Nákup realit ve Španělsku rozhodně není španělskou vesnicí.

17.4.2022

Vážení čtenáři, milí klienti, v dnešní článku zavítáme na Pyrenejský či Iberský poloostrov, a to do Španělského království. Vždyť je doba Velikonoc a Španělsko je typická katolická země, která je vůči zahraničním investorům velmi vstřícná a díky bohatým zkušenostem jsou zdejší správní, daňové a notářské úřady vůči cizincům velmi vstřícné. Samotná pravidla pro koupi nemovitosti ve Španělsku jsou pak pro cizince poměrně jednoduchá. Stále více Čechů, Moravanů a Slezanů tak využívá příležitosti stát se vlastníkem nemovitosti na krásném španělském pobřeží nebo ve vnitrozemí. Investice do této koupě v současné době patří k nejzajímavějším ze způsobů, jak pozitivně a dlouhodobě zhodnotit své finanční prostředky. Španělsko je pro tento typ investic ideální zemí. Ve španělské Andaluzii lze pořídit imobilii prakticky za nejpříznivější cenu v celé západní, střední a jižní Evropě.

1. Úvod: Koupě nemovitosti ve Španělsku se řídí právním řádem Španělského království, který se samozřejmě odlišuje od naší legislativy. Právní postup není složitý, na rozdíl od České republiky převod reality ve Španělsku provádí a zajišťuje výhradně notář (de facto z pozice státu), nikoliv podnikový právník či advokát (soukromé osoby), jako je tomu u nás v České republice. Ochrana kupujícího ve Španělsku je tak ještě silnější než v tuzemsku, a španělský katastr - upravený královským výnosem z roku 1997 - patří mezi nejbezpečnější na světě.

2. Záruka u novostaveb: Navíc záruka od zhotovitele stavby (díla) činí u novostavby ve Španělsku 10 let, a to i přesto, že na území Španělského království existují velmi složité klimatické podmínky (určitě komplikovanější než v České republice), tj. všeobecně ve Španělsku panují velké teplotní rozdíly, u imobilií u moře zase např. vítr přicházející od moře a v horských oblastech Pyrenejí či v pohoří Sierra Nevada pro změnu velké dešťové a sněhové přeháňky a mráz.

3. Postup při koupi nemovitosti ve Španělsku:

3.1 Podmínkou pro zahájení kupního procesu ve Španělsku je získání daňového identifikačního čísla (Numero de Identifi cación de Extranjero – NIE – identifikační číslo pro cizince) na španělské ambasádě v Praze. Pod tímto daňovým číslem se registrují vlastníci nemovitostí v registru nemovitostí;

3.2 Založení bankovního účtu u jedné ze španělských komerčních bank;

3.3 Uzavření rezervační smlouvy za pomoci španělského advokáta se zaplacením zálohy od 3.000 do 5.000 € (v závislosti na typu nemovitosti). Tato záloha bude odečtena od kupní ceny. Tímto se nemovitost rezervuje pro kupujícího na 2 až 3 týdny;

3.4 Smlouva o smlouvě budoucí kupní za pomoci španělského advokáta. Při kontrahenci (podepsání) této smlouvy kupující doplatí zálohu do výše 10 % z netto ceny. Tato záloha bude odečtena od kupní ceny;

3.5 Notářský zápis o vlastnictví nemovitosti. Při podepsání notářského zápisu zaplatí kupující zbytek kupní ceny a také daň z převodu vlastnických práv nemovitosti (10 % z kupní ceny), honorář notáře ve výšce od 800 do 2.000 € (v závislosti na typu nemovitosti) a poplatek rejstříku nemovitostí ve výši od 400 do 800 € (v závislosti na typu nemovitosti). Vlastní kupní smlouvou je notářský zápis o vlastnictví nemovitosti (španělsky Escritura de compraventa) sestavený státním notářem, který ručí za pravdivost údajů v ní uvedených. Notář před podpisem Escritury nejprve zablokuje nemovitost na katastru nemovitost, aby s ní nemohlo být nakládáno. Ihned po podpisu Escritury zažádá notář o registraci nového vlastníka nemovitosti u španělské obdoby našeho katastru nemovitostí a na španělském finančním úřadu. Nemovitost se od okamžiku podpisu Escritury stává vlastnictvím kupujícího, který s ní může volně nakládat. Změna majitele v katastrálním operátu je zapsána zpravidla ve lhůtě 1-2 měsíců. Dokladem o vlastnictví je však „Escritura de compraventa“, tedy kupující se stává vlastníkem nemovitosti už při podpisu kupní smlouvy u notáře nikoliv zápisem do katastru, jak je tomu v České republice. Úhradu poplatků za vklad a daní spojených s převodem majetku zařizuje notářství. Poplatky a daně hradí kupující u notáře v hotovosti nebo šekem.

