Zemědělská půda zdražuje.

9.4.2018

Začalo jaro, a právě z tohoto důvodu přinášíme aktualitu ze zemědělství. „Hektar zemědělské půdy dnes v průměru vyjde na 235 tisíc korun, tedy o 28 tisíc korun více než loni. V růstu ceny půdy se odrážejí dostupné a výhodné úvěry, které banky na nákup půdy poskytují. Nejdražší pozemky jsou v okolí velkých měst, v oblastech s vysokou kvalitou půdy a tam, kde lze získat ucelenější pozemky v rámci jedné lokality nebo kdo je potenciál přeměny na pozemky stavební“ (zdroj: Veletržní listy/Země živitelka/Komerční příloha Hospodářských novin/pátek 25. 8. 2017/IV).

Podle údajů internetového serveru Cenova-mapa-pudy.cz se aktuální tržní ceny zemědělské půdy pohybují nejčastěji v rozmezí 20-33 korun za metr čtvereční, tedy mezi 200 tisíci a 330 tisíci korun za hektar. V průměru hektar vyjde na 235 tisíc korun, o 28 tisíc korun více než před rokem, kdy se tržní ceny zemědělské půdy pohybovaly v rozmezí 15 až 25 korun za metr čtvereční. Ceny půdy šly nejvíce nahoru během letošního prvního čtvrtletí. Ve srovnání s koncem minulého roku rostly o zhruba osm procent. Následující měsíce půda zdražovala o čtyři procenta. Z historického pohledu zemědělci nikdy neplatili za nákup půdy tolik jako dnes a farmářům se už přestává vyplácet pozemky nakupovat. Farmáři proto poslední dobou investují spíše do nákupu nových technologií než právě do půdy – tu si většinou jen pronajímají. Až na 80 procentech pozemků hospodaří někdo jiný než vlastník. V Česku je podle údajů z května letošního roku okolo 3, 2 milionu vlastníků půdy. Patří jim 4, 2 milionu hektarů zemědělské půdy. Přibližně 75 procent z nich tvoří fyzické osoby a pětinu firmy (cca 52 tisíc právnických osob vlastní v součtu zhruba 850 tisíc hektarů). Stát vlastní cca 148 tisíc hektarů. Další subjekty (cizí státy, organizační složky) jsou z pohledu vlastnictví zemědělské půdy málo významné (pozn. autora – exempci (výjimku), která potvrzuje pravidlo představují církve). Z celkového objemu nákupů půdy dnes do rukou nezemědělských investorů míří 47 procent pozemků. Prokazatelným trendem minulých 20 let je podle serveru Farmy.cz úbytek počtu drobných vlastníků zemědělské půdy, koncentrace vlastnictví a přesun půdy do vlastnictví právnických osob. Podle litery Zákona o ochraně zemědělského půdního fondu č. 334/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, se za zemědělskou půdu považuje orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty.“

Jaké jsou příčiny cenového růstu zemědělské půdy?

„Ceny půdy vyhání nahoru dostupné a výhodné úvěry, které banky poskytují na nákup půdy. Zároveň ke zdražování přispěl fakt, že zemědělské pozemky byly velmi oblíbené pro investiční skupiny a fondy. Cenu půdy dnes ovlivňuje také blízkost velkých měst. Více než 350 tisíc za hektar zemědělské půdy tak zájemci zaplatí především v oblasti Prahy a Brna, nadprůměrné ceny ale panují také třeba na Kladensku, Kolínsku, Znojemsku nebo v okolí Hradce Králové. Mezi nejlevnější oblasti naopak patří Jablonecko, Jesenicko a okolí Bruntálu. V těchto oblastech se už negativně odráží i další faktory ovlivňující ceny, především nižší kvalita pozemků. Ceny dále ovlivňují faktory ucelenosti pozemků v rámci jedné lokality, míra zájmů, respektive konkurence mezi kupujícími a pak samozřejmě také to, zda je možné pozemek využívat i pro nezemědělské účely, ideálně s potenciálem přeměny na pozemky stavební. Mezi vlivy snižující ceny lze naopak počítat to, že jsou pozemky velmi drobné, špatně přístupné nebo dlouhodobě zemědělsky nevyužívané. Výraznými negativními jsou spoluvlastnické podíly, různá smluvní a věcná břemena, či nevýhodné smlouvy, případně znehodnocení půdy pod vlivem erozí nebo znečištěním.“

Klesá výhodnost nákupů?

