Prezident republiky dnes kontrahoval nový stavební zákon.

15.7.2021

Vážení klienti, milí čtenáři, vzhledem k výše uvedené skutečnosti, bude právě předmětem naší dnešní aktuality nový „kodex stavebního práva“, který má nabýt účinnosti od 1. ledna 2023 (s určitými změnami už od roku 2022), a to z pohledu především jeho legislativních změn a nových základních kontur (obrysů). Skupina JURIS REAL, která zahrnuje i developerské společnosti, přitom o tom informuje na svém webu jako jedna z prvních velkých podnikatelských korporací v ČR. Vláda České republiky si od nové regulace slibuje rychlejší stavební řízení a dodržování správně-procesních lhůt. Podle názoru Hospodářské komory právní norma pomůže občanům, podnikatelům i veřejným investorům (tj. státu, krajům či obcím) při povolování staveb od dálnic po rodinné domy. Odpůrci naopak varují, že zákon vzdálí úřady občanům a stavební řízení naopak zkomplikuje. Kde je ale pravda?

1. Jednotná soustava stavebních úřadů a jejich oddělení od samosprávy

Nový stavební zákon zavádí jednotnou soustavu státních stavebních úřadů, tj. v čele s Nejvyšším stavebním úřadem se sídlem v Ostravě a dále Specializovaným a odvolacím stavebním úřadem (se sídlem v Praze); na nejnižší úrovni budou krajské úřady, se svými územními pracovišti.

Právě krajské úřady budou rozhodovat o povolování staveb (kromě vyhrazených) v první instanci, odvolání bude možné ke specializovanému a odvolacímu stavebnímu úřadu. Analogická organizace státní správy již v současné době funguje třeba u katastrálních nebo finančních úřadů. V této souvislosti se ukazuje, že zrušení okresních úřadů, které dodnes např. fungují v sousedním Rakousku (pozn. okresní hejtmanství, resp. Bezirkshauptmannschaft), bylo závažnou chybou. 

Jedná se o systémovou změnu, která řeší zásadní problém tzv. systémové podjatosti, to jest tedy současného (značného) rizika zasahování místních samospráv do územně-rozhodovací a stavebně-povolovací činnosti, tj. samostatné působnosti do přenesené působnosti, resp. např. rady města do činnosti jednotlivého referenta stavebního úřadu. Vznik jednotné soustavy státních úřadů těmto případům může právě pro futuro či de lege ferenda zabránit. Benefitem může být též jednotný a předvídatelný výklad stavebních předpisů. Podmínkou je nicméně zajištění přechodu dostatečného počtu kvalitních úředníků a organizační zajištění této soustavy.

„Kvůli novému zákonu se dostaneme do bizarní situace, kdy rozvoj obcí a měst nebudou řešit zaměstnanci jejich radnic, kteří dobře znají lokální (regionální) specifika, ale naopak tzv. od stolu centrální státní úředníci, na míle vzdálení každodenní realitě v těchto obcích,“ konstatuje naopak pražský primátor Zdeněk Hřib.

2. Zjednodušení a zrychlení stavebního řízení

Jedním z hlavních důvodů pro přijetí nového stavebního zákona byla komplikovanost a roztříštěnost současné právní úpravy, jejímž důsledkem je neúměrná délka řízení o povolování staveb. Schválený zákon zavádí jedno společné řízení o povolení stavby namísto současného územního a stavebního řízení a řady dalších „zvláštních postupů”. Ačkoliv lze i nyní sloučit územní a stavební řízení do řízení společného, je zavedení jednotného řízení podle odborníků jednoznačně krok správným směrem.

S touto skutečností souvisí i integrace některých dosud samostatných povolení a stanovisek do rozhodnutí o povolení stavby. Rozhodnutí stavebního úřadu bude vznikat ve spolupráci více oprávněných úředních osob.

V současné době musí totiž stavebník obíhat řadu úřadů a získávat desítky razítek (jako např. od orgánů ochrany životního prostředí, památkové péče, požární ochrany, pozemkových úprav a dalších). Většina těchto tzv. dotčených orgánů přejde pod státní stavební úřady. „O kácení stromů, zásazích v lesích, zabírání zemědělské půdy budou nově rozhodovat pouze stavební úřady. Tedy správní orgány, které mají v popisu práce povzbuzovat výstavbu. Stavební úřady dokonce budou mít poslední slovo při výstavbě v národních parcích,“ kritizuje nově vzniklou situaci Petra Kolínská z asociace ekologických organizací Zelený kruh.

Exempci (výjimku) představuje několik úřadů, které zůstanou samostatné. Samostatná tak zůstávají např. stanoviska Agentury ochrany přírody pro záměry ve zvláště chráněných územích, rozhodnutí orgánu státní památkové péče v ochranném pásmu kulturní památky a památkové zóny, stanovisko hasičského záchranného sboru, vyjádření báňských úřadů, veterinární správy a některá další.

