Senát požaduje zrušení daně z nabytí nemovitých věcí.

5.5.2019

Vážení čtenáři, senátoři v pátek vrátili poslancům novelu zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „zákonné opatření“). Legislativní novela má rozšířit osvobození od daně při prvním prodeji vedle jednotek v bytových domech i na jednotky v rodinných domech. Senátoři v rámci pozměňovacího návrhu přišli s tím, že daň z nabytí nemovitosti by se měla zcela zrušit. Legislativní návrh se proto vrací do Poslanecké sněmovny.

1. Úvod

Daň z nabytí nemovitých věcí lze stejně jako ostatní transferové daně charakterizovat jako daň přímou, nahodilou, nepravidelnou a z hlediska daňového výnosu nestabilní. Právě tato její charakteristika je důvodem proto, že veškerý výnos je v ČR příjmem státního rozpočtu, a to i přes velice úzkou vazbu mezi majetkem a určitou obcí. I přes tuto charakteristiku se ale lze v některých zemích v Evropě setkat se stavem, kdy celý výnos z daní podrobujících úplatné převody vlastnictví k nemovitostem je příjmem obecních rozpočtů (např. Portugalsko), popř. dochází k dělení mezi obecní rozpočet a státní rozpočet (např. Francie, některé švýcarské kantony nebo Rakousko) – zdroj: In NECKÁŘ, Jan, JANOŠÍKOVÁ, Petra a Petr, MRKÝVKA. A kol. Finanční a daňové právo. 2. aktualizované a doplněné vydání. Plzeň: Aleš Čeněk, 2016, s. 347 až 348.

Senátoři navrhli zrušení jmenované daně z toho důvodu, že je nemorální. Stát by podle nich měl nechat peníze občanům, kteří se chtějí postarat o vlastní bydlení. Návrh na zrušení daně podala ODS už dříve i ve Sněmovně. Loni stát na dani z nabytí nemovitosti vybral od občanů 13,6 miliardy korun. Sazba daně činí čtyři procenta z ceny nemovitosti a od roku 2016 ji platí kupující. Předtím ji platil prodávající. „Tato daň ve výši 4 procenta ceny nemovitosti zvyšuje ceny bydlení. Společně s aktuálně vysokými cenami nemovitostí a zvyšujícími se úrokovými sazbami se vlastní bydlení pro řadu občanů stává nedostupným. Daň je navíc nemorální. Daní totiž již jednou zdaněné peníze, a trestá tak lidi jenom proto, že si chtějí pořídit vlastní bydlení,“ tvrdí např. senátor Zdeněk Nytra (ODS) – zdroj: https://www.novinky.cz/domaci/503946-zrusme-dan-z-nabyti-nemovitosti-je-nemoralni-navrhl-senat.html.

Obrázek č. 1: Bytový dům Matyáš I

_MG_4127-HDR_(Kopírovat)

Zdroj: https://www.bytyvrane.cz/, vlastní zpracování, 2019

„Od výběru této daně by se mělo jednoznačně upustit,“ konstatoval předseda senátního hospodářského výboru Vladislav Vilímec (ODS). Je podle něj nepřijatelná a nemorální, poněvadž v drtivé většině se nemovitost pořizuje z peněz, které už byly zdaněny daní z příjmů, a stát by neměl toto dvojí zdanění postihovat. Výběr této daně navíc podle něj přispívá ke zdražování nemovitostí. „Ona ta daň tomu státu vlastně nepatří, vždyť je to už jednou zdaněné,“ prohlásil Jan Horník (STAN), který daň z nabytí označil rovněž za nemorální. „Je to prachsprostá lenost finančních úřadů plnit své povinnosti,“ prohlásil senátor Tomáš Goláň (KLD). Finanční úřady podle něj „obírají“ kupující, kteří daň z nabytí nyní platí, protože se jim od nich snáze vymáhá. Senátor ANO Jaroslav Větrovský naopak varoval, že pokud by Parlament daň z nabytí zrušil, pak by podle analýzy ministerstva financí přišel stát jen letos o víc než šest miliard korun. Navrhoval proto, aby Senát předlohu schválil v podobě předložené Poslaneckou sněmovnou (zdroj: https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/senat-chce-zrusit-dan-z-nabyti-nemovitosti/1752040).

2. Osvobození od daně de lege lata (soudobý stav)

Nejčastějším případem osvobození v aplikační praxi je osvobození u nových staveb, kterým se zabývá § 7 zákonného opatření. Osvobození se tedy týká prvního úplatného nabytí vlastnického práva, a to k:

  1. Pozemku nebo práva stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,
  2. dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,
  3. dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě.

