Široká judikaturní činnost Nejvyššího správního soudu v oblasti odpočtu u hypoték může mít krátkodobý vliv na realitní trh.
Vážení klienti, milí čtenáři, hned několik různých senátů Nejvyššího správního soudu (dále jen „NSS“) v Brně vydalo poměrně nedávno „velmi zajímavá“ rozhodnutí, která mohou mít krátkodobější dopad na trh s nemovitostmi. První z nich vyloučilo možnost osvobození od daně z prvního nabytí bytu v nemovitostech, které nejsou primárně určené k bydlení, kdy jeden ze senátu NSS už na konci měsíce května odmítl rozšířit toto osvobození i na pořízení bytové jednotky ve stavbách, které nejsou primárně určeny k bydlení, in concreto v polyfunkčních domech. Druhé rozhodnutí NSS pro změnu vyjasnilo, zda se osvobození vztahuje na pořízení bytu v rodinném domě. A v tom posledním zase správní soudnictví otevřelo cestu chatařům a chalupářům k možnosti odečíst si úroky z hypotečních úvěrů na chatu či chalupu. Nutno ale dodat, že poslanci mezitím projednávají návrh zákona na zrušení daně z nabytí nemovitostí, který pro futuro zcela zruší možnost odečítat si zaplacené úroky z hypotéky od základu daně.
Obrázek č. 1: Budova NSS na Moravském náměstí v Brně
Zdroj: http://www.nssoud.cz/Uvod/art/1, vlastní zpracování, 2020
NSS vydal dlouho daňovými právníky a realitními experty očekávaný rozsudek, který postavil najisto, že osvobození od daně na první úplatné nabytí vlastnického práva se vztahuje i k bytové jednotce v rodinném domě. Nejasnost vznikla přijetím zákonného opatření (dále jen „ZO“) Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí v roce 2013. Část finančních úřadů jej v aplikační praxi vykládala tak, že se toto osvobození týká prvního pořízení bytu v bytových, nikoliv ovšem v rodinných domech. K tomu se nakonec přiklonilo i Odvolací finanční ředitelství a posléze i některé senáty krajských soudů. Problém se týká období od 1. 1. 2014 až do 1. 11. 2019, kdy se novelou zákona do příslušného § 7 výslovně doplnily bytové jednotky v rodinných domech. Dle rozhodnutí senátu NSS v čele s Alešem Roztočilem z 24. 6. 2020 se v případě zákonného opatření Senátu z roku 2013 jednalo o nevědomou mezeru v právní normě, kterou NSS svým výkladem nyní zaplnil. Roztočilův senát posuzoval kasační stížnost Odvolacího finančního ředitelství (stěžovatel) proti rozhodnutí Krajského soudu v Plzni, kterou v meritu posuzované věci odmítl.
Obrázek č. 2: Mgr. Bc. Aleš Roztočil, LL.M, předseda senátu, který v předmětné věci rozhodl.
Zdroj: http://www.nssoud.cz/Mgr-Bc-Ales-Roztocil-LL-M-1978-/artphoto/932?menu=201, vlastní zpracování, 2020
„Nejvyšší správní soud připouští, že znění v ustanovení § 7 odst. 1 ZO nasvědčuje výkladu zastávanému stěžovatelem. Tento závěr ovšem nepovažuje s ohledem na okolnosti posuzovaného případu a smysl a účel vykládané právní normy za dostačující, neboť je formální, příliš restriktivní a v rozporu se smyslem a účelem ZO (podpora bydlení) a ve svém důsledku též neodůvodněně diskriminující určitou skupinu osob na úkor jiných, které kupují novou bytovou jednotku. Právní názor, že od daně z nabytí nemovitých věcí nejsou osvobozeny rovněž bytové jednotky v rodinných domech, považuje Nejvyšší správní soud za nespravedlivý a v kontrastu s principem rovnosti,“ uvádí se v odůvodnění rozhodnutí. Proti tomuto závěru nesvědčí podle soudců ani to, že zákonodárce přistoupil k novelizaci zákona a, jak již bylo zmíněno výše, v roce 2019 rozšířil výslovně osvobození od daně i na byty v rodinných domech. Podle NSS z toho „spíše vyplývá“, že legislativec uvedení rodinných domů „mimoděk opomenul“ a novelizací se to rozhodl napravit. Absenci bytových jednotek v rodinných domech v zákonném opatření Senátu je tak podle NSS nutné vnímat jako „neúplnost právního řádu, představující mezeru (tzv. mezerovitost právního řádu), kterou je třeba zaplnit“. Opak by vedl „k nespravedlivému výsledku prostřednictvím nerovného zacházení s nabyvateli bytových jednotek v rodinných domech“. „Jak už bylo ukázáno především z důvodové zprávy, rekonstrukcí vůle historického zákonodárce nelze dovodit jednoznačný záměr vyloučit z osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí bytové jednotky v rodinných domech, a proto lze k analogii přistoupit, neboť je to potřebné pro dosažení účelu právní úpravy (podpora bydlení) a pro zabránění nerovnému zacházení s daňovými subjekty ve zcela srovnatelné situaci (tj. při nabytí bytové jednotky v bytovém domě, resp. při nabytí bytové jednotky v rodinném domě). Na základě výše uvedeného NSS popsanou mezeru v zákoně uzavřel analogickou aplikací ustanovení § 7 odst. 1 písm. c) ZO na případy prvního úplatného nabytí vlastnického práva k bytové jednotce v rodinném domě,“ píše se v odůvodnění rozhodnutí.
