Užití předsmluvní odpovědnosti nejen v realitním právu

19.11.2017

V poslední aktualitě jsme se částečně dotkli (osvětově) problematiky tzv. předsmluvní odpovědnosti (lat. culpa in contrahendo), kterou si dnes poněkud zevrubněji přiblížíme. Bohužel naši realitní makléři se v aplikační praxi s porušováním předsmluvní odpovědnosti setkávají velmi často, a jak jsme již uvedli ve zmiňované minulé aktualitě, realitní činnost opravdu nelze vykonávat zadarmo, poněvadž makléře stojí čas a peníze, tj. dobu, kterou mohou strávit např. na školení, aby se odborně zdokonalovali a finanční prostředky např. za právníky, benzín atd.

 Nicméně dnešním pojednáním jsme vážení a milí čtenáři a klienti nevstoupili pouze do praktického života realitních kanceláří, nýbrž i do advokátní branže, neboť u otázky předsmluvní odpovědnosti je potřeba velmi sofistifikovaných znalostí.

Nutno konstatovat, že derogovaný občanský zákoník (pozn. zákon č. 40/1964 sb.) otázku tzv. předsmluvní odpovědnosti vůbec neznal, tato právní oblast byla zasažena pouze okrajovým zájmem judikatury soudů.

Jistou pomoc v tomto ohledu poskytl např. judikát Nejvyššího soudu v Brně pod sp.zn. 29 Odo 1166/2004 ze dne 11.10.2006, který v této souvislosti dovodil možnou odpovědnost za porušení tzv. prevenční povinnosti podle ustanovení § 415 derogovaného občanského zákoníku, resp. odpovědnost za škodu způsobenou dolózním (úmyslným) jednáním contra bonos mores (proti dobrým mravům) podle ustanovení § 424 zrušeného občanského zákoníku, a to v případech pokročilého jednání o kontraktu, které jedna ze stran přeruší bez spravedlivého důvodu.

Tato nastíněná právní úprava byla samozřejmě velmi nevyhovující, a proto se nový (soudobý) občanský zákoník (pozn. zákon č. 89/2012 Sb.) touto otázkou aktuálně explicitně zabývá přímo ve svých ustanoveních.

Český kodex soukromého práva (rozuměj občanský zákoník) tak v současné době přináší zcela novou komplexní úpravu předsmluvní odpovědnosti. Většina právníků se shoduje, že by se předsmluvní odpovědnost měla aplikovat i v pracovněprávních vztazích.

Občanský zákoník rovněž tedy výslovně definuje povinnosti, které strany při jednání předcházejícím uzavření smlouvy musí dodržet. Pokud některá ze stran tyto povinnosti poruší, jedná vůči druhé straně nepoctivě (§ 6). Vznikne-li pak druhé straně v důsledku toho nějaká újma, má nárok na její náhradu (§ 2910).

Jak již bylo tedy výše konstatováno, právní úprava předsmluvní odpovědnosti má svoje racionální opodstatnění a je v souladu s obecnou koncepcí stávajícího občanského zákoníku, který klade větší důraz na to, aby každý jednal v právním styku (v právních vztazích) poctivě. V aplikační praxi „např.“ právě realitních kanceláří to však může taktéž znamenat riziko pro smluvní stranu, jež v průběhu vyjednávání z jakéhokoliv důvodu změní svůj názor a odmítne smlouvu uzavřít.

Souhlasíme v této souvislosti s velmi odborným a široce mezi právníky podporovaným názorem Callaghan, který na tomto místě citujeme, že: „Civilněprávní úprava v České republice je tradičně založena na principu autonomie vůle smluvních subjektů, z něhož pak pramení svoboda smluvních stran uzavřít smlouvu, rozhodnout o jejím obsahu, tj. o smluvních podmínkách (s výjimkou omezení vyplývajících přímo ze zákona či rozhodnutí orgánu veřejné moci). V souvislosti s jednáním o smlouvě pak souvisejí i práva a povinnosti stran, které vznikají ještě předtím, než k uzavření samotné smlouvy dojde. Případy, kdy dochází k porušení povinnosti poctivého jednání při jednání o smlouvě, se označují jako případy předsmluvní odpovědnosti. Dosavadní právní úprava (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč.z.“ ve spojení zákona č. 513/1991, obchodní zákoník, dále jen „obch.z.“) předsmluvní odpovědnost jako samostatný institut neupravovala. Samostatnou právní úpravu měly pouze některé skutkové podstaty předsmluvní odpovědnosti, např. odpovědnost za škodu způsobenou neplatností právního úkonu (§ 42 obč.z. a § 268 obch.z.) a zneužití důvěrných informací (§ 271 obch.z.), obsahující předsmluvní odpovědnost v případě porušení povinnosti nesdělit poskytnuté důvěrné informace třetí straně, které byly druhé smluvní straně sděleny při kontraktačním procesu. V praxi byla jako základ pro řešení otázek předsmluvní odpovědnosti využívána povinnost prevence, odpovědnost za škodu způsobenou neuzavřením smlouvy v rozporu s očekáváním druhé smluvní strany, zásadní případy nepoctivého jednání mohly být pak posouzeny jako případy úmyslného jednání v rozporu s dobrými mravy. Stranám nicméně nic nebránilo upravit si předsmluvní odpovědnost smluvně. Tady bohužel úprava předsmluvní odpovědnosti skončila. Předsmluvní odpovědnost je v nové právní úpravě zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) upravena obecně v ustanoveních § 1728 - § 1730 o.z., a také v dílčích ustanoveních, týkající se většinou informační povinnosti smluvních stran, způsobení neplatnosti právního jednání. Toto rozšíření lze rozhodně považovat za pokrok kupředu, kdy předmětná mezera v právní úpravě konečně dostála pozornosti legislativců. Je samozřejmě na smluvních stranách, aby si v mezích platné právní úpravy zvolily způsob, jakým bude jejich smlouva uzavřena, jaké informace si v průběhu uzavírání smlouvy navzájem sdělí a jak s nimi mohou nakládat. Strany jsou přitom omezeny jen velmi základně a principiálně, například by strany (nejen při uzavírání smlouvy) měly jednat poctivě, strany nemůžou zamlčovat a zkreslovat skutečnosti významné pro rozhodnutí druhé smluvní strany o uzavření smlouvy, mají povinnost jednat v souladu s očekáváním, které svým předchozím jednáním vyvolaly, a též mají povinnost vykonávat práva přiměřeným rozumným způsobem“ (zdroj: Gallaghan, I. Předsmluvní odpovědnost [citováno 13. ledna 2015] Dostupný z: https://www.epravo.cz/top/clanky/predsmluvni-odpovednost-96340.html.).