Pro dotčené orgány, které nepřejdou do stavebních úřadů, bude platit 30denní lhůta pro vydání vyjádření nebo závazného stanoviska. V odůvodněných případech lze tuto lhůtu o dalších 30 dnů prodloužit. Pokud se orgán nevyjádří včas, bude to, jako by vydal vyjádření nebo stanovisko kladné, půjde o tzv. fikci souhlasu. Fikce souhlasu se ale neuplatní pro závazné stanovisko o posuzování vlivu na životní prostředí (EIA).

Díky zavedení tzv. apelačního principu si nebudou úřady mezi sebou věc neustále přehazovat, ale odvolací stavební úřad bude muset věc sám rozhodnout. Urychlení nově přinese i to, že v případě nedodržení lhůty podřízeného stavebního úřadu rozhodne ve věci sám nadřízený stavební úřad.

Stavební povolení má úřad vydat u jednoduchých staveb do 30 dnů, u ostatních staveb do 60 dnů. Tam, kde bude prováděno posouzení vlivu záměru na životní prostředí (tzv. EIA), činí základní lhůta až 120 dnů.

Tyto lhůty se mohou prodloužit o dalších 30 dnů, pokud je případ obzvláště složitý, anebo až o 60 dnů v řízení, ve kterém je velký počet účastníků. I nadále v případě, kdy stavebník udělá v žádosti nějakou chybu, úřad řízení přeruší a lhůty v té době neběží.

Lhůty pro rozhodnutí ve stavebním řízení přitom existují i dnes, stát však nemá možnost nečinné stavební úřady donutit k jejich dodržování.

3. Elektronizace stavebních procesů

Od července 2023 bude možné podat žádost o stavební povolení také elektronicky. Součástí nového systému budou dvě základní evidence, a to evidence stavebních postupů a evidence elektronických dokumentací.

V evidenci stavebních postupů najde stavebník veškeré informace o postupu stavebního řízení. Evidence elektronických dokumentací bude sloužit k ukládání projektové dokumentace. Doposud vzhledem k velikosti souborů nebylo možné projektové dokumentace předávat na stavební úřad elektronicky.

Pro běžného člověka se v podstatě nemusí nic změnit, pokud bude chtít postavit pouze jednoduchou stavbu, může dokumentaci odevzdat na papíře. U rodinného domu pak může pověřit projektanta, aby podal dokumentaci elektronicky.

Od roku 2023 bude fungovat Portál stavebníka, který bude využívat elektronickou identifikaci. Použít půjde všechny možnosti identifikace v rámci Národní identitní autority, tedy i bankovní identitu. V portálu půjde nahlížet do evidencí, sledovat průběh řízení i podávat žádosti pomocí interaktivních formulářů. Základním komunikačním prostředkem se tak stane tzv. Integrační platforma stavebního řízení a Portál stavebníka.

4. Změny v územním plánování a změny v požadavcích na výstavbu

Územně plánovací dokumentace na všech úrovních, tedy Územní rozvojový plán pro území celého státu, zásady územního rozvoje kraje, územní plány obcí a regulační plány budou pořizovány v jednotně upraveném procesu.

Zavádí se rovněž lhůty pro její pořízení, byť právně nezávazné (nevymahatelné). Zevrubněji je upravena možnost pořizování změn územně plánovací dokumentace a regulačních plánů z podnětu oprávněných osob a úřadů.

Územně plánovací dokumentace se bude povinně vyhotovovat v elektronické verzi ve strojově čitelném formátu a její vybrané části v tzv. jednotném standardu, tedy stejným formálním způsobem ve všech případech.

Zákon také nově obsahuje definici „modrozelené infrastruktury” a její generelní (obecnou) podporu v územním plánování jako nástroje pro efektivní hospodaření s vodou ve městech. Praha, Brno a Ostrava budou mít možnost vydat vlastní stavební předpisy, které stanoví podrobné požadavky na výstavbu odchylně od „celostátních” prováděcích předpisů ke stavebnímu zákonu.

Od zákonem a prováděcími předpisy stanovených požadavků na výstavbu bude též možné se odchýlit v některých chráněných územích, u veřejně prospěšných staveb a v některých dalších případech, pokud takové řešení lépe ochrání veřejný zájem.

5. Plánovací smlouvy ošetří vztahy obcí a investorů

Nový právní předpis obsahuje podrobnou úpravu plánovacích smluv, která poskytuje obcím i investorům větší právní jistotu ohledně toho, co může být obsahem jejich vzájemných závazků v oblasti budoucího využití území, především při budování veřejné infrastruktury. Obec může v územním plánu stanovit uzavření takové smlouvy jako podmínku realizace určitého stavebního záměru.

Ve smlouvě uzavřené na základě dobrovolné dohody stran se obec může zavázat mj. i podniknout kroky ke změně územního plánu nebo jej naopak po určitou dobu neměnit. Tento závazek působí pouze vůči straně či stranám smlouvy, není právní překážkou pro výkon pravomoci orgánů obce.