Mezi kupci půdy stále převažují farmáři, zbytek tvoří soukromí investoři. Právě pro ně se kus země stal výhodnou investicí. Za poslední tři roky však ceny zemědělské půdy vzrostly o 65 procent, a pokud o ní zemědělci ztratí zájem, ať už proto, že na ni nebudou mít peníze, nebo prostě proto, že se jim půdu už nevyplatí kupovat, tak její cena pravděpodobně dále neporoste. Nebude na ní mít kdo hospodařit a nezíská na ní ani evropské dotace. Právě změny ve vyplácení evropských dotací čekají české zemědělce po roce 2020, kdy nastane dotační období. A to může být jiné, než na jaké byli farmáři doposud zvyklí. Zemědělství si z celkového evropského rozpočtu zatím ukusuje 40 procent. Odborníci se však obávají, že i vlivem brexitu nebo i migrační krize by se tento rozpočet mohl snížit. Výši dotací také zřejmě ovlivní i rozhodnutí Evropské unie více podporovat takové zemědělství, které bude zaměřené na ochranu krajiny, péči o půdu, vodu nebo rozvoj života na venkově. Naproti tomu současný výnos z investic do zemědělské půdy se podle informací Jaroslava Urbana, majitele serveru Farmy.cz, obvykle pohybuje na úrovni do dvou procent a je tedy nižší, než běžný výnos z jiného druhu nemovitostí. Mnoho investorů podle Urbana sází na další růst cen půdy, ale i u zemědělské půdy se již hovoří o možném nafukování investiční bubliny. Nutno však dodat, že ve srovnání s jinými evropskými zeměmi je zemědělská půda u nás stále ještě poměrně laciná a proto zatím přetrvává i zájem zahraničních investorů a farmářů“ (zdroj: Veletržní listy/Země živitelka/Komerční příloha Hospodářských novin/pátek 25. 8. 2017/IV).

Předražená půda?

„Hlad po zemědělské půdě vyhnal v Česku její ceny až na úroveň, kdy zemědělci i investoři ztrácejí o nákup polností zájem. Sumu kolem 30 korun za metr čtvereční akceptují jen u vysoce kvalitní černozemě. Trh kvůli tomu zpomaluje. Ceny zemědělské půdy narážejí na strop. Majitelé orné půdy žádají při jejím prodeji ceny, které by se investorům vrátily za několik generací. Trh proto zpomaluje“ (zdroj: NOVÁK, Daniel. Ceny zemědělské půdy narážejí na strop. Deník E15, s. 4).

Hlad po zemědělské půdě vyhnal její ceny tak vysoko, že zemědělci i investoři ztrácejí zájem o nákup polí. Svou roli sehrávají i horší výnosy. Podle Českého statistického úřadu se loni za metr čtvereční orně půdy platilo průměrně patnáct korun, téměř dvojnásobek toho, co před pěti lety. V nejúrodnějších lokalitách se ceny dostávají až ke třiceti korunám, dodávají aktéři trhu. „Zvolna opadá i zájem velkých investorů, kteří viděli velký potenciál v cenovém boomu. Ti se nyní soustřeďují na vyhledávání vysoce kvalitní půdy, a jen za tu jsou ochotni zaplatit vyšší cenu,“ uvedl Jiří Jaklín, majitel společnosti Agro 21, která se obchody s půdou zabývá. Roli podle byznysmena hraje i růst úrokových sazeb zdražující úvěry. „Když se na internetu hromadí nabídky polí za třicet korun za metr čtvereční a nikdo je nechce, tak je někde problém,“ dodal Jaklín. Opatrnější je při pozemkových akvizicích i společnost Chemagra, která v minulých letech půdu čile nakupovala. „Představy prodávajících jsou často mino realitu. Nemá smysl kupovat pole za ceny, které by se nám vrátily až za několik generací,“ řekl spoluvlastník podniku Walter Schrott. Po špičkách našlapují v zemědělství už i těžké váhy byznysu typu majitele Banky Creditas a investiční skupiny Unicapital Pavla Hubáčka. V portfoliu má 8.500 hektarů půdy. Přesto se dalším akvizicím neuzavírá. „Půdu stále nakupujeme, koncentrujeme se ale na oblasti, kde hospodaříme,“ poznamenala Kamila Valštýnová, finanční ředitelka holdingu. Skupině patří například rozsáhlé polnosti na Bruntálsku či v podhůří Beskyd. Část investorů sází na rostoucí oblibu biopotravin, které se prodávají dráž než běžné farmářské produkty. „Jsme připraveni investovat do půdy vhodné pro takzvaná přechodná období na ekologické hospodaření. To v praxi znamená dva až tři roky čištění půdy zasažené rezidui pesticidů z konvenční produkce před zahájením provozu biofarem,“ sdělil Martin Ducháček. Podle čísel společnosti Agro 21 je teď půda nejdražší například na Hané a Vyškovsku. Nejnižší ceny jsou na Liberecku či v Moravskoslezském kraji“ (zdroj: NOVÁK, Daniel. Ceny zemědělské půdy narážejí na strop. Deník E15, s. 4).

Systematika č. 1: Aspekty zvyšující a snižující cenu zemědělské půdy v dané lokalitě:

Faktory, které navyšují cenu zemědělské půdy v dané lokalitě:

Blízkost větších měst,

nadprůměrná kvalita pozemků v rámci lokality,

ucelenost pozemků v jedné lokalitě,

vysoká konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě,

potenciální stavební pozemky,

pozemek s možným jiným než zemědělským využitím.

Faktory, jenž snižují cenu zemědělské půdy v dané lokalitě:

Pozemky nejsou zemědělsky nevyužívané,

pozemky jsou velmi drobné nebo špatně přístupné,

pozemky s trvalými travními porosty,

pozemky jsou znehodnocené (eroze, znečištění atd.),

pozemky s menšinovým spoluvlastnickým podílem,

pozemky s nevýhodnou pachtovní smlouvou.

Zdroj:  www.cenova-mapa-pudy.cz a vlastní zpracování

 

Mgr. Petr Jezdinský