4. Španělský katastr nemovitostí – jak už bylo konstatováno výše, tak španělský rejstřík nemovitostí je jedním z vůbec nejbezpečnějších na světě. Jde o rejstřík práv. Práva zanesená do rejstříku požívají soudní ochrany, což znamená, že nikdo nemůže být těchto práv zbaven, nerozhodne-li o tom soud v řízení za účasti oprávněné osoby. Přístup do rejstříku nemovitostí ve Španělsku není zdarma.

Právní systém má navíc několik právních domněnek týkajících se zapsaných práv, které jsou založeny na autoritě rejstříku. V případě rozporu mezi skutečným stavem a stavem zapsaným v rejstříku, se na zápis v rejstříku pohlíží jako na věrohodný z důvodu zásady publicity.

Zásadu publicity tvoří dva základní prvky:

Procesní prvek – zapsaný vlastník může bránit svá zapsaná práva u soudu tím, že předloží výpis z rejstříku dokládající jejich nespornou platnost. Důkazní břemeno leží na osobě, která zpochybňuje zapsané právo.

Hmotný prvek – s dvěma rozměry:

A. Negativní - nic, co není zapsáno, nemá vliv na osoby uzavírající smlouvu, které se spoléhají na obsah rejstříku.

B. Pozitivní – ve správnost obsahu rejstříku svědčí dvě domněnky:

B1. Zásada legitimity – není-li prokázáno jinak, považují se informace v rejstříku za pravdivé.

B2. Zásada autority rejstříku – právní domněnka „juris et de jure“, že informace zveřejněné v rejstříku jsou přesné a úplné.

4.1 Zápis - Základní zásadou je, že pro zápis do rejstříku nemovitostí se vyžaduje veřejné ověření. Listiny musí být ověřeny notářem, soudem nebo správními orgány. Soukromé listiny jsou ve výjimečných případech připuštěny, např. návrh zápisu dědictví výlučného dědice, žádosti o opravu některých chyb, nebo prozatímní zápis půjčky na výstavbu nebo opravu pevných staveb.

Řízení se zahajuje na návrh. To znamená, že vyjma výjimečný případů, řízení zahajuje návrhem osoba, která žádá o provedení zápisu. Písemnosti se podávají rejstříku a oznámení o zápisu se zveřejní ve věstníku. Písemnosti lze překládat pěti způsoby: elektronicky, osobně, poštou, faxem nebo prostřednictvím jiného rejstříku nemovitostí. V posledních dvou uvedených případech se podání musí osobně doplnit do deseti pracovních dnů. Registrátor v rámci své odpovědnosti má na rozhodnutí o zápisu písemnosti patnáct pracovních dnů. Pokud se rozhodne provést zápis, zápis provede. Poté písemnost vrátí osobě, která ji předložila s vyznačením, že registrátor provedl zápis.

Pokud registrátor shledá nedostatky u písemnosti, může rozhodnout o tom, že zápis neprovede. Rozhodnutí registrátora by obecně mělo uvádět důvod zamítnutí zápisu. Toto rozhodnutí se poté doručí osobě, která písemnost předložila, a notáři, který ji ověřil, nebo soudu či správnímu orgán, který ji vydal. Oznámení o navrhovaném zápisu se automaticky prodlouží na 60 dnů od data doručení výše uvedeného rozhodnutí.

