Vlastníci činžovních domů se konečně dočkali spravedlnosti i v podobě odškodnění za regulaci nájemného, resp. omezení svého vlastnického práva ze strany České republiky.

11.2.2018

Ústavní soud jim totiž přiznal finanční náhradu. Jak již bylo na tomto místě a na stránkách www.nemovitosti-vykup.cz uvedeno, zmíněný ÚS v Brně vydal nález o stanovení výše odškodnění za regulaci nájemného v letech 2005 až 2006. Stěžovateli tak přiznal náhradu škody stanovenou výpočtem rozdílu mezi nájemným obvyklým (tržním) a nájemným regulovaným. Nutno říci, že tímto rozhodnutím Ústavní soud zohlednil loňský rozsudek Evropského soudu pro lidská práva. V něm byla stanovena povinnost státu odškodnit oběti regulace nájemného ve výši odpovídající škodě. „Tento nález však neřeší, jak budou odškodněni všichni ostatní poškození, kterým zatím stát přiměřené odškodnění nenabídl. Nutno podotknout, že se to zatím týká jen mizivého procenta všech dotčených pronajímatelů a stává se tak 18 let od prvního rozhodnutí ÚS v těchto případech, přičemž většina dotčených snahu o zjednání nápravy, pro překážky kladené soudy, vzdala a někteří již zemřeli,“ konstatovalo Občanské sdružení majitelů domů v ČR. Rozhodovací praxe ÚS i všech stupňů obecných soudů stanovila max. výši náhrady ve výši rozdílu mezi původním regulovaným nájemným a nájemným regulovaným podle zákona 107/2006 Sb. v prvním roce jeho platnosti. Tolik hovoří anotace k dnešnímu našemu pojednání.

„Deregulace nájemného začala v roce 2007 a skončila poslední den roku 2013. Týkala se zhruba 700 tisíc domácností. Podle odborníků pomohlo uvolnění činží snížit tržní nájemné, na druhou stranu lidem žijícím v dosud regulovaných bytech se náklady na bydlení výrazně zvýšily. I po deregulaci ale pokračovaly četné spory mezi státem a majiteli domů, kteří žádali náhradu škody způsobené regulací v předcházejícím období. Některé pokračují dosud. K deregulaci nájmů vyzval před deseti lety obecné soudy také ÚS. Chtěl, aby o ní začaly samy rozhodovat i přes chybějící právní úpravy. Nájemné podle něj mělo odpovídat místním podmínkám tak, aby nedocházelo k diskriminaci některé ze stran. Právní předpis upravující regulované nájemné chyběl republice od listopadu 2002. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného vstoupil v platnost až 31. března 2006. Podstatnou změnou, kterou zákon přinesl, je, že v některých případech může pronajímatel vypovědět nájem i bez souhlasu soudu. Zákon majitelům domů umožnil, aby tak učinili například v případech, kdy jim nájemníci po dobu více než tří měsíců neuhradí nájemné, popřípadě když budou porušovat dobré mravy v objektu“ (zdroj na: http://www.ceskatelevize.cz/ct24/domaci/1946698-us-se-zastal-majitelu-nemovitostikteri-pozaduji-po-statu-milionove-odskodne). 

