Zbytečná hysterie nad novým realitním zákonem

4.3.2020

Vážení klienti, milí čtenáři, včerejšího dne nabyl účinnosti zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a změně souvisejících zákonů. Společná realitní a advokátní kancelář JURIS REAL, spol. s r. o. novou legislativu vítá, protože je pro kultivaci realitního trhu, byť se jedná jistě o legislativní dítko (dílo) nedokonalé, u kterého se samozřejmě zpočátku budou logicky objevovat „dětské nemoci“, resp. změny výkladu a právních stanovisek. Česká republika tak už nemusí být srovnávána s Rumunskem či Španělskem, kde právní regulace realitního byznysu zcela absentuje.

Samozřejmě, že není nutné ihned propadat panice. U renomovaných realitních kanceláří, jako je JURIS REAL, spol. s r. o. neprobíhaly přípravy na poslední chvíli, ale kontinuálně po celý uplynulý rok, a to jednak na základě monitoringu legislativy a jednak i na podkladě jednání či konzultací s Ministerstvem pro místní rozvoj, legislativními odbory Poslanecké sněmovny, Senátu a Kanceláře prezidenta republiky, resp. Oddělením publikace Sbírky zákonů a Sbírky mezinárodních smluv, neboť nebylo „např.“ dlouho jasné, kdy jmenovaný právní předpis vyjde ve Sbírce zákonů atd.

Ostatně tištěné deníky MF DNES či Lidových novin, resp. webové stránky ČTK, popř. web Česká justice nevěnovaly nové právní normě včera vůbec pozornost, a to přestože nový zákon v podmínkách RK legalizuje švarcsytém, příp. realitní kanceláře v poskytování právních služeb (spojených samozřejmě s poskytováním realitních služeb) chrání před extenzitou advokátních kanceláří. Jako výjimku lze pak vnímat články na www.epravo.cz, resp. www.pravniprostor.cz.

juris-logo

Nejzásadnější konsekvence spojené s novým zákonem o realitním zprostředkování

1. Realitní zprostředkování je nově jako živnost vázaná.

Doposud se totiž jednalo o živnost volnou, avšak aktuálně musí realitní makléř splňovat podmínky odborné způsobilosti definované legislativní novelou živnostenského zákona. Vše je třeba živnostenskému úřadu ohlásit a doložit v relativně krátké době, tj. do 6 měsíců od nabytí účinnosti zákona (do 3. září 2020).

2. Stát stanovil požadavky na odbornou kvalifikaci (způsobilost) makléřů a osob, prostřednictvím kterých je realitní zprostředkování vykonáváno.

Za cílem snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů (tzv. garážových realitek) na trhu s nemovitostmi, se na konci právního předpisu dočtete o změně živnostenského zákona, kde jsou pro nově definovanou živnost „realitní zprostředkování“ stanoveny pro všechny osoby, které tuto činnost chtějí vykonávat, požadavky potřebného vzdělání či certifikace spolu s potřebnou praxí realitního zprostředkovatele.

3. Stejně tak zákonodárce legislativně upravil nové požadavky na bezúhonnost (nejen) realitních zprostředkovatelů.

Realitní zákon přesně definuje, jaké osoby musí splňovat požadavky bezúhonnosti, a to po celou dobu výkonu živnosti. Jestliže některá ze zákonem stanovených osob přestane splňovat tyto podmínky bezúhonnosti, je realitní zprostředkovatel povinen ji bez prodlení odvolat pod sankcí odebrání živnostenského oprávnění.

4. Povinnost uzavřít profesní pojištění odpovědnosti za újmu a povinnost předložit pojistnou smlouvu či její změny (dodatky) Ministerstvu pro místní rozvoj

Jelikož realitní zprostředkovatel každodenně nakládá s nemalými finančními částkami, které tvoří často celoživotní úspory zájemců, je realitní zprostředkovatel povinen (do dvou měsíců od účinnosti zákona, to jest do 3. 5. 2020) uzavřít smlouvu o pojištění profesní odpovědnosti s limitem na jednu pojistnou událost nejméně ve výši 1 750 000,– Kč. V případě souběhu více pojistných událostí v 1 roce je pak limit stanoven na minimální částku 3 500 000,– Kč.

