SVJ poškozuje špatná legislativa, a to zejména v bytových družstvech.

1.9.2019

Vážení čtenáři, deník Právo je takovou pomyslnou studnicí vědomostí ohledně právní oblasti společenství vlastníků bytových jednotek. Vycházel v něm i seriál s panem JUDr. Markem Novotným, advokátem, který je nejen spoluautorem "Beckovského" komentáře k derogovanému (zrušenému) zákonu č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, nýbrž uvedenou problematikou se v novém občanském zákoníku stále zabývá. Z tohoto důvodu jsme nemohli přehlédnout článek Jakuba Svobody, který vyšel v příloze deníku Práva s názvem "Rodinné finance" už 4. února 2017. Toto pojednání, které dnes – samozřejmě upravené - přinášíme, je bohužel stále aktuální, a to po více než dvou letech.

Fungování bytových družstev (dále jen "BD") a společenství vlastníků bytových jednotek (dále jen "SVJ") významným způsobem ovlivnily nový občanský zákoník (pozn. zákon č. 89/2012 Sb.) a zákon o obchodních korporacích (pozn. zákon č. 90/2012 Sb.). Rekodifikace soukromého práva přinesla BD a SVJ i pozitivní změny, některé problémy však neodstranila a řadu jim naopak způsobila. Jak Právo již upozornilo, vůbec největším problémem zůstává obtížná, často dokonce nemožná vymahatelnost pohledávek vůči dlužníkům – členům BD nebo vlastníkům bytů. Tento problém se týká min. 100 tisíc bytových domů ve správě BD či společenství vlastníků. V bytech spravovaných BD a SVJ žije v tuzemsku více než tři miliony lidí. Ztráty vzniklé kvůli dluhům neplatičů nesou ostatní členové BD a SVJ – jedná se totiž o peníze, které dům nezbytně nutně potřebuje pro své další fungování. Dochází tak k nespravedlivému zdražování nákladů na bydlení pro řádně platící obyvatele domu, kteří se tak musí podílet na úhradě dluhu třetí osoby, se kterou vyjma adresy nemají nic společného. Dodatečná platební povinnost může ukázněné bydlící přivést dokonce do tíživé sociální situace. Více dlužníků v bytovém domě vyvolává riziko úpadku BD nebo SVJ nebo odpojení celých bytových domů od dodávek energií (srov. např. i: https://www.cesivpravu.cz/blog/neplatici-sousede-svj).

BD a SVJ jsou obvykle vedena laiky, kteří "pouze" bydlí v bytovém domě. "Tito lidé potřebují jasná, stručná, přehledná a výstižná – a přitom zbytečně neomezující – pravidla. Avšak právní úprava je čím dál tím komplikovanější a nepřehehlednější," upozornila právnička Svazu českých a moravských bytových družstev Kateřina Horáková. Další velký problém představuje zákonná podmínka schvalování změny stanov BD se souhlasem všech členů s právem na družstevní byt. "Podmínka stoprocentního souhlasu je nesplnitelná zejména u velkých BD, která mají stovky nebo tisíce členů, v nichž změny stanov nepřijímá ani členská schůze, nýbrž shromáždění delegátů," uvedla Horáková. "Často je však nesplnitelná i u malých BD s několika členy, neboť v každém BD se většinou najde přinejmenším alespoň jeden člen družstva, který hlasuje bez vážného důvodu proti navrhovanému usnesení, resp. se hlasování neúčastní," dodala. De praxe všechna BD tak aktuálně nemohou měnit stanovy v nejdůležitějších pasážích, které se týkají pravidel pro užívání bytů ve vlastnictví družstva. Řešením by podle Horákové byla legislativní novela zákona o obchodních korporacích, která opět umožní schvalovat příslušné změny stanov nadpoloviční většinou, a to i na shromáždění delegátů, nebo jinou většinou uvedenou ve stanovách. Dle názoru Horákové by se mělo taktéž novelizovat ustanovení občanského zákoníku, které znemožňuje zakládání SVJ a omezuje vlastníky jednotek v dispozičním právu s jejich vlastnictvím. Soudobá legislativa totiž požaduje pro založení SVJ v některých bytových domech opět souhlas všech vlastníků. V domech, kde už byly dříve převedeny jednotky, avšak SVJ zatím nevzniklo, může i pouze jediný vlastník vznik SVJ zablokovat. Pakliže nevznikne SVJ, budou katastrální úřady blokovat další převody jednotek v domě.

Dalším velkým problémem je ohrožení splácení úvěrů na domech s byty, které jsou převáděny do vlastnictví členů bytových družstev. Jde o to, že v domech, kde vzniká SVJ podle nových právních předpisů dříve než podle původní právní úpravy, "staré" BD přestává být zákonným správcem budovy a ztrácí možnost vybírat po vlastnících jednotek příspěvky na úhradu úvěrů. Úvěr na modernizace a opravy domu tak zůstává BD, resp. družstevníkům, kterým nebyly do vlastnictví převedeny družstevní byty, ačkoli z výhod modernizace a oprav domu těží všichni uživatelé bytů v domě. "Situace, kdy BD ztrácí kontrolu nad vybíráním příspěvků na splátky úvěrů od vlastníků bytů, může vést až k neschopnosti družstev úvěry splácet – obvykle se jedná o úvěry poskytované se státní dotací – a k bankrotu družstev," varovala Horáková. Jak dále podotkla, v případě tzv. privatizačních družstev, která vznikla při privatizaci bytového fondu, si do splacení případného úvěru nemohou členové převést byt do vlastnictví, i kdyby se na tom všichni družstevníci dohodli.

BD pak přidělává starosti i legislativní ustanovení, které jim ukládá, aby členskou schůzi svolávala zasláním písemné pozvánky na adresu člena bytového družstva a uveřejněním na webových stránkách bytového družstva. Avšak BD jsou většinou představována jedním domem, kde se všichni znají a schůze si dosud svolávali pozvánkou vhozenou do poštovních schránek a vyvěšenou na chodbě. Ve vedení menších BD jsou také často senioři, kteří sice mají na funkci v představenstvu čas, nicméně ale internet nevyužívají. "Zřízení internetových stránek pro menší BD představuje komplikace při svolávání schůzí a další zbytečné finanční náklady. Webové stránky je nutné nejen zřídit, nýbrž rovněž průběžně udržovat," podotkla Horáková.

Mgr. Petr Jezdinský (Zdroj: Svoboda, J. Vlastníky bytů poškozují špatné zákony. Deník Právo, dne 4. 2. 2017, s. 21.)