Už přitom v roce 2007, tj. před více než deseti lety (!!!), jsme na stránkách www.nemovitosti-vykup.cz k regulaci nájemného v činžovních domech soukromých vlastníků ze strany našeho státu, a to jak v problematice bytového práva, tak i v ekonomické rovině, mj. uváděli, že: „Liberalizací cen se také odstraňuje velké zasahování státu do ekonomiky. Dle mého názoru se stát nikdy nezbaví zásahu nebo zasahování do ekonomiky. Musí to však činit dobře zvoleným, přiměřeným a uváženým způsobem. Stejně tak musí být stanoven velmi omezený okruh cen. Mám na mysli ceny stanovené administrativně. Státem regulované ceny dodnes deformují celou ekonomiku. Neplatíme totiž skutečnou tržní hodnotu zboží a služeb, ale cenu stanovenou státními úředníky. Tam, kde platí regulované ceny, navíc neexistuje konkurenční prostředí. Výrobce či poskytovatel služby má cenu zaručenou státem a nemusí se o zákazníky ucházet výhodnější nabídkou, než nabízí konkurence. Konkurenční prostředí je přitom zvláště v odvětví energetiky zárukou dlouhodobého poklesu cen. Musíme si však uvědomit, že se ceny energií promítají do nákladů všech výrobců, a tudíž jejich zvýšení zaplatí ve svých důsledcích zákazník v ceně kupovaného zboží. Bylo by zajímavé se pozastavit např. nad mediálně rozvířenou otázkou regulovaného nájemného v nájemních domech. Má být nájemné v domech soukromých majitelů regulované či deregulované? Neomezuje vyhláška či výměr ministerstva financí vlastnická práva majitelů domů? Může stát regulovat ceny za užívání majetku, který mu nepatří? Je to v souladu s ústavou ČR? Má tak majitel domu dostatek finančních prostředků pro nezbytné financování oprav a může vytvářet zisk? Neuvolnil by se v důsledku deregulace nájemného trh s byty, který je silně deformovaný? Neznamenala by naopak deregulace sociální otřes pro skupiny lidí s nižšími příjmy, jako jsou důchodci a mladé rodiny? Můžeme si za současné ekonomické situace dovolit rychlou deregulaci? Deregulace by se však dnes již týkala méně než jedné třetiny obyvatelstva v české republice a navíc mnohdy žijí v nájemních bytech relativně dobře situovaní občané“ (zdroj a více na: http://www.nemovitosti-vykup.cz/clanky/Cenova-liberalizace..asp).​

Regulace nájemného v činžovních domech přitom nepostihovala pouze „pro stát a některé nájemníky nepoctivé vlastníky z řad českých, ruských, německých nebo italských majitelů“, kteří představovali mezi majiteli domů velmi malý zlomek, byť novináři byli posedlí různými kauzami, nýbrž především obce a města, která spravovala největší bytové fondy v republice! Ta raději své bytové fondy zprivatizovala, takže v mnohých obcích a městech proto nedisponují sociálními byty pro sociálně nejslabší skupiny obyvatel, a to např. pro matky samoživitelky, zdravotně handicapované občany nebo seniory! ​

Internetové stránky občanského sdružení majitelů domů v ČR pak in concreto uvádějí že: „Dne 30.1.2018 vydal Ústavní soud svůj nález IV. ÚS 2326/16. o stanovení výše odškodnění za regulaci nájemného v letech 2005 – 2006, dotyčnému stěžovateli přiznal náhradu škody stanovenou výpočtem rozdílu mezi nájemným obvyklým (tržním) a nájemným regulovaným. Ústavní soud v tomto rozhodnutí zohlednil loňský rozsudek Evropského soudu pro lidská práva (rozsudek Čapský a Jeschkeová proti České republice - č. 25784/09 a 36002/09, a Heldenburg proti České republice - č. 65546/09), v němž byla jasně vyřčena povinnost státu odškodnit oběti regulace nájemného ve výši rozdílu mezi tržním a regulovaným nájemným. ÚS uznal, že zásah do majetkových práv stěžovatele představuje porušení čl. 11 odst. 1 Listiny, resp. čl. 1 Dodatkového protokolu a zkonstatoval, že obecné soudy "jsou povinny při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 vycházet jako z primárního kritéria z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a daném čase a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat či kterého skutečně dosahoval" (zdroj a více na: http://www.osmd.cz/cz/osmd/us-priznal-nahradu-skody-za-regulacinajemneho-3159/). 

