Realitní úschovy v novém zákoně o realitním zprostředkování

1.3.2020

Vážení čtenáři, a klienti, nový realitní zákon, který nabude účinnosti dne 3. března 2020 umožňuje realitním zprostředkovatelům provádět úschovy peněžních prostředků za účelem zajištění plnění ze zprostředkovávané smlouvy (nejčastěji kupní ceny).

Nicméně tyto úschovy mají přísně stanovené legislativní podmínky, jež jsou upraveny v ustanovení § 4 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Zprostředkování úschovy je součástí realitního zprostředkování a při poskytování služeb zahrnuje spolupráci pouze s advokátem (pozn. v případě společnosti JURIS REAL, spol. s r. o. se jedná o pana Mgr. Michala Mrzenu), notářem nebo komerční bankou  (pozn. v případě společnosti JURIS REAL, spol. s r. o. jde o Komerční banku), resp. zahraniční bankou. Realitní zprostředkovatel svému klientovi nabídne možnost uzavření úschovní smlouvy s jednou z uvedených osob a ve zbytku vše probíhá standardním způsobem. Toto je zprostředkovatel oprávněn učinit v rámci své činnosti víceméně bez omezení.

juris-logo

Aktivní nabízení možnosti úschovy přímo zprostředkovatelem je však zákonem výslovně vyloučeno, a to přesto, že zákon realitním zprostředkovatelům možnost samostatně provádět úschovy peněžních prostředků nově výslovně zavádí.

Zprostředkovatel je totiž oprávněn poskytnout zájemci úschovu pouze na základě žádosti zájemce podané v písemné formě a na samostatné listině. Porušení této povinnosti je realitním zákonem přímo sankcionováno, a to pokutou až do výše 500.000,- Kč.

Správní sankce do stejné výše hrozí rovněž v případě, kdy realitní zprostředkovatel nesplní níže uvedené zákonné podmínky pro realizaci úschovy peněžních prostředků:

  • povinná písemná forma smlouvy (pozn. ustanovení § 4 odst. 2), písm. a.),
  • účet, na který budou zaslané peněžní prostředky musí být veden u obchodní banky,
  • účet je zřízen pro každého uschovatele jako samostatný účet úschovy (tj. peněžní prostředky klientů se nemíchají - pozn. ustanovení § 4 odst. 2), písm. b.),
  • účet je veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku (pozn. ustanovení § 4 odst. 2), písm. b.),
  • realitní zprostředkovatel informuje komerční banku v souladu se zákonem o bankách (pozn. ustanovení § 4 odst. 2), písm. c.),
  • o každé jednotlivé úschově učiní záznam v evidenci úschov (pozn. ustanovení § 4 odst. 2), písm. d.),
  • veškeré pohyby, tj. přijetí i vydání je možné učinit pouze výlučně bezhotovostním způsobem (pozn. ustanovení § 4 odst. 3),
  • zprostředkovatel informuje o poskytnutí první úschovy obecní (místně a věcně příslušný) živnostenský úřad (např. v Litoměřicích pozn. ustanovení § 4 odst. 4),
  • realitní zprostředkovatel není oprávněn použít peněžní prostředky jinak než v souladu s účelem realitní smlouvy (pozn. ustanovení § 4 odst. 5).

Nejednotná dosavadní praxe v RK

Každá realitní kancelář přistupuje k úschovám jinak. Zhruba polovina klientů Maxima Reality využijí jejich úschovu. „Výhodu spatřují klienti v tom, že všechny administrativní úkoly spojené s prodejem a koupí nemovitosti mohou vyřídit na jednom místě,“ vysvětlil Jiří Lamberka, ředitel právního oddělení Maxima Reality.

Realitní kanceláři v síti RE/ MAX mají naopak přísný zákaz. „Pro naše klienty smějí úschovy realizovat jen banky nebo advokáti, kteří dodržují přísná bezpečnostní opatření, mezi která patří např. sjednání odpovídajícího pojistného nebo povinná autorizace platby dvěma advokáty,“ konstatoval Jan Hrubý, generální ředitel RE/ MAX. Stejně postupuje i realitní kancelář Svoboda & Williams. „Zajištění úschovy kupní ceny u důvěryhodné třetí osoby považujeme za základ bezpečné a transparentní realitní transakce. Úschova u realitních kanceláří je dle našeho názoru značně riziková,“ uvedl Prokop Svoboda, zakladatel kanceláře.

Šéf Next Reality apeluje, aby se úschovy nestaly monopolem jen vybraných profesí. „Úschovy jsou již přísně regulovány a osobní žádost klienta je zbytečná. Povede to k neposkytování úschov realitními kancelářemi, takže bude služba realizována jen u advokátů, kterým se tím prakticky udělí monopol, což může vést ke zdražení služeb,“ varoval Hanzl.

Realitní kanceláře většinou za úschovy nic neúčtují, klienti však platí celkovou provizi. U advokátů a notářů se cena služby počítá z výše realizované úschovy. Nově by dle návrhu mohli úschovu poskytovat také soudní exekutoři. Společnost JURIS REAL, spol. s r. o. má realitní úschovu jako doplňkovou službu.

Mgr. Petr Jezdinský (s využitím zákona č. 39/2020 Sb., zákon o realitním zprostředkování a změně souvisejících zákonů a lidovek.cz)