V současném občanském zákoníku lze pak de praxe a de facto najít pět upravených základních případů předsmluvní odpovědnosti:

1.) jednání o uzavření smlouvy bez úmyslu ji uzavřít (vedení jednání tzv. „naoko“),

2.) porušení informační povinnosti,

3.) neuzavření smlouvy v rozporu s očekáváním druhé smluvní strany,

4.) zneužití důvěrných informací,

5.) způsobení neplatnosti právního jednání (ustanovení § 579 občanského zákoníku).

Ad 1 Mališ pak ke zmiňovanému jednání na oko uvádí, že: „podle § 1728 odst. 1 NOZ může každý vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít. Z toho vyplývá, že pokud někdo vede jednání pouze „naoko“, tedy zahájí jednání, aniž by měl úmysl smlouvu uzavřít, nebo v jednání pokračuje i poté, co ztratil předchozí úmysl smlouvu uzavřít, bude druhé straně odpovídat za újmu (škodu) tím způsobenou podle obecné úpravy § 2910 a násl. NOZ. Oproti dosavadní úpravě zde již tedy nebude omezení pouze na neobvyklé náklady, nýbrž hradit by se měly mj. veškeré marně vynaložené náklady. V praxi samozřejmě bude značně složité prokázat, že druhá strana jednala pouze „naoko“, neboť vnitřní motivaci jednání není nikdy snadné doložit. Obtíže bude způsobovat i výklad toho, co se rozumí „zahájením jednání“, např. zda již úvodní poptávka bude považována za zahájení jednání či nikoliv“ (zdroj: Mališ, D. Čtyři skutkové podstaty předsmluvní odpovědnosti podle NOZ [citováno 25. března 2014] Dostupný z: https://www.epravo.cz/top/clanky/ctyri-skutkove-podstaty-predsmluvni-odpovednosti-podle-noz-93920.html.).

Ad 2 Linhart v případě porušení informační povinnosti konstatuje, že: „Jak uvádí § 1728 odst. 2 o. z., strany si při jednání o uzavření smlouvy vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít. Ustanovení míří jak na okolnosti, které by mohly způsobit absolutní či relativní neplatnost smlouvy (např. omezení jedné ze smluvních stran), jakož i na informace o tom, z jakého důvodu chce příslušná strana smlouvu uzavřít. Informační povinnost lze plnit přímo či nepřímo, pokud to vyplývá a dá se dovodit z obsahu sdělení strany. Informační povinnost nevzniká, pokud strana informaci již má nebo musí mít a vědět o ní. V souvislosti s rozsahem poskytnutých informací lze následně jednoznačněji posoudit legitimitu důvodu, pro který by případně byla negociace ukončena ve smyslu ust. § 1729 odst. 1 o. z. Sankcí za nesplnění povinnosti je podle obecné úpravy § 2910 a násl. o. z. odpovědnost za způsobenou škodu“ (zdroj: Linhart, A. Meze předsmluvní odpovědnosti podle o. z. a výkladová praxe soudů [citováno 2. května 2017] Dostupný z: http://www.bulletin-advokacie.cz/meze-predsmluvni-odpovednosti-podle-o.-z.-a-vykladova-praxe-soudu?browser=mobi.).

