I nová právní úprava předkupního práva vzbuzuje mezi odborníky rozpaky.
Vážení čtenáři a klienti, od 1. 7. 2020 platí nová úprava předkupního práva (nikoliv pak skutečnost, že předkupní právo bylo zcela zrušeno, resp. že z našeho právního řádu zcela vymizelo). Setkali jsme se s celou řadou odborných statí a pojednání, a to i na odborných právních webech – viz www.epravo.cz či www.pravniprostor.cz. Nicméně v tomto ohledu se nám z realitního hlediska nejvíce líbí článek Jindřicha Gintera, který se jmenuje „Podíl z dědictví? Nejprve spoluvlastníkům“, a jenž vyšel v sobotu dne 15. srpna 2020 v příloze deníku Právo, která nese název „Zpravodajství“ na straně 9.
Předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí je od července znovu zrušeno a vrátilo se do stavu, který byl účinný mezi lety 2014 až 2017. Existuje ale exempce (výjimka), na kterou je třeba pamatovat. Aplikační praxe nejednou ukázala, že zrušení předkupního práva zejména u garážových stání v bytových domech je potřebné. Vlastník bytu s garáží ji totiž nemohl nabídnout nejlepší tržní nabídce, aniž by se obával, že prodej zpochybní další vlastníci v domě. A to jen z toho důvodu, že garáž předem a výslovně nenabídl jim. Takže právníci a RK předkupní právo stejně šalamounsky obcházeli, třeba tak, že pro prodej koncipovali na byt i na garáž separátní kupní smlouvy, přičemž u bytu opticky cenu o pár set tisíc snížili, a u garáže o to více naopak navýšili. Na pohled tak byla garáž dražší a vycházelo se z toho, že by ji za tuto cenu ze sousedů stejně nikdo nechtěl, a tak je prodej nenapadne. Předkupní právo tak bylo ve výše jmenovaných případech de facto pouze formální obstrukcí. „Nejvíce problematické bylo předkupní právo u převodu podílu na věci, která spadala do společných prostor v bytovém domě. Jednalo se nejen o garážová stání, nýbrž také o sklepní kóje nebo předzahrádky. Předkupní právo tu ztěžovalo převod podílu na nemovité věci a zároveň mělo vliv i na kupní cenu, jelikož se tím celý proces prodeje značně prodlužoval a stával se nejistým,“ potvrdil Právu právník Bořivoj Líbal z kanceláře Noerr. Makléři z Fincentra Reality potvrzují, že potíže s předkupním právem se řešily ve 40 procentech všech realitních transakcí od roku 2018 a významným způsobem zatěžovalo celý proces prodeje bytů. „Pouze v několika málo případech předkupní právo někdo v domě uplatnil,“ poznamenal Radek Škrabal z Fincentra Reality. Od 1. 7. už ale díky novele občanského zákoníku vlastník nemusí svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci nabízet před prodejem dalším spoluvlastníkům. Má to ale háček.
„Předkupní právo bude stále platit v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od začátku ovlivnit. Pod tímto si můžeme představit spoluvlastnický podíl, který jsme získali v rámci dědického řízení,“ podotkl Líbal. V takovém případě, jestliže hodláte tento svůj podíl převést na třetí osobu, musíte podíl nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. „Ovšem aby toho nebylo málo, máme tu výjimku z výjimky, tedy toto opět neplatí, pokud je podíl převáděn manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé a, logicky, jinému spoluvlastníkovi,“ upozornil Líbal. Jestliže tedy člověk získá část imobilie darem, nebo ji zdědí a plánuje svůj podíl prodat, má pořád obligatorní povinnost nabídnout ji přednostně spoluvlastníkům po dobu šesti měsíců. Když tato lhůta pomine bez zájmu, již tuto povinnost nemá.
Problém ale může nastat v situaci, kdy poslední den lhůty druhý ze spoluvlastníků oficiálně projeví zájem, vede jednání o ceně, ale k odkoupení podílu ve skutečnosti nesměřuje, poněvadž na to např. nemá. Tím běží další měsíce a skutečný zájemce o koupi podílu „zvenčí“ mezitím uteče. Realitní právníci proto radí pojistit se a myslet na smlouvy. „Aktuální nebo budoucí spoluvlastníci si stále mohou předkupní právo ujednat smluvně a pak jej zapsat do katastrálního operátu. V takovém případě bychom doporučili do předmětné dohody spoluvlastníků zahrnout i pravidla, jakým způsobem a po jakou dobu jsou povinni si navzájem podíl nabídnout a posléze případně převést na třetí osobu,“ zdůraznil a uzavřel Líbal.
V souvislosti s výše uvedeným doporučujeme určitě přečíst i článek Lucie Tůmové na: https://lucietumova.blog.idnes.cz/blog.aspx?c=749040.
Mgr. Petr Jezdinský (s použitím Ginter, Jindřich. Podíl z dědictví, Nejprve spoluvlastníkům. Deník Právo, dne 15. srpna 2020, s. 9)