Na realitní makléře (obchodní zástupce) nebo franšízy opět zákon klade mírnější požadavky. Zprostředkovatelům, kteří jsou na základě smlouvy uzavřené v písemné formě s jinou právnickou osobou, jež je realitním zprostředkovatelem, oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem takové právnické osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky takové právnické osoby, se totiž snižují minimální limity povinného pojistného plnění na polovinu, tedy na (i) 875 tis. Kč na jednu pojistnou událost a (ii) 1,750 mil. Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v 1 roce.

Do deseti pracovních dnů od uzavření pojistných smluv je nutné doručit stejnopisy (de praxe spíše úředně ověřené kopie) pojistky fyzicky (tj. tzv. krátkou rukou) či via poštovní přepravou tzv. na dodejku MMR. Pokud tak realitní zprostředkovatel neučiní, vystavuje se riziku tučné pokuty ze strany Ministerstva pro místní rozvoj.

Realitní zprostředkovatel má zároveň notifikační (oznamovací) povinnost v případech, kdy dojde k jakékoliv změně této pojistné smlouvy či jejímu skončení. Při nesplnění notifikační povinnosti je spáchán přestupek, který je ministerstvem sankcionován i šesticifernou pokutou.

5. Nové požadavky a obligatorní náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování, spolu s omezením realitních zprostředkovatelů v jejich dosavadní smluvní volnosti

Smlouva o realitním zprostředkování je typicky zprostředkovatelská smlouva. Realitní zákon na ni však klade specifické požadavky. Předně je třeba upozornit, že smlouva o realitním zprostředkování musí mít písemnou formu a nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (zprostředkovávaná smlouva). V opačném případě může zájemce namítnout neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování.

Realitní zákon vypočítává povinné náležitosti smlouvy, jako jsou: Označení předmětu převodu, výše kupní ceny, výše provize. Současně právní předpis stanovuje i zakázaná ujednání ve smlouvě, specifické podmínky výpovědi smlouvy, speciální ustanovení pro vyšší ochranu spotřebitele a notifikační povinnosti realitního zprostředkovatele týkající se zprostředkovávané nemovitosti (upozornění na závady, aktuální výpis z katastru nemovitostí apod.).

Moudrý zákonodárce samozřejmě pamatoval i na v praxi často používané výhradní realitní zprostředkování a upravuje jeho základní právní rámec.

6. Nová úprava realitních úschov

Zákon v případě úschov na jednu stranu stanoví, že realitní zprostředkovatel může nabízet pouze zprostředkování úschovy u komerční banky, notáře, advokáta či soudního exekutora (v případě soudního či exekučního řízení), na druhou stranu však umožňuje, aby realitní zprostředkovatel úschovu poskytl na základě písemné žádosti klienta na samostatné listině, a stanoví podmínky takové úschovy.

Ustanovení, které na první pohled působí jako zákaz nabízení úschov v realitní kanceláři tak bude mít nejspíše za výsledek, že úschovy v RK budou dále běžně poskytovány a klient pouze realitní kanceláři podepíše jeden dokument navíc.

O problematice realitních úschov jsme Vás informovali v samostatném článku, který vyšel na: https://www.rkjuris.cz/realitni-uschovy-v-novem-zakone-o-realitnim-zprostredkovani-185.

Zdroje a doporučená literatura:

https://www.prazskypatriot.cz/novy-realitni-zakon-prinese-nekolik-zasadnich-zmen-uz-by-nemelo-platit-srovnani-ceska-s-rumunskem/,

https://lucieprazakova.blog.idnes.cz/blog.aspx?c=742420,

https://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/zakon-o-realitnim-zprostredkovani-nabyva-ucinnosti-332020,

https://www.epravo.cz/top/clanky/ucinnost-zakona-o-realitnim-zprostredkovani-realitniho-zakona-v-cervenci-2020-110555.html,

https://www.epravo.cz/top/clanky/ucinnost-zakona-o-realitnim-zprostredkovani-nejistota-a-chaos-110686.html,

https://www.epravo.cz/top/clanky/jiz-na-zacatku-brezna-ma-vejit-v-ucinnost-novy-zakon-o-realitnim-zprostredkovani-110762.html.

 

Mgr. Petr Jezdinský