřovala jeho podpis na kontraktu, padělek neodhalila (pozn. autora: Notářský koncipient či koncipientka jsou sice právníci, většinou absolventi po škole, nicméně tuto činnost na notářských úřadech obvykle provádí tzv. notářský tajemník či tajemnice, kteří díky své praxi, resp. dlouholetým zkušenostem, mají většinou "Větší příležitost" poznat padělek OP či cestovního spisu než "Chudák" koncipient, který v běžném notářském úřadu (přitom notáře jmenuje do úřadu ministr spravedlnosti, neboť v některých ohledech vykonává činnost soudu) provádí běžnou činnost, jako jsou sepisy notářských zápisů (NZ) atd.). Předmětná smlouva byla posléze předložena konkrétnímu katastrálnímu pracovišti katastrálního úřadu, který vklad vlastnického práva samozřejmě provedl, poněvadž smlouva vypadala jako prefektní (pozn. autora: Katastrální úřady mají samozřejmě za povinnost zkoumat, zda je kontrakt bezvadný, nikoliv pravost podpisu, která v tomto případě byla dána právě ověřením ze strany notářského úřadu na padělaný doklad totožnosti)," popsala jeden z případů ze středočeského kraje Daniela Šustrová, ředitelka kanceláře ředitele Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu. Upozorňuje, že k podvodům nedochází na KP (katastrálních pracovištích), nýbrž již při podpisu smlouvy (pozn. autora: Katastrální úřad to "Spravedlivě" ani nemůže zjistit, pakliže kontrakt disponuje právě "Razítkem" notariátu). Podle Šustrové z pražského katastrálního úřadu bylo v následném soudním řízení případu ze Středočeského kraje konstatováno, že notářský koncipient coby právní profesionál má být schopen podle základních atributů rozpoznat padělek dokladu. To se však v uvedeném případu nestalo. Avšak podle názoru pisatele tohoto článku, leží vina na straně zaměstnavatele notářské koncipientky, která prováděla tzv. legalizaci, tj. tedy notariátu, protože jak legalizace (ověřování pravosti podpisů), tak i tzv. vidimace (ověřování pravosti listin) není "Obvykle" (pozn. ironicky) v popisu práce právníka, tj. i toho nejnižšího (rozuměj koncipienta). Dále podle mínění autora je docela možné, že si ona "Protřelá" paní advokátka byla právě vědoma "Zaběhnuté praxe" na tomto notářském úřadě, a to zejména pakliže se jednalo o velmi zdařilý padělek.
Následné soudní spory o vrácení nemovitosti původnímu ("Opravdovému") vlastníkovi mohou podle Strnada trvat i několik let. Po dobu soudního sporu pak imobilii (byt či rodinný dům) užívá primárně ten, kdo je v katastrálním operátovi zapsaný jako vlastník. "Jestliže však realitu pachatel dál prodal třetí osobě, je velmi pravděpodobné, že již tomuto novému vlastníkovi zůstane," vysvětlil Strnad. To proto, že nového majitele, který v dobré víře nekoupil nemovitost od původního vlastníka, ale v době realitní transakce to nevěděl, chrání zákon. Sofistikovaní podvodníci totiž podle něj často "Tyto operace" provádějí skrze offshorové společnosti, které jsou v době kauzy už pouze "Prázdné schránky" či několikrát změnily vlastníka. V takových extrémních případech pak původní vlastník nemá ani po kom právně nárokovat způsobenou škodu. Katastrální úřad jako prevenci proti takovému kriminálnímu jednání doporučuje zdřídit si službu sledování změn. V případě provádění změn u příslušné nemovitosti dostane vlastník od katastru SMS zprávu, a nežádoucí změně tak může zabránit. Na příslušném katastrálním pracovišti lze tuto službu pořídit za 200 korun ročně. Juristé doporučují kladení sofistifikovanějších překážek, které případně pachatele odradí. "Většina ukradených nemovitostí nebyla nijak zatížená," konstatoval Strnad. V případě zřízení zástavního práva musí totiž katastr nemovitostí vyjma vlastníka kontaktovat i zástavního věřitele. "Nemusí jít pouze o hypoteční úvěr, nýbrž i o účelovější zatížení nemovitosti – např. Půjčku v rámci rodiny, která se většinou řeší neformálně," vysvětlil renomovaný advokát. De praxe je podle něj skrýt majetek pod složitější majetkovou strukturu (typicky obchodní společnost) a nenavázat hodně imobilií pod jednu osobu.
Vážení čtenáři, avšak reality nejsou zdaleka jedinou komoditou, která se prostřednictvím padělaného, ovšem úředně ověřeného podpisu zcizují. V tuzemsku dochází i ke krádežím obchodních korporací, kdy jsou změny do veřejného rejstříku zaznamenány notářským úřadem přímo.
Mgr. Petr Jezdinský (s využitím Kolářová, K. Dům právně ochrání i půjčka od rodičů. Deník Lidové noviny, příloha Právo a justice, dne 26. listopadu 2018, s. 14)