Ad 3 Černý ke třetí skutkové podstatě sděluje, že: „skutková podstata uvedená v § 1729 odst. 1 NOZ již potencionálnímu kupujícímu či prodávajícímu poskytuje velmi potentní nástroj k ochraně svých ekonomických zájmů během pokročilejší fáze vyjednávání, kdy se jeví uzavření rámcové kupní smlouvy jako vysoce pravděpodobné. Vyjednávající strana bude ochráněna, pokud se (i) uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, (ii) strana přes důvodné očekávání druhé strany jednání o uzavření smlouvy ukončí a (iii) neexistuje pro to spravedlivý důvod. Spravedlivým důvodem nebude výhodnější kupní cena od konkurence. Bude jím jednak důvod uvedený v ustanovení § 1912 NOZ, kdy je kvůli vnějším faktorům ohroženo protiplnění, které  má být poskytnuto. Dále může být spravedlivým důvodem změna okolností dle § 1764 a násl. NOZ, neúměrné zkrácení uzavřením smlouvy ve smyslu § 1793 odst. 1 NOZ, anebo pokud je již dán důvod pro odstoupení dle nepodepsaného znění kupní smlouvy. Ukončením smlouvy se rozumí nejen explicitní prohlášení jedné z vyjednávajících stran, že odstupují od jednání, ale i vznesení nepřiměřených požadavků či zcela nových podmínek“ (zdroj: Černý, P. Předsmluvní odpovědnost při vyjednávání akviziční transakce [citováno 12. července 2016] Dostupný z: https://www.epravo.cz/top/clanky/predsmluvni-odpovednost-pri-vyjednavani-akvizicni-transakce-101981.html.).

Ad 4 Jsme toho mínění, že pakliže si poskytnou strany při jednání o smlouvě údaje a sdělení, má každá ze stran právo vést o nich záznamy, i když smlouva nebude uzavřena. Údaje a sdělení, které si strany poskytnou při jednání o smlouvě, nejsou generelně (obecně) chráněny. Právní předpis v tomto případě nestanovuje povinnost ochrany důvěrnosti takto získaných informací, přičemž strany tyto údaje mohou použít dle své potřeby. Zcela odlišná situace však nastává, jedná-li se o důvěrný údaj či sdělení. Pokud získá strana při jednání o smlouvě o druhé straně důvěrný údaj nebo sdělení, dbá, aby nebyly zneužity, nebo aby nedošlo k jejich prozrazení bez zákonného důvodu. Jestliže strana poruší tuto povinnost a pokud se tím obohatí, vydá druhé straně to, oč se obohatila. Ne vždy nicméně dojde k obohacení druhé strany, v takovém případě však nepoctivá strana odpovídá za škodu, kterou svým jednáním druhé straně způsobila. Důvěrné údaje nebo sdělení jsou takové informace, kdy je z prohlášení druhé strany nebo z okolností jednání o smlouvě zřejmé, že tyto nesmí být druhou stranou zneužity či prozrazeny. Důvěrným údajem nebo sdělením není informace, jež druhá smluvní strana už má k dispozici nebo pokud se jedná o informaci běžně dostupnou.

Ad 5 Již zmiňovaná a mezi právníky velmi uznávaná advokátka Ida Gallaghan z advokátní kanceláře MSB Legal, v.o.s., pak mezi skutkové podstaty souvisejícími se smluvní odpovědností připočítává na rozdíl od kolegů i způsobení neplatnosti právního jednání podle ustanovení § 579 občanského zákoníku. „Ustanovení (pozn. § 579 občanského zákoníku) je upraveno mimo obecná ustanovení o předsmluvní odpovědnosti, je součástí všeobecných ustanovení o neplatnosti právních jednání. Ten, kdo způsobil neplatnost právního jednání, nemá právo následně namítnout neplatnost tohoto právního jednání ani uplatnit z neplatného právního jednání výhodu. V případě, že neplatným právním jednáním dle předchozí věty vznikla druhé straně, která o neplatnosti nevěděla, škoda, má poškozená strana právo na náhradu této škody“ (zdroj: Gallaghan, I. Předsmluvní odpovědnost [citováno 13. ledna 2015] Dostupný z: https://www.epravo.cz/top/clanky/predsmluvni-odpovednost-96340.html.).

Dovětek:

V souvislosti s výše popsaným lze uzavřít, že stávající tuzemská právní úprava tzv. předsmluvní odpovědnosti v občanském zákoníku se snaží budoucí účastníky smluvního (závazkového) vztahu upozornit na určitou, konkrétní odpovědnost, a to i ve fázi před uzavřením kontraktu a stanovit pro tuto etapu určité regule. Avšak na druhou stranu si nelze nepovšimnout, že případné vynucování dodržování těchto pravidel bude pro žalobce úkolem velmi komplikovaným. Lze tedy logicky očekávat, že stranám se nebude chtít tyto složité právní spory podstupovat. Tedy alespoň do doby, než do nejistého postavení žalobce vnese trochu světla nová judikatura vyšších soudů. To však bude vyžadovat odhodlané žalobce ochotné podstoupit v podmínkách justiční praxe České republiky dlouhodobě náročný spor s velmi nejistým výsledkem. 

Mgr. Petr Jezdinský