Závazky investorů se mohou týkat např. účasti na výstavbě veřejné infrastruktury nebo jiných staveb vyvolaných jejich záměrem, případně převzetí nákladů na tuto výstavbu nebo poskytnutí peněžního nebo věcného plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace.

6. Přísnější odstraňování a dodatečné povolování staveb

Nová právní norma zpřísňuje podmínky pro dodatečné povolování tzv. „černých staveb”, postavených bez povolení nebo v rozporu s jeho podmínkami. Takovou stavbu bude možné, vyjma splnění všech dalších zákonných podmínek, dodatečně povolit jen za podmínky, že stavebník jednal v dobré víře, tedy že zákon neporušil vědomě.

Právní předpis rovněž expressis verbis (explicitně) stanoví, že pokud nebude žádost o dodatečné povolení stavby podána ve stanovené lhůtě, nelze stavbu dodatečně povolit. Mírnější podmínky budou platit v případě, kdy stavba byla podle zákona pravomocně povolena, ale povolení bylo následně zrušeno.

Za těchto okolností stavební úřad stavbu povolí novým rozhodnutím, pakliže se v opakovaném řízení prokáže splnění všech zákonných podmínek. I pokud některá z těchto podmínek nebude splněna, stavba se v opakovaném řízení povolí, jestliže stavebník jednal v dobré víře a pokud by nařízením odstranění stavby vznikla třetím osobám nebo veřejnému zájmu větší újma, než jaká vznikne nenařízením odstranění stavby.

Tzv. na černo se dnes staví skoro každá desátá stavba. Většina jich je povolena dodatečně. Demolice totiž většinou musí financovat obce, které následně po stavebníkovi  vymáhají nemalé finanční náklady. Na to však nemají peníze a dostatečný personál. Nově náklady za bourání černých staveb převezme stát.

7. Rozlišení typů staveb

Nový kodex rozlišuje stavby na drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Za stavbu bude považován i „výrobek, který plní funkci stavby“, např. zahradní nebo mobilní domek. Návrhy na povolení stavby se označují jako stavební záměry.

Rozčlenění staveb má význam pro nutnost žádat o stavební povolení, anebo možnost postavit si stavbu svépomocí. Přehled jednotlivých staveb lze najít v přílohách číslo 1 až 3 zákona.

V příloze číslo 1 jsou vyjmenovány drobné stavby, kam spadají při splnění dalších podmínek (maximální výška, max. zastavitelná plocha, respektování hranice a další) například výše zmíněný mobilní domek, skleník, drobná stavba na pozemku u rodinného domu nebo chaty, která neslouží pro podnikatelskou činnost, a další.

Pouze drobné stavby nepodléhají povolovacímu procesu, u ostatních záměrů je nutné podat žádost o stavební povolení. O stavební povolení bude stavebník žádat u státního krajského stavebního úřadu. U vyhrazených staveb uvedených v příloze č. 3 zákona (dálnice a další strategické stavby) bude o povolení rozhodovat specializovaný stavební úřad.

8. Obytné místnosti nemusí mít přímé denní osvětlení a rovněž přímé větrání

Ze zákona vypadl požadavek, aby měly obytné místnosti přímé denní osvětlení a přímé větrání. Podle navrhovatelů nelze takové přímé osvětlení ve všech případech zajistit, např. při rekonstrukci některých stávajících bytů, pokud je k rekonstrukci nutné stavební povolení. Nicméně v tomto ohledu má Ministerstvo pro místní rozvoj připravit speciální vyhlášku.

9. Zruší se všechny stavební uzávěry starší 15 let

Odborné zdroje:

https://advokatnidenik.cz/2021/07/14/poslanecka-snemovna-prehlasovala-senat-a-stvrdila-novy-stavebni-zakon/,

https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/koalice-spolu-a-piratu-se-stan-by-po-volbach-menily-novy-stavebni-zakon/2063594,

https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/novy-stavebni-zakon-zrusi-vsechny-stavebni-uzavery-varuje-praha/2064656

https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/snemovna-stvrdila-novy-stavebni-zakon-s-prosazenim-pomohly-hlasy-kscm/2062599,

https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/stavebni-zakon-ohrozi-pamatky-mel-by-se-novelizovat-mini-odbornik/2063933,

https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/svaz-obci-stavebni-zakon-rezignoval-na-ochranu-verejnych-zajmu/2063592,

https://www.denik.cz/ekonomika/stavebni-zakon-myty.html,

https://www.fbadvokati.cz/cs/clanky/8144-5-zasadnich-zmen-ktere-prinese-novy-stavebni-zakon,

https://www.mmr.cz/cs/caste-dotazy/novy-stavebni-zakon/hlavni-zmeny-noveho-zakona,

https://www.penize.cz/nemovitosti/427699-novy-stavebni-zakon-definitivne-prosel-prehled-zmen.

 

Mgr. Petr Jezdinský (na základě výše uvedených pramenů)