Jestliže se registrátor rozhodne neprovést zápis písemnosti, může dotčená osoba buď opravit nedostatky (je-li to možné), nebo rozhodnutí registrátora napadnout. Je možné podat tři různé druhy opravných prostředků:

- Žádat o zápis jiným registrátorem;

- Podat odvolání proti rozhodnutí registrátora ke Generálnímu ředitelství rejstříků a notářství. Rozhodnutí o odvolání by mělo být vyneseno do tří měsíců, jinak se odvolání považuje za zamítnuté. Proti vynesenému rozhodnutí nebo údajnému rozhodnutí lze podat opravný prostředek k soudu;

- Požádat o ústní jednání před soudem prvního stupně hlavního města provincie, ve které se nachází rejstřík.

5. Daně a poplatky:

5.1 Daně:

5.1.1 Daň z převodu nemovitosti: Při koupi španělské nemovitosti je zásadní, zda bude náš klient jejím prvním vlastníkem, či nikoliv. V případě nové nemovitosti je totiž třeba uhradit daň z přidané hodnoty (IVA) ve výši 10 % kupní ceny a tzv. kolkovné (AJD) ve výši 1,5 % kupní ceny. V případě, že náš klient není prvním majitelem, je nutné uhradit daň z převodu (ITP), jejíž výše se mění v závislosti na oblasti, ve které je nemovitost postavena. Ta může dosahovat hodnoty 4 – 11 % kupní ceny nemovitosti.

5.2. Daň z nemovitosti:

5.2.1 Daň z nemovitosti pro nerezidenty - za zisk z pronájmu či vlastní užití (I v případě, že nemovitost náš klient nebude pronajímat, ale užívat pro své osobní a rodinné účely, má coby nerezident obligatorní povinnost daňové přiznání předložit. Zde půjde o přiznání roční.

V případě příjmu z pronájmu nemovitosti ve Španělsku (ať krátkodobého či dlouhodobého), existuje zákonná povinnost odvádět daň čtvrtletně. Každý vlastník je povinen vyplnit a předložit své vlastní daňové přiznání, tj. pokud náš klient/klientka vlastní nemovitost v SJM, bude s partnerem/partnerkou (manželem/manželkou/druhem/družkou) předkládat přiznání dvě.

5.2.2 Daň z příjmu fyzických osob jen v případě, že má náš klient ve Španělsku trvalé bydliště.

5.2.3 Daň z majetku pouze v případě, že je náš klient vlastníkem reality, jejíž hodnota přesahuje 700.000 Eur. Tato částka je na osobu (opět se jedná o osobní daňové přiznání), tj. v případě SJM by celková hodnota nemovitosti musela přesáhnout částku 1.400.000 €.

5.2.4 Městská daň z nemovitosti (IBI) se platí příslušnému městskému úřadu. Tato daň z nemovitostí je poměrně komplikovaná záležitost, protože spadá do kompetence jednotlivých obcí. Městská daň z nemovitosti se počítá z katastrální hodnoty nemovitosti, kterou na základě určitých oceňovacích metod stanoví katastr nemovitostí v konkrétním místě (katastrální hodnota nesmí být vyšší než tržní hodnota nemovitosti). Sazbu daně si stanovují jednotlivé radnice mezi 0,4 – 1,1% v případě nemovitostí v katastrech měst. U venkovských stavení se sazba pohybuje v rozpětí 0,3 – 0,9%. Stejně tak každá radnice může stanovit výjimky, navýšení nebo slevy na dani.

Generelně je nutné počítat se skutečností, že čím větší město nebo čím atraktivnější lokalita, tím bude městská daň z nemovitostí výrazně vyšší než v menších místech. Nejběžnější způsob placení daně z nemovitostí ve Španělsku je inkaso z účtu. Klientovi/klientce stačí pouze spolu s daňovým přiznáním nahlásit i bankovní spojení a radnice si pak bude každý rok příslušnou částku strhávat automaticky. Španělské úřady neakceptují platby ze zahraničí.

5.2.5 Poplatek za odvoz komunálního odpadu (Basura) se také platí příslušnému městskému úřadu.

5.3 Poplatky: Další náklady spojené s koupí nemovitosti se mohou vyšplhat až do výše 4,5 pct kupní ceny. Zahrnují poplatky za notářské a advokátní služby, bankovní výdaje, poplatky spojené s případným hypotečním úvěrem i s převodem vlastnictví v katastru nemovitostí.