Právní vývoj případu přitom není zdaleka jednoduchý, tak jak se možná zdá. Na webových stránkách www.nemovitosti-vykup.cz jsme k rozsudku ESLP zhruba před rokem uvedli toto: „Rozsudek ESLP ve věci povinnosti státu odškodnit oběti regulace nájemného ve výši odpovídající způsobené škodě-geneze kauzy Geneze případu: V letech 2000,2002 a 2003 konstatoval Ústavní soud ČR (ÚS), že od začátku 90. let vládou uplatňovaná regulace nájemného z bytů je v rozporu s ústavním pořádkem. Vláda na to v rozporu s dobrými mravy (contra bonos mores) reagovala třikrát po sobě tím, že vědomě vydávala další Ústavou nerespektující předpisy, které všechny postupně musel Ústavní soud zrušit. Tuto praxi náměstek ministra financí nazval „kulišárnou“ na Ústavní soud. Všechny typy žalob pronajímatelů na odškodnění podávané v letech 2002 až 2005 byly pak všemi soudy zamítnuty. V roce 2005 se proto cca 5 000 poškozených vlastníků činžovních domů obrátilo na Evropský soud pro lidská práva (ESLP) s žádostí o zastání a stanovení odškodnění. V roce 2006 v naprosto analogickém případě sporu paní Hutten-Czapské s Polskem rozhodl ESLP o výši odškodnění jako rozdílu mezi regulovaným nájemným a obvyklým tržním nájemným a přiznal i náhradu za nemateriální újmu. Vláda proto zvolila účelovou taktiku tvrzením, že obdobné odškodnění je možné v ČR dosáhnout vnitrostátními prostředky. Proto ESLP odmítl projednávat tuto největší hromadnou žalobu v dějinách soudu. Taktika české vlády, podobná Hellerově románu „Hlava XXII“, spoléhala opět v rozporu s dobrými mravy na judikaturou nevyjasněnou otázku, koho, jak a kdy je možné o náhradu zažalovat, s tím že postupně vznikající judikatura byla pravidelně od základů účelově měněna. V roce 2009 plenární stanovisko tehdy již obměněného Ústavního soudu potvrdilo, že zodpovědný je stát. Téměř současně však pomohl ÚS státu potvrzením vnitrostátních rozsudků zamítajících žaloby pronajímatelů pro údajné promlčení. A dále ÚS připustil vládní naprosto dehonestující výpočet škody, kdy za obvyklé tržní nájemné bylo retroaktivně prohlášeno jen nepatrně upravené regulované nájemné pro rok 2007, kdy začal platit zákon 107/2006 Sb., který odstartoval postupné zvyšování regulovaného nájemného. Regulace nájemného trvala až do roku 2011 v menších lokalitách a do roku 2013 v Praze, krajských městech a větších městech středočeského kraje. Teprve v následujících letech došlo v důsledku novely občanského zákoníku a později po přijetí NOZ v roce 2014 k deregulaci nájemného na úroveň místně obvyklou. Výše odškodnění však zůstala na směšné výši, která nekryla ani náklady soudního sporu pro přiznání odškodného a ani náklady prosté reprodukce bytového fondu. Aktuální rozsudek ESLP z 9. 2. 2017 v případech tří individuálních stěžovatelů z České republiky tak konečně rozhodl o odpovídajícím způsobu výpočtu náhrady za omezení jejich vlastnického práva v souvislosti s dlouholetou regulací nájemného. Přesně v intencích požadavků členů OSMD před podáním hromadné stížnosti k ESLP. V letech 2002 až 2017 totiž ani jediný pronajímatel nemohl být úspěšný ve své vnitrostátní žalobě na stát tak, aby mu byla přiznána náhrada ve výši judikované ESLP.“ (zdroj a více na: http://www.nemovitosti-vykup.cz/clanky/Rozsudek-ESLP-ve-veci-povinnosti-statu-odskodnit-obeti-regulacenajemneho.asp). ​