U jednotky v bytovém domě musí být splněna podmínka, že nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, které jsou užívané společně s bytem (např. ateliéry v nových developerských projektech bývají často kolaudovány jako nebytový prostor - zde by se tedy osvobození nemohlo uplatnit). Jednotka musí vzniknout výstavbou (tj. nový dům), nástavbou (např. další patro na stávajícím panelovém domě), přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu. Osvobození jednotky v bytovém domě se rovněž uplatní u stavební úpravy nebytového prostoru, který nově nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem. Vždy se však musí jednat o první úplatné nabytí, a toto navíc ještě musí být provedeno do pěti let ode dne dokončení nebo započetí užívání této nemovitosti (podle toho, který den nastane dříve). Při nákupu např. nového bytu tedy musíte být velmi důkladní a řádně si prostudovat i další listinné podklady, které vás jako klienty bezpečně ubezpečí, že osvobození je opravdu na místě. Jestliže by si např. developerský projekt dokončených bytů mezi sebou prodaly nejprve dvě realitní kanceláře, a až následně ho prodaly fyzické osobě, bylo by osvobození uplatnitelné u druhé společnosti, ale už nikoliv u fyzické osoby. Problém může působit výstavba rodinného domu, kdy se uplatňuje oddělené vlastnictví pozemku a rodinného domu, popř. je uplatněno právo stavby. Osvobození totiž platí na tu realitu, jejíž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu, což se v tomto případě stane u samostatného rodinného domu práva stavby, a nikoli u pozemku. Většinou bývá rodinný dům součástí pozemku, ale musí mít stejného vlastníka – pokud se oddělí, vzniknou tak de facto dvě imobilie, ale osvobození lze použít jen u té, jejíž součástí je právě nová stavba. Opět je tedy na místě obezřetně kontrolovat smluvní podmínky, co vlastně nabyvatel kupuje a jakou formou a nespokojit se pouze se skutečností, že se jedná o novostavbu. Zdanění se nemusí bát družstevníci, kteří si převádí byt do osobního vlastnictví a kteří zároveň byli nájemci bytu před převodemJestliže dospějete k závěru, že máte nárok na osvobození z titulu nové stavby, musíte přesto podat daňové přiznání a doložit k němu přílohy – vyrozumění o provedení vkladu a kupní smlouvu (postačí jen prosté kopie) - zdroj: https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/ostatni-dane/osvobozeni-dane-z-nabyti-nemovitych-veci/).

Obrázek č. 2: Bytový dům Matyáš II

2_cid

Zdroj: https://www.bytyvrane.cz/, vlastní zpracování, 2019

3. Kdo naopak musí daň zaplatit a jaký je termín odevzdání daňového přiznání de lege lata.

Tuto daň musí zaplatit každý, kdo nesplňuje osvobození – viz bod „2. Osvobození od daně de lege lata (soudobý stav)“. Původně ji vždy platil prodávající. V roce 2016 ale došlo ke změně právního předpisu, kvůli čemuž ji musí uhradit kupující. Když se poté nejedná o koupi, ale třeba o směnu mezi dvěma vlastníky, neplatí daň jeden, ale rovnou oba, poněvadž oba také nabyli vlastnického práva k nemovitosti. Sazba daně u nákupu imobilie je pro každého stejná a činí 4 procenta z kupní ceny nemovitosti. Pokud tedy kupujete pozemek o hodnotě 2 milióny Kč, budete muset navíc odvést ještě dalších 80 000 Kč finančnímu úřadu. To znamená, že pokud nebude do kupní ceny daň započtena, budete si z ní muset připravit ne 100 %, ale rovnou 104 procent. Od platby daně jsou osvobozeny ty osoby, které nemovité věci nabyly prostřednictvím daru nebo dědictví. Neexistuje jedno datum pro podání v roce, které by bylo směrodatné pro všechny. Nahrazuje ho ale základní pravidlo, které hovoří o tom, že přiznání je třeba odevzdat do konce 3. kalendářního měsíce po měsíci, ve kterém došlo ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud není vlastníkem objektu jedna osoba ale např. manželé, přiznání nepodává každý zvlášť. Daná nemovitá věc totiž spadá do společného jmění, a formulář se tak podává pouze jednou – jedním z partnerů, který bude fungovat jako společný zástupce nebo zmocněnec (zdroj: https://www.finance.cz/506147-kdy-zaplatit-dan-z-nabyti-nemovitosti/).

Mgr. Petr Jezdinský