Jaká jsou pravidla pro zvýšení nájemného?

14.1.2023

Vážení čtenáři, milí klienti, zhruba 1,4 milionu domácností v České republice využívá nájemní bydlení. Někteří nájemci se ale v poslední době musí vypořádat s jeho zvýšením, k němuž, jak upozorňují právní experti ze spotřebitelské organizace dTest, může dojít na základě smlouvy o nájmu nebo písemného návrhu pronajímatele.

Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) v ustanovení § 2248 dává oběma stranám, resp. účastníkům smlouvy, tj. pronajímateli i nájemci, možnost „ujednat si každoroční zvyšování nájemného“. Může se jednat např. i o tzv. inflační doložku, což je dohoda, podle níž je pronajímatel každoročně oprávněn zvýšit nájemné podle vývoje inflace. Obě strany se pochopitelně mohou dohodnout i na delším časovém úseku než jednou ročně. Zkrácení ročního intervalu v neprospěch nájemce by však bylo patrným zásahem do práv nájemce a k takovému ujednání by se nepřihlíželo,“ upozornila Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Pokud není zvýšení nájemného zohledněno v nájemní smlouvě, může pronajímatel zaslat nájemci písemný návrh na vyšší nájemné, a to „až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (lokalitě), pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent,“ uvádí v ust. § 2249 občanský zákoník. „Právním předpisem stanovený limit pro zvyšování nájemného se ovšem snaží pronajímatelé různými způsoby obcházet,“ dodala Hekšová. A to např. tím, že razantně, avšak bezdůvodně zvýší zálohy za služby. Jak dTest upozorňuje, pronajímatel sice může v průběhu roku změnit měsíční zálohu, ale takové zvýšení musí být v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů. Proto je pronajímatel povinen zvýšení záloh v oznámení řádně odůvodnit. V případě, že tak neučiní, k platnému zvýšení zálohy nedojde.

V souvislosti se zvýšením nájemného se obě strany – pronajímatel a nájemce – mohou dostat do jedné ze tří situací:

1.V té první dojde ke vzájemné shodě, resp. nájemce bude se zvýšeným nájemným souhlasit. Novou částku tak bude platit od třetího kalendářního měsíce po obdržení písemného návrhu.

2. Druhá situace nastane, pokud nájemce k písemnému návrhu od zvýšení nájemného do dvou měsíců od jeho doručení neprojeví souhlas. Pronajímatel se posléze může se svým návrhem obrátit na soud, který rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá.

3. Třetí situace je pak ta, kdy nájemce návrh na zvýšení odmítne. Pronajímatelova nabídka tím zanikne, nicméně má opět právo obrátit se na soud.

 

Jak experti dTestu upozorňují, spornou je otázka, zdali se zákonný limit zvýšení nájemného za poslední tři roky o dvacet procent uplatní i na inflační doložku, či nikoliv. Pakliže se na celou problematiku očima nájemce, je celkem jedno, zda ke zvýšení nájemného došlo kvůli vývoji inflace, či pouze v důsledku změny obvyklé výše nájemného. Limit pro zvýšení má nájemce chránit nepřiměřeným zvyšováním nájemného v krátkém časovém úseku. Za běžné inflace, která zde panovala v posledních letech, k překročení limitu ve většině situací nedošlo, avšak v důsledku enormního nárůstu v posledních měsících se tak stát může. Každá inflační doložka musí být přiměřeně vysoká. Podle nás je nepřiměřená doložka zdražující nájemné o 7 a více procent za každý rok, byť se názory na tuto problematiku s ohledem na rostoucí inflaci mohou různit,“ uzavřela Hekšová.

 

Mgr. Petr Jezdinský (s využitím dTestu, webu Hypoindex.cz, deníku Právo a webu novinky.cz)