JUDr. Tomislav Šimíček, právník a předseda občasného sdružení majitelů domů v ČR pro Českou televizi právě uvedl, že: „Ústavní soudci zohlednili loňská rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva, který se zastal několika jiných majitelů domů. Podpořil tehdy způsob výpočtu náhrady, který je pro ně vstřícnější. „Pod tlakem Evropského soudu pro lidská práva naše justice upravuje zákon tak, aby byl alespoň částečně v souladu s evropským právem,“ zhodnotil úterní rozhodnutí soudu předseda Občanského sdružení majitelů domů a bytů v ČR Tomislav Šimeček. V Česku dosud platilo, že při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva zohledňovaly rozdíl mezi tržním nájemným v daném místě a daném čase a nájemným, které mohl vlastník získat podle tehdejší právní úpravy, případně které reálně vybíral. Právě v tom spočívá loni vyjádřený názor Evropského soudu pro lidská práva. „Předseda Ústavního soudu Pavel Rychetský před časem prohlásil, že žádný majitel nemovitosti se náhrady nedomůže, že to nepřipustí. Proto soud posvětil výpočet, který byl za hranou rozumného uvažování, protože za správné nájemné určil to regulované účtované v prvním roce platnosti zákona,“ zkritizoval pozici české justice Šimeček. Podle nového nálezu Ústavního soudu však štrasburský soud připouští, že popsaný rozdíl nemusí být jediným kritériem. „Obecné soudy tedy mohou vzít v úvahu další okolnosti případu, přičemž odchýlení se od shora uvedené základní​ metody stanovení náhrady musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci a opřené o přesvědčivou a racionální argumentaci,“ stojí v nálezu.„Zákonodárce mnoho let nerespektoval rozhodnutí Ústavního soudu, který soud replikoval v roce 2002 až 2005. A teprve k prvnímu lednu 2007 byl přijat zákon o možnosti jednostranně zvyšovat nájemné. Odtud povstaly všechny spory,“ shrnula kauzu její zpravodajkyně soudkyně Milada Tomková. Regulované nájemné platilo v Česku od roku 1991. Týkalo se všech nájemních bytů, kterých u nás v té době bylo 1,5 milionu. Původním záměrem bylo poskytnout nájemníkům dostatek času, aby se přizpůsobili novému stavu. Regulované nájemné mělo růst na úroveň tržního pozvolna. V roce 2000 Ústavní soud regulované nájemné zrušil. ​ Majitel bytu, jehož kauzou se teď musí české soudy znovu zabývat, žaloval stát o 116 270 korun plus příslušenství za nucené omezení vlastnického práva od června 2005 do března 2006. Omezení spatřoval v regulaci nájemného z bytu 3+1 o výměře asi 90 metrů čtverečních. Částka podle něj odpovídala rozdílu mezi obvyklým a regulovaným nájemným za dané období. V podobné situaci byly tisíce dalších majitelů. Obvodní soud pro Prahu 1 muži nejprve přiznal 107 269 korun, ve zbytku nárok zamítl. Stát zastoupený ministerstvem financí se odvolal, Městský soud v Praze pak rozhodnutí zrušil a obvodní soud napodruhé žalobu zamítl, s odkazem na judikaturu přijatou v mezidobí. Z té plynulo, že finanční kompenzace měla být přiznána pouze jako rozdíl mezi regulovaným nájemným pobíraným za užívání bytu v rozhodném období a regulovaným nájemným upraveným k 1. lednu 2007 podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného. Odškodnění tak v podstatě podle tehdejšího výkladu české justice představovalo rozdíl mezi dvěma hodnotami regulovaného nájemného. V kauze, kterou posuzoval Ústavní soud, činil rozdíl mezi oběma částkami 779 korun měsíčně, za celé období deseti měsíců pak 7 790 korun. Podle obvodního soudu částku „nelze pokládat za tak citelný a intenzivní zásah do majetkové sféry žalobce, a tedy omezení jeho vlastnického práva“. Muž proto nedostal nic. Nyní se musí Obvodní soud pro Prahu 1 případem zabývat znovu. Ústavní soud v minulosti opakovaně označoval regulaci nájemného za neústavní. Deregulaci soud doporučil už v roce 2000, kvůli nesouladu soudu se státem ale začala platit až v roce 2007 a skončila s posledním dnem roku 2012. Týkala se zhruba 700 tisíc domácností. Soudní spory ale trvají i poté. Majitelé domů dlouhodobě kritizovali výši náhrad přiznávanou českou justicí. „Nevíme, kolik lidí přesně se o náhradu stále soudí. Na začátku jich bylo přes pět tisíc, tedy těch, kteří byli dost zajištění na to, aby usilovali o svá práva a platili soudní poplatky. Ani my nevíme, kolik jich je dnes,“ dodal Šimeček. Právě tito majitelé mají teď šanci na vyšší náhradu než dosud. Podle údajů ministerstva financí u soudů dnes leží 47 z původních tisícovek žalob. Těch, kteří soudní spor vzdali nebo ho před deseti lety nezahájili, se nový nález Ústavního soudu netýká. Podle Šimečka se spory rozběhly se zpožděním i proto, že až do roku 2009 nebylo jasné, od koho mají majitelé náhradu požadovat, zda od nájemníka, který platil nízkou činži, nebo od státu, který se zodpovědnosti vyhýbal. I tak by mohl stát na náhradách vyplatit až několik desítek milionů korun.​ „Rozhodnutí budeme podrobně analyzovat a na základě toho rozhodneme o dalších krocích,“ uvedl mluvčí Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových Radim Ležatka“ (zdroj na: http://www.ceskatelevize.cz/ct24/domaci/2377084-skoda-majitele-bytu-za-regulacinajemneho-mohla-byt-podle-ustavniho-soudu-vyssi-nez). ​

