SVJ nesmí zakazovat krátkodobé pronájmy.

9.3.2022

Vážení klienti, milí čtenáři, dva roky žila společenství vlastníků jednotek v naději, že mohou pomocí stanov účinně bojovat proti krátkodobým pronájmům prostřednictvím platforem typu Airbnb v domech, které spravují. Takový postup obstál v listopadu 2019 před Městským soudem v Praze. Odvolací vrchní soud má ale na věc zcela opačný názor a nedávno rozhodl, že SVJ takové pravomoci nemá.

Případ z pražské Petrské čtvrti začal tím, že v bytovém domě se šesti byty jeden z nich koupil cizinec a po rekonstrukci ho začal krátkodobě pronajímat přes Airbnb. Podle svědectví sousedů se v bytě vystřídaly desítky turistů. „V létě se tu nedá otevřít okno, jaký je venku hluk,“ líčila tehdy situaci jedna z obyvatelek domu Bronislava Sitár Baboráková. Společenství vlastníků jednotek si proto odhlasovalo změnu stanov ve smyslu, že aby bylo možné byty krátkodobě pronajímat, musí s tím souhlasit všichni vlastníci bytových jednotek v daném domě. Jinými slovy – plán pronajímat byt v rámci Airbnb podléhal schvalování na schůzi shromáždění SVJ a jediný hlas proti znamenal stopku takovému záměru.

Dotčený pronajímatel jako jediný pro změnu stanov společenství vlastníků nehlasoval a následně ji napadl žalobouMěstského soudu v Praze. Brojil s argumentem, že se SVJ má starat o společný majetek a nemá pravomoc vměšovat se do záležitostí vlastníka jednotky. Jedině on má podle žaloby právo rozhodovat, jakým způsobem bude jeho byt využíván.

Do působnosti SVJ za žádných okolností nespadá možnost omezovat způsob užívání jednotek. Pokud by platil opak, tak by každé sdružení mohlo zakázat jakýkoliv nájem bytu,“ prohlásil advokát Lukáš Máchal, který žalobu koncipoval.

Poté co městský soud vyslechnul ostatní obyvatele domu a ti dosvědčili, že ubytování cizinců se podepsalo na stavu společných prostor, žalobu zamítl. „Způsob, jakým s bytem nakládá, ztěžuje ostatním vlastníkům jednotek v domě výkon stejných práv a zároveň tím poškozuje společné části domu,“ uvedla v usnesení soudkyně Milada Mašinová s poukazem na vylomené dveře, pomočené stěny nebo přeplněné popelnice. Už tehdy ale právníci specializující se na právní vztahy k nemovitostem předpovídali, že půjde o dlouhou právní bitvu s nejasným koncem.

Žaloba by vycházela z vlastnictví, nikoli z členství ve společenství vlastníků jednotek.  Jinak řečeno, vlastník se může domáhat u soudu toho, aby jiný vlastník respektoval právo dalšího vlastníka na nerušený výkon jeho vlastnického práva, pokud další vlastník porušuje ustanovení § 1012 občanského zákoníku, nicméně Shromáždění společenství vlastníků /zde účastníka/ nemá právo /pravomoc/ svým rozhodnutím výkon vlastnického práva vlastníka omezit, jak bylo učiněno schváleným zněním stanov,“ konstatuje se v odůvodnění rozhodnutí VS. Podle Vrchního soudu je běžné, že soužití v domě bývá upraveno domovním řádem, je možno obracet se na městskou, státní policii, popř. by mohla být dána pravomoc hygieniků. „A pak je dáno právo vlastníka /vlastníků / na soudní ochranu proti jinému vlastníkovi „vlastnickou“ žalobou.  Ale Shromáždění SVJ nemá oprávnění zasahovat do vlastnického práva způsobem, jak vysvítá ze schváleného znění   článku VI.  bod 19 stanov,“ uzavírá se v rozhodnutí VS v Praze. SVJ má i dále možnost upravovat pravidla chování ve společných prostorách domu, a to buď přímo stanovami, nebo rozhodnutím shromáždění, například formou domovního řádu. „Tyto předpisy tak zjednodušeně řečeno nesmějí zakazovat to, na co má vlastník jednotky nebo i nájemce ze zákona právo, jako je právě třeba pronájem bytu či otázka návštěv,“ upozorňuje advokát Štilec.

Novela občanského zákoníku pak pro případ, kdyby uživatel bytu povinnosti neplnil, zavedla institut výstrahy, po které může SVJ přistoupit k žalobě na nařízení prodeje jednotky. „Nejsem si vědom jediného případu, kdy by soud takové žalobě vyhověl. De facto takové řešení odpovídá vyvlastnění,“ doplňuje Štilec.

SVJ v Petrské čtvrti podle advokátky Michaely Vilhelmové považuje rozhodnutí za nesprávné a zvažuje dovolání k Nejvyššímu soudu. Kauza tak pravděpodobně bude mít další pokračování.

Odborné zdroje:

Deník Právo dne 10.12.2021

 

https://archiv.hn.cz/c1-67010120-spolecenstvi-vlastniku-nesmi-zakazovat-kratkodobe-pronajmy-otocil-predchozi-rozhodnuti-vrchni-soud#:~:text=Spole%C4%8Denstv%C3%AD%20vlastn%C3%Adk%C5%AF%20nesm%C3%AD%20zakazovat%20kr%C3%A1tkodob%C3%A9%20pron%C3%A1jmy%2C%20oto%C4%8Dil%20p%C5%99edchoz%C3%AD%20rozhodnut%C3%AD%20vrchn%C3%AD%20soud,-Martin%20Drtina%C5%A1%C3%A9fredaktor&text=Dva%20roky%20%C5%Beila%20spole%C4%8Denstv%C3%AD,Airbnb%20v%20domech%2C%20kter%C3%A9%20spravuj%C3%AD.,

 

https://pravniradce.ekonom.cz/c1-67020770-regulovat-airbnb-chteji-stat-i-sousede,

 

https://www.ceska-justice.cz/2021/12/soud-spolecenstvi-vlastniku-nemuze-omezovat-kratkodobe-pronajmy-typu-airbnb/.

 

Mgr. Petr Jezdinský