Finanční správa v tomto ohledu akceptuje rozsudek NSS, který sjednocuje doposud rozdílný přístup senátů krajských soudů rozhodujících ve věcech správního soudnictví v otázce posouzení, zda je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno i první úplatné nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě, a to podle úpravy zakotvené v ZO. Nově tak bude Finanční správa při posuzování osvobození vycházet z předpokladu, že osvobození požívá též první úplatné nabytí vlastnického práva k bytové jednotce v rodinném domě ve všech případech, kdy právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vznikly do 31. 10. 2019. Při posuzování obdobných případů je třeba vycházet ze zásady, že změna či zpřesnění judikatury není dostatečným důvodem pro využití mimořádných opravných prostředků ve věcech týkajících se stejného právního problému, které však byly před vydáním rozsudku soudu pravomocně skončeny ve správním řízení, a proti kterým nebyla v odpovídající lhůtě podána správní žaloba. „V případech, kdy nebylo dosud daňové řízení pravomocně ukončeno, případně bude podáno v zákonné lhůtě dodatečné daňové přiznání, Finanční správa v rámci rozhodování ke shora uvedeným závěrům Nejvyššího správního soudu přihlédne,“ vysvětlila generální ředitelka Finanční správy ČR Tatjana Richterová.
Obrázek č. 3: Budova Generálního finančního ředitelství v Lazarské ulici na Praze 1
Zdroj: www.google.com, vlastní zpracování, 2020
V posledně jmenovaném případě se NSS zastal občana, kterému berní úředníci neuznali úroky z hypotečního úvěru jako odčitatelnou položku z daňového základu. Vycházeli totiž z podkladů, podle kterých je dům v Kanicích u Brna rekreačním objektem. Muž ale opakovaně dokládal, že v domě trvale žije i se svou rodinou. Podle NSS nesmí finanční správa rezignovat na zjišťování skutečného stavu věcí. Rozhodnutí se vyjma jiného věnuje výkladu pojmu či termínu bytová potřeba v souvislosti s možností odečíst si úroky z hypotéky od základu daně. „Jedná se o úpravu rozumnou a účelnou, nepřímou podporu, která vybízí a motivuje osoby k tomu, aby přijaly vlastní odpovědnost za získání bydlení,“ konstatoval soud. Právní předpis striktně neupravuje, jakými podklady se má prokazovat účelnost daňového zvýhodnění. I když zpravidla budou zdrojem informací smlouvy o úvěru a úřední evidence nemovitostí v katastru nemovitostí, nemusí jít podle NSS o zdroje jediné a určující, a to především v situaci, kdy vlastník nemovitosti poukazuje na rozpor mezi skutečným a formálně evidovaným stavem. Měl by to být primárně právě majitel nemovitosti a plátce daně, kdo bude svá tvrzení dokládat, právě na něm leží tzv. důkazní břemeno. Daňové orgány to ale nezbavuje povinnosti posoudit vše „v souladu se zásadou materiální pravdy“. Odvolací finanční ředitelství by mělo podle NSS v dalším řízení znovu prověřit, co všechno muž v daňovém řízení tvrdil a dokládal, a posléze znovu zvážit, zda jde o „realizaci bytové potřeby“.
Obrázek č. 4: JUDr. Josef Baxa, snad nejuznávanější právnická kapacita v České republice, bývalý předseda NSS, který v předmětné kauze rozhodl.
www.google.com, vlastní zpracování, 2020
Odborné zdroje:
http://www.nssoud.cz/Uvod/art/1,
https://poradci-sobe.cz/informacni-servis/soud-se-zastal-muze-ve-sporu-o-odpocet-uroku-z-hypoteky/.
Mgr. Petr Jezdinský (za použití výše uvedených pramenů)