Přitom se vůbec nejedná o první (a zřejmě ani poslední) nález Ústavního soudu v Brně, který se dotýká nespravedlivé regulace nájemného v činžovních domech soukromých vlastníků!

„Dva majitelé nemovitostí, kteří se obrátili na Ústavní soud, si stěžovali právě na to, že předchozí soudy označily jejich nárok jako promlčený. Žalobou podanou k Obvodnímu soudu pro Prahu 1 se domáhali, aby jim stát zaplatil 12,2 milionů jako náhradu za roky 2002 až 2006. Jenže regulace nájemného neplatí už několik let let a podle soudů stěžovatelé podali svou žalobu pozdě. ÚS ale rozhodl, že pokud stát uplatňuje námitku promlčení ve sporech o odškodnění majitelů bytů za dřívější regulaci, je to v rozporu s dobrými mravy. Podle něho to byl totiž právě stát, který vytvořil nepřehlednou a matoucí situaci, v níž pronajímatelé mnohdy nevěděli, kdy a kam se mají obracet. „Stát navzdor svým povinnostem i opakovaným apelům ze strany ÚS ignoroval trvající zásah do základních práv stěžovatelů spočívající v protiústavní regulaci nájemného,“ stojí v nálezu. Za druhé pak stát prostřednictvím soudů udržoval dlouhodobou nejistotu stran toho, jak se majitelé mohou vlastně domáhat náhrady újmy“ (zdroj a více na: http://www.ceskatelevize.cz/ct24/domaci/1946698-us-se-zastal-majitelu-nemovitostikteri-pozaduji-po-statu-milionove-odskodne).

Aktuálně se hovoří opět o regulaci vlastníků činžovních domů v souvislosti s platformou Airbnb, a to zejména na Praze 1. K tomuto kroku došlo např. již ze strany berlínské nebo barcelonské „radnice“.

Mgr. Petr Jezdinský