Česká národní banka zrušila další z limitů pro hypotéky.

2.7.2020

Vážení klienti, ČNB zrušila pro posuzování žádostí o hypoteční úvěr limit pro poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu (DSTI). Ten od dubna činil 50 procent. Současně centrální banka ponechala poměr výše hypotéky a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) na 90 procentech. Komerční banky zrušení dalšího limitu pro poskytování hypotečních úvěrů přivítaly. Poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr (ukazatel DTI) zrušila ČNB již v dubnu.

„Naše rozhodnutí o zrušení limitu ukazatele DSTI by nemělo být pro nikoho překvapením. Vždy jsme říkali, že limity budeme používat v době zvyšování rizik pro stabilitu finančního systému v České republice, ale ve špatných časech je zmírníme, nebo dokonce zrušíme.“ Jsme přesvědčení, že obchodní banky budou více než opatrné. Limit ukazatele LTV jsme prozatím při vědomí pokračujícího nadhodnocení cen rezidenčních nemovitostí ponechali v platnosti,“ uvedl guvernér ČNB Jiří Rusnok. Nevyloučil, že i tento ukazatel ČNB časem „vypne“. Jsou to totiž podle něj ukazatele pro fázi euforického růstu. V prvních čtyřech měsících roku byl objem skutečně nových úvěrů na bydlení i hypotečních úvěrů v komparaci se stejným obdobím v minulých letech rekordní, uvedla ČNB. Lze podle ní předpokládat, že dopady koronavirové krize se v dalších měsících projeví poklesem aktivity na trhu. Roztáčení spirály mezi dluhovým financováním nemovitostí a optimistickým očekáváním ohledně jejich budoucího cenového růstu by se tak mělo zastavit.  V případě ukazatele LTV mohou komerční banky nadále uplatnit pětiprocentní exempci (výjimku) pro hypotéky s vyšším ukazatelem LTV.

Obrázek č. 1: Jiří Rusnok, guvernér České národní banky

Jiri-Rusnok

Zdroj: www.cnb.cz, vlastní zpracování, 2020

Nadhodnocení ceny bytů ke konci loňského roku činilo podle ČNB 15 až 25 procent. Proti předchozímu odhadu z poloviny loňska tak dále mírně vzrostlo. Dostupná neoficiální data za první měsíce letošního roku podle centrální banky naznačují, že opatření proti pandemii prozatím významněji neovlivnila ceny rezidenčních nemovitostí. „Vzhledem k nepříznivému vývoji v reálné ekonomice však vzniká potenciál pro jejich pokles v příštích čtvrtletích,“ sdělila ČNB. K omezením hypotečního trhu vedl ČNB v minulosti právě rychlý růst cen nemovitostí i objemu úvěrů na bydlení. Banka bank se obávala, že v případě zhoršení ekonomického vývoje by se mohla řada domácností s hypotékou dostat do problémů se splácením, což by se dotklo následně i obchodních bank.

Veškerá omezení hypoték ze strany ČNB mají podobu doporučení bankám, protože dosud neexistuje zákon, jímž by si ČNB mohla tato pravidla vynutit. Banky se nicméně těmito doporučeními většinou řídí. Novelu Sněmovna projednává. Právní závaznost dodržování limitů ukazatelů je podle ČNB zásadní pro zajištění rovných podmínek na trhu a zabránění nekalé konkurenci. ČNB zároveň upozornila poskytovatele úvěrů, aby považovali úvěry za velmi rizikové, pokud se dostanou u zrušených limitů nad jejich dříve stanovenou úroveň.

Obrázek č. 2: Zasedání bankovní rady České národní banky

jednani_br_20190613_img_3825.jpg_128100454

Zdroj: www.cnb.cz, vlastní zpracování, 2020

Obchodní banky zrušení dalšího limitu pro poskytování hypoték přivítaly.

Jako překvapivé označily komerční banky rozhodnutí České národní banky zrušit pro posuzování žádostí o hypotéku limit pro poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu (DSTI). Další své kroky při sjednávání hypoték zatím analyzují.

Sberbank uvolnění limitu DSTI od ČNB vítá. „Je to jedno z nejdůležitějších kritérií při posuzování úvěruschopnosti klientů. Uvolnění tak umožní, aby na hypotéku dosáhlo více žadatelů. Banka však i nadále bude žádosti posuzovat individuálně s hlediska rizika a obezřetnosti,“ konstatovala mluvčí banky Radka Černá.

Risková strategie při posuzování žádostí o hypotéku se podle mluvčí Air Bank Jany Karasové skládá z kombinace vlastních interních kritérií a také kritérií, které obchodním bankám ČNB doporučuje sledovat. „Zrušení parametru DSTI a jeho dopad do naší riskové strategie budeme teprve vyhodnocovat. Dál ale platí, že ke každé žádosti o hypotéku budeme přistupovat individuálně,“ dodala.

„Zmírněni doporučení ČNB vítáme, jakkoli dostupnost bydlení zejména ve velkých městech stále negativně ovlivňuje hlavně nedostatek startovacích bytů pro mladé lidi. Ani propad trhu s krátkodobými pronájmy v tomto smyslu zatím situaci nezlepšil, protože jde hlavně o větší byty v městských centrech, které jsou pro mladé lidi cenově nedostupné,“ upozornil mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.

„Centrální banka uvolňuje regulace, aby „rozvázala ruce“ jednotlivým komerčním bankám, které kvůli koronakrizi čelí nečekaným výzvám a je významně ohrožena jejich letošní ziskovost. ČNB tak činí také proto, že koronakrize samotná představuje faktor, který tlumí realitní i nemovitostní trh. Proto už není třeba, aby jej ještě navíc v dosavadní míře svými regulacemi tlumila sama ČNB,“ konstatoval analytik Czech Fund Lukáš Kovanda.

Rozhodnutí ČNB je spolu se snížením proticyklické rezervy pro komerční banky jasný signál podpory úvěrování domácností a podniků, souhlasil analytik realitní společnosti Bidli Daniel Horňák. Zrušení omezení DSTI spolu s nízkými úrokovými sazbami, zrušením daně z nabytí nemovitostí, možností odpočtu úroků z hypoték a v případě investice stále pětiletý časový test je podle něj ideální kombinace. Zájem o koupi reality na hypotéku bude tedy jednoznačně růst. Díky většímu zájmu ale není důvod očekávat snižování cen nemovitostí, uzavřel.

Mgr. Petr Jezdinský (s využitím webu České tiskové kanceláře, Idnes.cz a České národní banky)