Novela občanského zákoníku mění problematiku bytového spoluvlastnictví a bytových družstev.
Vážení čtenáři, dne 3. dubna 2020 podepsal prezident republiky Miloš Zeman novelu občanského zákoníku, zákona o obchodních korporacích a některých dalších souvisejících zákonů, která se týká především problematiky bytového spoluvlastnictví a bytových družstev. Zákon přináší mnohá zjednodušení a konkretizaci některých pravidel. Účinný bude od 1. července 2020.
1. Změna prohlášení bude napříště výrazně jednoduší, poněvadž současný požadavek souhlasu většiny hlasů vlastníků jednotek a povinnost dalšího projednání změny prohlášení na shromáždění se jeví jako složitý postup, který není nezbytný.
Pro změnu prohlášení se podle novely vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a písemný souhlas každého vlastníka jednotky, kterého se změna prohlášení dotkne.
V některých případech, např. v případě změny společných částí, při které se nemění velikost podílu jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech (nejde-li o společné části ve výlučném užívání vlastníka jednotky), postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.
2. Dále se mění úprava některých práv a povinností vlastníka jednotky, a to zejména ve vztahu k možnostem oprav a údržby uvnitř svého bytu a společných částí, které má ve výlučném užívání.
Nově se také stanoví oznamovací povinnost vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku v případě plánovaných stavebních úprav uvnitř bytu a v případě podnikání nebo jiné činnosti v bytě (např. poskytování ubytování v bytě prostřednictvím Airbnb), která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou.
3. Za důležité lze považovat odstranění pochybností při rozhodování o poměru výše příspěvků a poté při stanovení příspěvku na správu domu a pozemku. Novela staví najisto, že poměr výše příspěvků stanovený zákonem lze upravit pouze změnou prohlášení, zatímco o celkové výši příspěvku na správu domu a pozemku pro příští období rozhoduje shromáždění.
4. Zásadní změnou je úprava přechodu dluhů v případě převodu jednotky a vyjasnění otázky, které dluhy a v jaké výši přecházejí s převodem jednotky na nového vlastníka. Toto pravidlo se bude nově vztahovat také na platby záloh na služby spojené s užíváním bytu.
5. Dále se zjednodušuje proces tzv. nuceného prodeje jednotky vlastníka, který neplní své povinnosti a závažným způsobem tak zasahuje do práv ostatních vlastníků jednotek. Tento institut se v současné době kvůli své složité úpravě v praxi téměř nevyužívá.
6. Novela rovněž obsahuje podrobnější úpravu správy společných částí domu před vznikem společenství vlastníků. Vyjma toho se zpřesňuje úprava pravidel pro založení společenství vlastníků. Požadavek veřejné listiny zůstává ponechán při založení společenství vlastníků, výslovně se však stanoví, že při změně stanov již není forma veřejné listiny nutná.
7. Další drobné změny pak směřují ke zjednodušení rozhodování shromáždění. Jedná se např. o úpravu náhradního shromáždění a precizaci pravidel pro rozhodování mimo zasedání.
8. V neposlední řadě změny dozná úprava předkupního práva, která má v případě bytového spoluvlastnictví pozitivní dopad především na případy garážových stání. Napříště již spoluvlastníci nebytové jednotky, která je reálně tvořena garážovými stáními, nebudou mít předkupní právo k podílu na této nebytové jednotce (resp. garážovému stání) jiného vlastníka jednotky, bude-li chtít tento vlastník svůj podíl prodat.
Předkupní právo činí v současné době potíže zejména v případě zmíněných garážových stání. A to v první řadě z důvodu, že vlastník garážového stání jej chce zpravidla prodat společně s bytovou jednotkou ve stejném domě, a v druhé řadě proto, že předkupní právo v takovém případě zpravidla svědčí desítkám až stovkám ostatních spoluvlastníků, což činí prodej garážového stání velice obtížným. Novela tento problém řeší a umožňuje vlastníku garážového stání jej prodat bez ohledu na ostatní spoluvlastníky.
9. Z části novely týkající se družstevního bydlení lze upozornit zejména na navrhované zrušení povinnosti bytového družstva zřídit internetové stránky. Nově bude možné mít informační desku pouze ve fyzické podobě.
10. Podstatná je i změna v případě většiny potřebné pro změnu stanov, pokud se jedná o změnu práv a povinností členů bytového družstva. Podle stávajícího znění zákona je potřeba souhlas všech členů družstva, kterého však v praxi nelze až na výjimky dosáhnout. Nově se o této změně stanov bude rozhodovat pouze prostou většinou členů přítomných na členské schůzi.
11. Taktéž se navrhuje snížit počet hlasů potřebný pro přijetí změny stanov v otázce podmínek, za kterých vznikne členovi družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu. Stávající požadavek na souhlas všech členů družstva byl v praxi téměř nesplnitelný.
Mgr. Petr Jezdinský (s využitím webů Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva spravedlnosti a Advokátního deníku)